اعرف حقوقك : البيع أو الوعد بالبيع المنصب على العقار..

باسم جلالة الملك،حيث يستفاد من وثائق ومن القرار المطعون فيه الصادر عن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 2005/03/ 11 أن في الملف 4288 /4/ 9 الطالبة الشركة العقارية الاستقرار تقدمت بمقال لدى ابتدائية الدار البيضاء آنفا عرضت فيه أنها اتفقت مع المطلوبة الشركة المدنية العقارية "جوهرة جاسم " على أن تفوت لها بالبيع العقار الكائن بحي بوركون زاوية شارع الجنرال كالمير وشارع المقبرة الدار البيضاء موضوع الرسم العقاري عدد 2391 /د بثمن قدره
21.500.000 درهم، كما هو ثابت من خلال الإشهاد المحرر من طرف الموثق عبد الهادي السلماني بتاريخ 2001/9/20 مضيفة أنها دفعت تسبيقا قدره 500.000 درهم بين يدي الموثق المذكور إلا أنها لاحظت تهرب المطلوبة من إتمام البيع وأنها بصدد القيام بإجراءات عرض باقي الثمن ملتمسة الحكم على المدعى عليها بإتمام إجراءات البيع بخصوص العقار المذكور تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 10.000 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ . وتقدمت المدعية بملتمس يرمي للتصريح بعدم الاختصاص النوعي وإحالة الملف على تجارية الدار البيضاء وهو ما تم الاستجابةله بمقتضى الحكم الصادر بتاريخ2001/11/29 ثم أدلت بطلب إدخال كل من عبد الهادي السلماني الموثق وحكم عبد الر حمان وأوربان سعيد المشتريين في الدعوى، كما أدلت المدعى عليها الشركة المدنية العقارية "جوهرة جاس م" بمذكرة جوابية عرضت فيها بأن المدعية لم تدل رفقة طلبها بأي اتفاق معها أو وعد بالبيع أو سند، وأدلت فقط بوصل مسلم لها من الموثق يشهد فيه بأنه توصل منها بمبلغ 500.000 رهم كوديعة لشراء الملكية العقارية عدد د 2391/بثمن إجمالي قدره 21.150.000 درهم دون بيان هل تم ذلك بموافقة المطلوبة أم لا وهل تم بحضورها، وأن المدعيةودون أن تكون متوفرة على ما يثبت قبول المطلوبة بيع العقار تقدمت بدعوى إتمام البيع واحتفظت بالثمن المقتر ح من طرفها ولم تودعه لا بين يدي الموثق ولا بصندوق المحكمة . وأنه بعد إثارة المدعية للدفع بعدم الاختصاص
وحتى لا تظل محرومة من العقار أو من ثمنه فقد وجهت للمدعية بواسطة دفاعها كتابا مؤرخا في 2001/11/16أبلغتها بمقتضاه قبولها لإتمام البيع فورا شريطة موافاتها ب الباقي أو إيداعه بين يدي الموثق أو بصندوق المحكمة داخل أجل ثلاثة أيام من يومه، وإذا انصرم الأجل دون القيام بذلك يصبح القبول كأن لم يكن، كما وجهت لها كتابا آخر عن طريق محاميها بتاريخ 2001 /11/19 أكدت فيه أن قبولها لإتمام البيع موقوف على شرط وهو إيداع باقي ال ثمن بمكتب المحامي أو بصندوق المحكمة أو بين يدي الموثق داخل الأجل الوارد في كتاب
2001/11/16 وأن الأجل الممنوح انتهى دون تنفيذ ما ذكر، وطبقا للفصل 117 من ق ل ع الناص على أنه إذا علق الالتزام على شرط حصول أمر في وقت محدد اعتبر الشرط متخلفا إذا انقضى الوقت دون أن يقع الأمر، وفي هذه الحالة لا يجوز للمحكمة أن تمدد الأجل …." ملتمسة التصريح برفض الطلب، وبعد ختم الإجراءات أصدرت المحكمة التجارية حكما قضى بالاستجابة لطلب إتمام إجراءات البيع ورفض ما عدا ذلك، استأنفته المحكوم عليها أصليا. كما
