السانديك ومشاكل السكن بالعمارات بالجديدة.. اي دور للسلطات ؟

عرفت مدينة الجديدة توسعا عمرانيا كبيرا منذ بداية الثمانينات وارتفعت وتيرته في السنين الاخيرة نتيجة عدة عوامل ابرزها النمو الديموغرافي الذي شهدته في النصف الأخير من القرن 20 وما واكبه من تغييرات اقتصادية واجتماعية برزت عنها ظاهرة الهجرة من البادية إلى المدينة وما صاحبها من نمو متسارع للحواضر، وتوسع في العمران، وارتفاع في أثمنة العقارات نتيجة الضغط المتزايد للطلب من أجل تغطية حاجيات السكن . .هذا التوسع ناتج ايضا عن توطين عدة مشاريع اقتصادية وصناعية وتعليمية وخدماتية وسياحية بالمدينة ابتدأت بميناء الجرف الاصفر والمركب الصناعي للمكتب الشريف للفوسفاط وفتح جامعة شعيب الدكالي وبناء مؤسسات ومدارس عليا ملحقة بها كان لها الاثر في التحاق عدد كبير من الطلبة من اقاليم اخرى ،ضف الى ذلك التوسع المضطرد للأحياء الصناعية سواء بالجرف الاصفر و المدينة والنواحي وهو ما جلب يدا عاملة من خارج الاقليم هذا بغض النضر عن التزايد السكاني الطبيعي لأهل المنطقة . كل هذه المتغيرات جعل الجديدة في حاجة ماسة لأعداد كبيرة من منازل لإيواء هذا العدد الضخم من المواطنين الراغبين في اقتناء سكن مستقل .وضع اصبح معه البناء الافقي عاجزا عن تلبية هاته الحاجيات.
ومع استمرار الضغط على الوعاء العقاري تم الاتجاه الى البناء العمودي الذي ازدهر في السنين الاخيرة نتيجة الحاجة المتزايدة لإيواء الوافدين على المنطقة التي اصبحت مركز جذب للاستثمارات وقطبا صناعيا وخدماتيا خصوصا بعد ربط المدينة بالسكك الحديدة والطريق السيار .
فحسب احصاء 2014 فان عدد السكنى بمدينة الجديدة بلغ 49160 نسمة ،يسكن منهم في العمارات 19.2 في المائة اي ما يعادل 9450 شقة يسكنها حوالي 37000 نسمة والعدد في ارتقاع ويتطور بشكل سريع .
هذا النمو المفاجئ والمتسارع صاحب معه عدة مشاكل منها ما هو مرتبط بالجانب التقني للعملية حيث لا حضنا سرعة وعشوائية انجاز مجموعة من العمارات على حساب الجودة وهو ما كان سببا في عدة عيوب وتشوهات كانت ولا زالت مثار تذمر من طرف مقتني الشقق من المواطنين وتسببت وتتسبب في تدهور وضعية صيانة الاجزاء المفرزة والمشتركة في العمارات وهي اعباء سيتحمل وزرها السكان واتحادات الملاك الساهرين على الصيانة وحل المشاكل.
وفي غياب تصور عام يراعي الجوانب الاجتماعية والثقافية والحضارية لمجتمعنا اصبحنا نلاحظ أن العمارات تنمو بسرعة كبيرة ، بكثافة سكانية عالية ستشكل لا شك بؤرا لكل الظواهر السلبية والأمراض الاجتماعية بسبب جشع المنعشين العقاريين الذين لا يهمهم ما سيقع في المستقبل الامر الذي سيزيد الامر تعقيدا وسيضاعف من مشاكل قاطني هاته العمارات وستزداد معها مسؤولية اتحادات الملاك ومسيري المرافق المشتركة.
ان بناء عمارات متزاحمة في بقع صغيرة بدون مساحات خضراء وفضاءات للترفيه ومؤسسات لخدمة المواطن عن قرب هو في الحقيقة انتاج لبؤر عمرانية وغيطوهات عصرية للفرز الطبقي ستكون لها عواقب اجتماعية وثقافية وخيمة ستؤدي فاتورتها المدينة وسكانها .
