Ils seront vendus aux acquéreurs à 250 000 DH et l'Etat versera 40 000 DH aux promoteurs. La transaction chez le notaire obligatoire Les promoteurs seront exonérés d'IS et de droits d'enregistrement et de timbre, en revanche, ils paieront leur TVA sur les intrants Les promoteurs qui veulent bénéficier de plan doivent construire un minimum de 500 logements en cinq ans au lieu de 1 500. C'est reparti pour la relance du logement social. Après deux années pendant lesquelles la disparition des incitations fiscales au profit des promoteurs –mise à part une exonération de 50% sur l'IS- instituées en 1999 et retirées en 2008- a pratiquement gelé ce segment, l'état d'urgence qui planait sur le secteur a fini par convaincre aussi bien le ministère des finances que la direction des impôts de faire en sorte que les parlementaires adhèrent aux arguments développés par le département de l'habitat et les promoteurs immobiliers. Il faut dire que l'absence de signature de conventions sur la production de logements sociaux entre un Etat qui voulait mettre fin aux exonérations et des promoteurs qui n'y trouvaient plus leurs comptes aura fini par miner la production. En 2008, sur la lancée des conventions existantes, le Maroc produisait encore 129 000 logements et lots sociaux. Cette année, leur nombre atteindra à peine les 35 000 et en 2010 rien ne serait réalisé si la situation était restée en l'état. Or, la problématique du logement social dépasse de loin celle des enjeux du secteur privé (voir encadré). Et c'est sans doute cet état de fait, mais également un suivi de très près du dossier par le Palais royal qui ont finalement pesé sur la décision. Jeudi 10 décembre, dans la soirée, la commission des finances de la Chambre des conseillers approuvait un nouveau plan de relance du logement social, présenté comme un amendement au projet de Loi de finances 2010 par l'argentier du Royaume. Certes, il reste encore la plénière puis le retour pour validation devant la Chambre des représentants -qui avait voté le texte sans les amendements en question-, mais s'agissant d'une question sociale, on peut sans risque de se tromper miser sur le bon sens et la sagesse des députés. Le nouveau plan sera valable pour dix ans Afin d'éviter toute mauvaise surprise lors des négociations des prochaines Lois de finances, le plan de relance, tel qu'il a été adopté, s'étale sur une durée de 10 ans. «Le fait de prévoir une telle durée est une excellente chose pour le secteur puisque cela permettra d'avoir une visibilité nécessaire pour résorber le déficit en logements dont souffre le Maroc», commente Youssef Iben Mansour, président de la Fédération nationale de l'immobilier (FNPI). Selon lui, «les avantages accordés permettront un retour de l'investissement dans l'immobilier avec tout ce que cela peut entraîner comme conséquence en matière d'ouverture de nouveaux chantiers, de création d'emplois et de vente de matériaux de construction». De fait, il était aberrant pour l'Etat de reconduire une telle mesure pour une durée courte, sachant qu'entre la mise en chantier et la livraison un délai moyen de trois ans est nécessaire, que le redémarrage du secteur n'interviendra réellement que d'ici quelques mois et qu'il ne fallait pas courir le risque de décourager la promotion immobilière par un arrêt brutal du soutien à court terme. Durée d'application mise à part, ce plan prévoit une série de mesures touchant plusieurs aspects, mais le plus important reste sans aucun doute le prix du logement social. Désormais, celui-ci est fixé à un maximum de 250 000 DH pour l'acquéreur. Or, en réalité, c'est un prix hors TVA. Pourquoi ? De fait, au lieu de revenir au système d'exonération de la TVA qui existait dans l'ancien schéma, l'Etat a préféré faire payer aux promoteurs la taxe sur les intrants (le foncier étant exonéré) et plutôt que de rembourser une «TVA à récupérer» au profit de ces derniers, leur octroyer un montant forfaitaire maximal de 40 000 DH sur le plafond de 250 000 DH. En résumé, le promoteur vend le logement à un maximum de 290 000 