استأنفته المدعية فرعيا، فقضت محكمة الاستئناف التجارية بمقتضى قرارها المطعون فيه بإلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد برفض الطلب بتعليل ملخصه " إن استنتاج المحكمة التجارية وجود اتفاق أو وعد بالبيع، من الوصل الصادر عن الموثق، ومن إقرار المستأنفة من خلال الرسائل، مخالف للفصل 29 المنظم لمهنة التوثيق العصري لكون الوصل لا يتوفر على من ظهير1925/5/4 بيانات الفصل 25 من نفس القانون، وأن شهادة الموثق أمام المحكمة " لا تقوم مقام العقد التوثيقي، وأنه لا أثر لقيام أي التزام تعاقدي إذا لم ينشأ على الوجه الذي حدده القانون أي شرطالكتابة، ولذلك فإن المحرر الثابت التاريخ المنصوص عليه في الفصل 489 من ق ل ع غير متوفر، وأن المشترى ملزم بأداء أو عرض ما تبقى بذمته عرضا حقيقيا قبل المطالبة بإتمام إجراءات البيع وفقا للفصل 234 من ق ل ع، أما أداء جزء من الثمن بواسطة شيك والجزء الآخر بواسطة التزام بنكي لا يعد عرضا حقيقيا "
في شأن وسائل النقض مجتمعة:
حيث تنعى الطاعنة على القرار المطعون فيه خرق مقتضيات الفصل359 من ق م م بعدم الجواب على الوسائل المستدل بها وتضارب ونقصان التعليل والخرق الجوهري للقانون بخرق مقتضيات الفصول 234 و 235 و 489 ق ل ع بدعوى أنها (الطالبة) أدلت تدعيما لمقالها الافتتاحي بوصل صادر عن الموثق عبد الهادي السلماني الذي هو شهادة مستخرجة من سجلات الموثق تتضمن جميع البيانات المنصوص عليها في الفصل 26 من ظهير 1925/5/ 26 المتعلق بالتوثي ق العصري من تحديد هوية المتعاقدين وثمن البيع والقسط المدفوع والشيء المبيع، وأن القرار استبعدهاستنادا إلى الفصل 25 من الظهير المذكور الذي لا ينطبق على النازلة، وأنها أدخلت في الدعوى الموثق الذي أجاب بإيراد الوقائع المثبتة للاتفاق على البيع والمبيع والثمن والقسط المدفوع وتاريخ الاتفاق على تحرير وعد بالبيع وعقد البيع النهائ ي، وتخلف نائب
المطلوبة عن الحضور بتاريخ إبرام الوعد بالبيع المتفق عليه بتاريخ 2001/10/2 إلا أن القرار لم يجب على الدفوع المقدمة من طرفها وكذا الموثق بخصوص واقعتي تسليم العربون وعرض باقي الثم ن واكتف ى بمناقشة شكل الوثيقة التي يحررها الموثق بالرغ م من أن الوصل تضمن البيانات المنصوص عليها في الفصل26 المذكور ولم يكن محل طعن من المطلوبة مما يجعله وثيقة رسمية استنادا لمقتضيات الفصل 419 من ق ل ع ودون أن يبين القرار ما هي البيانات التي أغفلها الوصل إضافة إلى أن المطلوبة أقرت بواقعة البيع أمام القضاء وأكدت رغبتها في ذلك من خلالالمراسلات الصادرة عنها والتي تعتبر تصرفات قانونية ملزمة تغني عن الخوض في مناقشة شكليات الوصل وحجيته في الإثبات مما يجعل القرار بإغفاله لتلك الوثائق وعدم الجواب عنها ناقص التعليل.
كما أن القرار اعتمد فيما قضى به أسلوب الاستنتاج والاستنباط عوض الحسم واليقين إذ جاء في تعليلاته " بأن استدعاء البائعة من طرف الموثق وإخبارها بنية المشترية في إبرام عقد نهائي وأداء جزء من الثمن بواسطة شيك مضمون الأداء والجزء الآخر بواسطة التزام بنكي لا يعد عرضا حقيقيا وبالتالي فإن الإدلاء بالتزام بنكي للموثق لا يعد عرض ا حقيقيا بالمدلول القانوني " وهو تعليل يتبين منه أن القرار أقر بواقعة العرض من الطاعنة ووصفه بغير وصفه
الحقيقي دون إثارة ذلك من المطلوبة التي لم تحضر لعملية إبرام عقد البيع النهائي حسب الثابت من وثائق الملف وشهادة الموثق ومحضر المعاينة مما حال دون تحرير ال عقد خلال اليوم المحدد، وأنها أدلت بما يفيد تنفيذ الالتزام من جانبها، والقرار أكد على شرط الإثبات بالكتابة المنصوص عليه في الفصل 489 ق ل ع دون أن يراعى الفصلين 447 و 488 من نفس القانون والمتعلقين برضائية عقد البيع وباعتبار الحجة التي يحررها الموظف الرسمي الم ختص بطلب من الخصم بداية حجة بالكتابة تقوم مقام الإثبات بالكتابة في الأحوال التي يشترط فيها القانون الإثبات بها، وأنالكتابة ليست شرطا لصحة البيع وإنما لإثباته، وأن عدم توفر شكليات الفصل 489 من ق ل ع لا يؤدي لبطلان عقد البيع وهو ما يجعل القرار بما ذهب إليه معللا تعليلا ناقصا.