ان مدينة الجديدة لها قيم وثقافة اصيلة تضرب بجذورها في اعماق التاريخ عاش سكانها وتعودوا على نمط معين من السكن الفردي ،فوجدوا نفسهم فجأة مضطرين للعيش في اطار نمط جديد من السكن فرض عليهم ان يقتسموا مع الاخر فضاءات كانت الى عهد قريب من صلب حميميتهم . هذا التحول خلق عدة مشاكل وخلافات متعددة بين سكان العمارة الواحدة .ورغم وجود قانون 00-18 يؤطر تدبير الملك المشترك فان تطبيقه على ارض الواقع ضل متعثرا لعدة اسباب يتلخص اهمها في :
غياب ثقافة قانونية لدى المالكين حيث ان هناك شبه جهل تام بوجود بالقانون 00-18
غياب ثقافة الاهتمام بالمشترك والعام
غياب التواصل الايجابي بين سكان نفس العمارة الواحدة
غياب اي تاطير لسكان العمارات وانعدام اي تحسيس باهمية السنديك لتدبير شؤونهم.
ان اطلالة صغيرة على واقع السانديك وتسيير العمارات تبين ان عددا كبيرا منها لا يشتغل وفق المواصفات المطلوبة ويمكن تصنيف الاجهزة المسيرة للعمارات بمدينة الجديدة كما يلي:
 سانديك منظم ومؤسس بشكل قانوني بمرجعية قانون الملكية المشتركة ويشتغل بمهنية وهم قلة قليلة من العمارات لا تصل في احسن الاحوال 10 في المائة
 جمعية مؤسسة بشكل قانوني وتشتغل بمهنية
 جمعية او سانديك يشتغل لكنه لم يكمل الإجراءات القانونية
 مجموعة تم الاتفاق عليها بطريقة ما بين السكان تسير الأجزاء المشتركة
 متطوع او متطوعون من السكان يقومون مقام السانديك
 مجموعة من النساء اتفقن في ما بينهن لصيانة وتنظيف العمارة
 حارس عمارة مكلف بمتطلبات السير العادي للعمارة
 سانديك خصوصي
 غياب اي سانديك لكن الأمور تسير بشكل عادي
ان هاته الوضعية تعكس واقعا لا يمكنه البتة المساهمة في تصريف امور الملكية المشتركة وهو من الاسباب الرئيسية للمشاكل التي يعيشها الساكنون بالعمارة بمدينتنا حيث ان محكمة المدينة تعج بعدة قضايا لها ارتباط بالسكن الجماعي
ان السانديك في علاقته مع المشاكل التي تهم داخل العمارة وجنباتها يعيش وضعا غير مريح نتيجة لما سبق وايضا لعدم اقتناع السكان بأهميته واهمية ادواره وهكذا نجد البعض من السكان يرفضون التعامل معه والانضباط لتسييره اما برفض اداء المستحقات الشهرية او بنهج سلوكات لا تراعي ادب الجوار وحسن المعاملة. علما انه لا يمكن التعميم فهناك عمارات تسير بشكل عاد لان الحض كان معها بوجود سكان ينتمون لنفس المنظومة المهنية او الاجتماعية او لقدرة سانديك على خلق الاجماع والجو اللائق لتدبير الامور. ضف الى ذلك انه بسبب جهل الملاك بالقانون يغتنم البعض الفرصة للسطو على مهمة السانديك ليجعلها موردا لمدخول خاص على حساب صيانة وتدبير تجهيزات الملك المشترك واستغلال محلات هي في ملك الجميع لحسابه الخاص والامثلة عديدة ببعض الاقامات وهو ما ينمي الحذر وسط الملاك ويجعلهم يتقاعسون على تأدية الواجبات المالية واحترام النظام والقرارات التي تتخذها الجموع العامة.