DH, l'acquéreur déboursant 250 000 et l'Etat 40 000. Le prix du logement social passe donc de 200 000 à 290 000 DH, soit une hausse de 45%. Justifié ? Certainement. Il faut rappeler que la norme des 200 000 DH date de 1995 et qu'en quinze ans, les prix du foncier et des intrants ont connu des hausses s'échelonnant entre 50 et 100%. Pour sécuriser la transaction et éviter les travers pouvant naître de transaction occulte entre les deux parties une parade a été trouvée : passer devant le notaire. C'est ce dernier qui sera l'intermédiaire entre vendeur et acquéreur pour les 250 000 DH et c'est encore ce dernier qui versera au promoteur le chèque de l'Etat de 40 000 DH. Autre nouveauté du plan, si les anciens cahiers des charges du logement social précisaient seulement une superficie inférieure à 100 m2, désormais un minimum sera exigé. Il est de 50 m2 et le nombre de pièces minimales hors dépendances n'est plus à l'ordre du jour. Derrière ces deux mesures que sont la valeur maximale et la superficie minimale, une raison limpide : celle d'être en phase avec la demande selon les spécificités régionales et foncières. «Dans une ville comme Khouribga, où le foncier n'est pas cher, le promoteur peut très bien, pour s'adapter, construire des logements de 70 m2 et les proposer à la vente à 200 000 DH, le foncier étant abordable. En revanche, à Casablanca où le m2 de terrain est très cher, un 65 m2 peut valoir le maximum de 250 000 DH, tout comme on peut proposer des 100 m2 pour ce dernier prix à Taza. Il faut être souple». Les promoteurs doivent obtenir leur permis de construire en six mois maximum Hormis le prix et la superficie du logement social, il est également prévu la réduction du nombre des logements minimums ouvrant droit aux avantages du plan. Initialement fixé à 1 500, ce nombre tombe dans la Loi de finances 2010 à 500 logements à construire sur une durée de 5 ans. «Cette mesure permettra aux petites entreprises de promotion immobilière de bénéficier du plan de relance, ce qui constitue une excellente chose pour ces structures qui représentent la majeure partie du tissu économique national», se réjouit le président de la FNPI. En allant plus loin, l'idée du département de l'habitat est de pousser les petits promoteurs à s'associer dans des projets d'habitat en vue de massifier la dynamique de construction et, par là même, pousser les bâtisseurs à se mettre à niveau. Par ailleurs et pour s'assurer du bon ciblage des clients et éviter d'accorder des avantages aux spéculateurs, le plan prévoit deux conditions sine qua non pour l'acquisition d'un logement à 250 000 DH et bénéficier de l'aide de l'Etat. Tout d'abord, l'appartement acquis dans le cadre de ce plan doit être un logement principal et non secondaire, l'acquéreur devant en apporter les preuves nécessaires (attestation de non imposition, lieu de travail…). Ensuite, le notaire veillera à l'inscription d'une hypothèque de premier rang sur le logement au profit de l'Etat afin de s'assurer que l'aide étatique qui correspond à la TVA ne profite à des personnes qui n'en ont pas besoin. Si l'acquéreur se décide de revendre dans les quatre ans qui suivent, il aura à rembourser les 40 000 DH dont il a bénéficié. Last but not least, le plan offre aux promoteurs des avantages fiscaux. Ainsi, les promoteurs qui signent des conventions avec l'Etat et respectent toutes les conditions susmentionnées bénéficieront d'une franchise d'impôts pour tout ce qui concerne le logement social. Il s'agit notamment de l'impôt sur les sociétés (IS), de l'impôt sur les revenus (IR), des droits d'enregistrement et de timbres et de la taxe spéciale sur le ciment. Ils devront toutefois, comme précisé plus haut, et, à l'inverse de ce qui avait été accordé auparavant, payer la TVA sur les intrants. Enfin, les promoteurs doivent respecter une dernière condition pour bénéficier des avantages du plan : ils doivent déposer un dossier pour obtenir le permis de construire dans les 6 mois qui suivent la signature de la convention avec l'Etat sous peine de nullité de ladite convention.