كذلك فإنه بالرجوع لوثائق الملف يتجلى أن الطالبة سبق أن تقدمت بدعوى من أجل إتمام إجراءات البيع وأنها توصلت من دفاع المطلوبة برسالة تطلب بمقتضاها إتمام البيع شريطة إيداع باقي الثمن بين يدي الموثق، وبعد تخلفت عن تحديد اليوم الذي سيتم فيه البيع النه ائي بتاريخ 2001 /11/ 28 الحضور حسب الثابت من محضر المعاينة إلا أن القرار رفض الطلب بعلة " عدم وجود محرر كتابي طبقا لما ينص عليه الفصل 489 من ق ل ع وعدم عرض المتبقي من الثمن عرضا حقيقيا أو إيداعه حسب الشكل المتطلب قانونا متغاضيا عن الأعمال التمهيدي ة القبلية التي تبرز نيةالشراء من خلال تسليم مبلغ 500.000 درهم كجزء من الثمن واستدعاء المطلوبة لمكتب الموثق لإبرام حيث حضر ممثل الطالبة مصحوبا بشيك عقد البيع النهائي بتاريخ 2001/11/28 بنكي مضمون الأداء بمبلغ 10 ملايين درهم مسحوب على بنك المغرب وكذا من طرف البنك التجاري المغربي يلتزم فيه التزام ب نكي مؤرخ في2001/11/27
بتسليمها مبلغ 12 مليون درهم عند إبرام العقد النهائي مما يكون معه البيع قد تم بمجرد اقتران الإيجاب والقبول وتوافق إرادة الطرفين على العقد بأركانه وشروطه ويكون القرار قد طبق مقتضيات الفصل 489 من ق ل ع الذي ينص على شرط الكتابة تطبيقا سيئا وخرق مقتضيات الفصلين 234 و 235 الواجب التطبيق وبالتالي خارقا لقواعد جوهرية في القانون وهو ما يعرضه للنقض.
لكن حيث إنه طبقا للفصل 489 ق ل ع، إذا كان المبيع عقارا أو حقوقا عقارية…. وجب أن يجري البيع كتابة في محرر ث ابت التاريخ ولا يكون له اثر في مواجهة الغير إلا إذا سجل في الشكل المحدد بمقتضى القانون، والثابت أن الشركة العقارية الاستقرار تقدمت بمقال يرمي لإتمام البيع استنادا لوجود اتفاق مع المدعى عليها الشركة المدنية العقارية جوهرة جاسم على شراء العقار موضوع النزاع ب ثمن قدره 21 مليونا وخمسمائة ألف درهم مستندة في ذلك
لوجود إشهاد من طرف الموثق والوصل الصادر عن هذا الأخير إدلاء المدعي بين يديه بتسبيق قدره 500.000 درهم وأنها بصدد القيام بإجراء عرض باقي الثمن، وأن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه التي ألغت الحكم الصادر عن المحكمة التجارية الذي كان استجاب لطلب المدعية الرامي لإتمام البيع وقضت من جديد برفض الطلب مستندة للفصل 489 من ق ل ع لعدم وجود محرر ثابت التاريخ يثبت وقوع البيع أو وعد بالبيع تكون قد اعتبرت وعن صواب أن البيع أو الوعد بالبيع يلزم إثباته بحجة مكتوبة وأن الوصل الصادر عن الموثق بصرف النظر عن مطابقته أومخالفته لظهير 4 ماي 1925 المتعلق بالتوثي العصري والذي يشهد فيه الموثق بتوصله بمبلغ 500.000 درهم من طرف الطاعنة لا يتضمن أي التزام من طرف البائعة ولا يمكن اعتباره محررا ثابت التاريخ تتوفر فيه شروط الفصل 489 من ق ل ع ليعتبر حجة على وقوع البيع أو الوعد بالبيع، وبخصوص تمسك الطاعنة أمام محكمة الموضوع كون رسالة دفاع