فاذا كان القانون 00-18 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية. قد شكل صدوره سنة 2002 خطوة مهمة اجابت على مجموعة من الإشكالات التي عرفها سكن المواطنين بالإقامات والبناءات التي تحتوي عل ملكية مشتركة. واذا كان تحيينه سنة 2016 قد ملا بعض الفراغات فانه مع ذلك ما زال يحتاج الى تقييم ومراجعة خصوصا بعد ان طفت الى السطح مؤخرا قضايا تدعو الى ايجاد اجوبة قانونية لمعالجتها. فالمحاكم المغربية تعج بعدة قضايا لها علاقة بالخلافات بين الملاك حول تدبير وصيانة الملك المشترك ، هذه الخلافات والقضايا تكون غالبا بالإضافة لعوامل اخرى ،ناتجة عن الفراغ وتعقيد بعض مواد القانون 00-18 كعدم تنصيصه مثلا على اية جزاءات على المخالفات التي يرتكبها اعضاء اتحاد الملاك ،لان بدون هذه الجزاءات وبدون تضمين هذا القانون للأثر المترتب على مواده وقواعده القانونية تحمل الأفراد على احترامها يبقى مفعوله بدون مردودية .
واعتمادا على تجربة فيدرالية جمعيات الاحياء السكنية بمدينة الجديدة فإنها ترى من الضروري تعديل القانون 00-18 وفق مجموعة من الافكار سنقترحها على الوزارات المعنية وفي انتظار ذلك فاننا نهيب بالسلطات المحلية من اجل التطبيق الايجابي للقانون الحالي خدمة للأمن والاستقرار والطمأنينة لساكني العمارات بمدينة الجديدة ونقترح من اجل ذلك دراسة ما اوردناه في النقطة 4 من هذا المخطوط
اننا في فيدرالية جمعيات الاحياء السكنية نعتبران اسباب تراكم مشاكل السانديك وسيره العادي فيما يلي ونعتقد ان المساهمة في حلها رهين بالاستجابة لمقترحات الحلول والتعديلات التي نقترحها كالتالي:
1- التبليغ والدعوات للجموع العامة
تعتبر الجموع العامة وفق القانون 00-18 هي مصدر القرار فهي برلمان الاقامة .غير ان التئام هذه الجموع والدعوة لها يخضع لمسطرة يصعب تطبيقها في بعض الأحيان مما يتسبب في كثير من النزاعات والطعون في شرعية وكيل الاتحاد وقررارت هذه الجموع ،فالمادة 16 مثلا ،تنص على ان دعوة الملاك لجمع عام يجب ان تتم بواسطة البريد المضمون مع الإشعار بالتوصل أو المفوض القضائي، أو بكل وسائل التبليغ القانونية . ان تطبيق مقتضيات هذه المادة لتنظيم جمع عام واحد يبقى شبه مستحيل وكتوضيح لذلك لنفترض مثلا ان إقامة تظم 150 مالكا سيتطلب الامر اذا تمت الدعوة عن طريق البريد المضمون مع اشعار بالاستلام 4500 درهما، و 22500 درهما عن طريق المفوض القضائي وهي مبالغ تفوق طاقة اتحادات الملاك خصوصا بإقامات في ملكية ذوي الدخل المحدود ،ويتضاعف الامر اذا لم يحصل النصاب في الجمع العام الاول مما يقتضي لدعوة جمع عام جديد ويزداد المبلغ لتبليغ قرارات الجموع العامة بالشكل القانوني ، ورغم ان الدعوة يمكن ان تتم حسب نفس المادة «بكل الوسائل القانونية الاخرى" فان هذه الصيغة تبقى مبهمة وقابلة لكل التأويلات.
وفي كثير من الحالات يتعذر التواصل بين وكيل الاتحاد وبعض الملاكين (شقق فارغة ملاكهتا خارج الوطن- سكن ثانوي...) مع عدم توفر وكيل الاتحاد على عنوان المالك المعني مما يستحيل التخابر معه وتبليغه دعوات الجموع العامة واخباره بقراراتها. لذا وجب وضع تعديلات تخص مسطرة التبليغ والاكتفاء ببعض وسائل التواصل المعمول بها ببعض البلدان كفرنسا التي استنسخنا عنها بشكل متشدد قانون الملكية المشتركة ، فالجموعات العامة التي يكون جدول اعمالها لا يتطرق للمواضيع و القرارات المنصوص عليها في المادة 22 ، التي تهم احداث تغييرات في الملك المشترك ، يمكن ان يكون التواصل والتخابر بالوسائل التالية:
- التبليغ المباشر يد بيد مقابل توقيع المالك او من ينوب عنه
- إمكانية التواصل عبر الوسائل الالكترونية يكون المالك قد قبل التواصل عبرها كتابيا ووضع عناوينها لدى اتحاد الملاك
- وضع مسؤولية تحديد عنوان التخابر على المالك الذي عليه ان يضعه كتابيا نظير وصل استلام لدى اتحاد الملاك وفي حالة العكس يعتبر عنوانه بالملك المشترك هو العنوان القانوني لهذا التخابر.