المطلوبة تقر فيها صراحة بوجود مشروع للبيع وإشعارها لها باستعدادها لإبرام دون أن تحضر في الأجل عقد البيع أمام الموثق محددة لها تاريخ 2001/11/28 المضروب، فإنه طبقا للفصل 27 من ق ل ع فإن الرد المعلق على شرط أو المتضمن لقيد يعتبر بمثابة رفض للإيجاب يتضمن إيجابا جديدا، ومؤدى ذلك أن من يعرض عليه عرض ما وتضمن شرطا أو قيدا ، يعتبر ذلك منه إيجابا ولا يلزمه إلا إذا تلقى ممن وجه له موافقته على ما تضمنه إيجابه الجديد أو نفذ من طرفه في حدود ما تضمنه ذلك الإيجاب، ولما كان الثابت من نسخة الرسالة المدلى بها أمام قضاة الموضوعوالموجهة من طرف دفاع المطلوبة لدفاع أنه ضمنها " قبول المطلوبة لبيع العقار عدد الطاعنة بتاريخ 2001 /11/16 ‐والمرفوع طلب إتمام البيع ب شأنه من الطاعنة د 2391 / موضوع النزاع ‐بثمن قدره 21 مليون وخمسمائة ألف درهم المودع منه بين يدي الموثق مبلغ 500.000 درهم وذلك تحت شرط موافاتها بالباقي أو إيداعه بين يدي الموثق أو صندوق المحكمة وموافاتها بما يفيد ذلك داخل اجل ثلاثة أيام من يوم توجيه الرسالة وإلا يعتبر إيجابا جديدا اعتبر القبول كأن لم يكن " فإن ما ورد في رسالة 2001/11/16 لم يثبت للمحكمة صدور قبول من جانب الطالبةبخصوصه أو تنفيذ شروطه، ما دام أن محضر المعاينة الذي يفيد أن الطالبة حضرت لمكتب الموثق في شخص ممثلها عبد الرحمان الذي حمل معه شيكا بنكيا مضمون الأداء بمبلغ 10 مليون درهم مسحوبا على بنك مصرف المغرب، والتزاما بنكيا مؤرخا في2001/11/27 من طرف البنك التجاري المغربي يلتزم فيه البنك بتسليم الموثق مبلغ 12 مليون درهم عند إبرام العقد مع تخلف ممثل الشركة المدنية العقارية ولم يخبر دفاع المطلوبة من جوهرة جاسم، لم يتم تحريره إلا في 2001/11/28 بعد توصله برسالة في طرف الموثق بما ذكر إلا برسالة مؤرخة في2001/11/26 نفساليوم من طرف الطاعنة، دون أن يثبت ما يفيد قبول هذه الأخيرة للشرط أو تنفيذه وفق شروط المراسلة المذكورة وليس في الوارد في رسالة 2001/11/16 الشكل المنفذ به الذي ت ضمن أداء جزء من الثمن مقابل تحمل المطلوب بالتزامات إضافية، وبذلك لم يقترن الإيجاب الجديد للمطلوبة بقبول الطالبة له وهو ما لم ينعقد معه أي بيع يلزم المطلوبة ولا محل لإتمام البيع المطلوب وهذه العلة القانونية المحضة تقوم مقام العلة المنتقدة المتعلقة بعدم احتر ام الطاعنة لمقتضيات الفصل 234 من ق ل ع التي تفترض وجود التزام سابق يتعين على من يباشر الدعوى الناتجة عنه إثبات أدائهأو لا ما كان ملتزما به، ويستقيم القرار بها وتكون بالتالي باقي التعليلات المنتقدة مجرد تزيد يستقيم القرار بدونها مما يكون معه القرار غير خار ق للمقتضيات المحتج بخرقها ومعللا بما فيه الكفاية والوسائل على غير أساس إلا فيما هو من قبيل التزيد فهو دون أثر.
لأجله: قضى المجلس الأعلى بجميع غرفه برفض الطلب وتحميل الطالبة الصائر.
وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السيدة الباتول الناصري رئيسة والمستشارين السادة : زبيدة تكلانتي مقررة وبوشعيب البوعمري، أحمد حنين، يوسف الإدريسي، الطيب انجار، عبد الرحمان مزور، عبد الرحمان المصباحي، أحمد الملجاوي، عائشة بن الراضي، محمد العيادي، سعيدة بنموسى، محمد عنبر، أحمد الحضري، وعبد الكبير فريد، حسن منصف، أحمد دينيا، محمد منقاربنيس، حسن مرشان، عبد الحميد سبيلا، محمد المحجوبي، مليكة بنزاهير، زهرة الطاهري، محمد جرندي، عبد اللطيف الغازي، مليكة بامي، السعدية الشياظمي، عبد الملك بورج، الحسن القادري، لطيفة الهاشمي، أعضاء وبمحضر المحامية العامة السيدة فاطمة الحلاق وبمساعدة كاتب الضبط السيد معزوز بناصر