- لان العديد من الشقق والمحلات لا يقطنها او يستغلها المالك الاصلي الذي يصعب التخابر معه لوجوده خارج الوطن او خارج المدينة وهو ما يستحب ان تعطى للذي يقطن او يستغل جزء مفرزا لمدة تزيد عن 3 اشهر متتابعة مثلا (مكتر-احد افراد العائلة...) صفة الوكيل القانوني ينوب عن المالك في الجموع العامة باستثناء القرارات موضوع المادة 22 التي تستوجب حضور المالك الاصلي للجزء المفرز.
2- النصاب القانوني واتخاذ القرارات
من بين النزاعات حول قرارات الجموع العامة ، قضية النصاب القانوني ،فالبنود 19 الى 22 تفرض نسب حضور للملاك غير ممكن تحققها ، نظرا للغيابات الملاحظة في الجموع العامة وهو ما يقتضي تيسير عملية اتخاذ القرارات موضوع المواد 19 الى 21 والمادة 24 مع الاحتفاظ بمنطوق المادة 22 التي تهم قرارات تفرض اتفاق جميع الملاك ونقترح من اجل ذلك حذف الفقرة الاولى من المادة 24 وتعديل المادة 18 لتصبح كما يلي :
يكون انعقاد اجتماع الجمع العام صحيحا بحضور نصف الأعضاء الملاك المشتركين أو ممثليهم على الأقل، وفي حالة عدم اكتمال النصاب المذكور، يعقد اجتماع ثان بمن حضر من الملاك المشتركين أو من يمثلهم وذلك خلال الثلاثين يوما الموالية، وتتخذ القرارات فيه بالأغلبية.
"يتخذ الجمع العام القرارات والتدابير المتعلقة بتطبيق نظام الملكية المشتركة وبصفة عامة تلك الخاصة بتسيير العقار المشتركة ملكيته بأغلبية أصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو الممثلين،
ويشترط إجماع الملاك المشتركين في اتخاذ القرارات الآتية:
- تشييد مبنى جديد أو تعلية مبنى موجود أو إحداث أجزاء مفرزة للاستعمال الخاص ؛
- إبرام التصرفات الرامية إما لتفويت جزء من العقار وإما لاكتساب حقوق عقارية، شريطة أن تكون لفائدة اتحاد الملاك ومجاورة للملك المشترك ومخصصة للارتفاق المتعلق به ؛
- تفويت حق التعلية أو إعداد أماكن جديدة لإقامة بنايات جديدة بالأجزاء المنتهية الأشغال بها عندما يتعلق الأمر بالعقارات المشار إليها في الفقرة الثانية من المادة الأولى أعلاه؛
- القيام بأشغال تؤدي إلى تغيير كبير في الأجزاء المشتركة؛
- تحويل بعض الأجزاء المشتركة إلى أجزاء مفرزة للاستعمال الخاص باستثناء الأجزاء المشتركة المنصوص عليها في المادة 4 أعلاه؛
- الحق في التعلية أو الحفر؛
- الهدم الكلي للعقار."
هذه التعديلات تتطلب مراجعة مضمون المواد السالفة الذكر لحذف شروط اتخاذ القرارات
3- تاسيس عدة اتحادات ملاك لأجزاء بناء خاضع لنظام ملكية مشتركة واحد
تطبيقا لمضمون ومدلول المادة 8 من القانون 00-18 فانه لا يجوز المساس بوحدانية اتحاد الملاك بالاقامات التي لها نظام ملكية مشتركة واحد، بحيث يجب التعبير صراحة في القانون لتلافي أي تاويل ،عن منع تاسيس اتحاد ملاك لجزء من بناء خاضع لنظام ملكية مشتركة يشمل بناءات اخرى.فقد لوحض ان بعض الملاك لاعتبارات مغرضة او بمجرد ما يختلفون مع وكيل الاتحاد الملاك يعمدون الى تاسيس اتحاد ملاك خاص بجزء من البناء ليس له نضام ملكية مشتركة خاص به .
علما انه يمكن لملاك بناء يقع ضمن مجموعة من البناءات الاخرى ان يؤسسوا اتحاد ملاكهم الخاص بهم شريطة ان يكون لهذا البناء نظام ملكية مشتركة خاص به.
4-على السلطات المحلية ان تسهر على تطبيق القانون وان لا تلتزم الحياد السلبي
لا يعطي القانون 00-18 أي دور للسلطات المحلية، حيث تبقى امور تاسيس وتجديد وتدبير اتحاد الملاك امر يخص الملاك فكل ما هنالك ،هو الفقرة الاخيرة من المادة 19 التي تفرض تبليغ السلطة الإدارية المحلية المختصة، بنتيجة تعيين الأجهزة المسيرة للملكية المشتركة .بحيث ان هذه السلطات يمكنها ان تتسلم بدون أي ردة فعل ، ملفات تاسيس عدة اتحادات ملاك تخص ملكية مشتركة واحدة وتمد واضعيها بوصل التبليغ ، ويمكن تبعا لذلك ان تجد بالاقامة الواحدة اتحادين او ثلاث كل واحد منهم يدعي الشرعية لذا وجب على هذه السلطات ان لا تترك الامور سائبة تستغل بشكل سلبي، فهي مطالبة في انتظار تعديل يدقق القانون الحالي ان تحرص على تطبيقه الايجابي وذلك بفرض ضرورة ان يحتوي أي ملف تأسيس او تجديد بالإضافة الى الوثائق المعتادة نسخة من نظام الملكية المشتركة (الموضوع بالمحافظة)وتصريحا بالشرف مصادقا عليه يبين ان البناء لا يتوفر على اتحاد ملاك خاص به . مع الاشارة الى احقية ملاك أي عمارة او مجموعة عمارات لها نظام ملكيتها الخاص ان يؤسسوا اتحاد ملاكهم ولو وجد اتحاد ملاك يشمل هذه العمارة او هذه المجموعة من العمارات.
5-تسيير وتدبير الملك المشترك
ينص القانون 00-18 على انتخاب وكيل اتحاد الملاك ونائبه ، والحال ان اغلبية العقارات تنتخب بالاضافة لوكيل الاتحاد ونائبه مكاتب عدة اعضاء يسهرون على تدبير العقار لذا نقترح اضافة الفقرة التالية الى المادة 19 :
" ويمكن ان يعين الملاك مستشارين مساعدين لوكيل الاتحاد يحدد مهامهم الجمع العام"
من جهة اخرى نعتقد ان حياد السلطات المحلية والمجالس المنتخبة لا يخدم المصلحة العامة وهو ما يتطلب ايجاد صيغة قانونية لتدخل هذه السلطات في شخص سلطات القرب والشرطة الادارية للحفاض على الاجزاء المشتركة التي توازي الملك العمومي بالاحياء الاخرى وذلك بالاستجابة الفورية لشكايات وكلاء الاتحادات وتظلماتهم .والتدخل الصارم كل مرة ترى فيها اعتداءا على الملك المشترك او الملك العمومي .
6-حقوق وواجبات سكان العقارات ذات الملكية المشتركة
العديد من الشقق والمحلات لا يقطنها او يستغلها المالك الاصلي الذي يصعب التخابر معه لوجوده خارج الوطن او خارج المدينة وهو ما يستحب ان تعطى للذي يقطن او يستغل جزء مفرزا لمدة تزيد عن 3 اشهر متتابعة مثلا (مكتر-احد افراد العائلة...) صفة الوكيل القانوني ينوب عن المالك في الجموع العامة باستثناء القرارات موضوع المادة 22 التي تستوجب حضور المالك الاصلي للجزء المفرز. كما يجب ان يتحمل هذا القاطن قانونيا مسؤولية اداء الواجبات المالية في حالة تعذر استخلاصها من المالك (مع ضرورة تضمين هذا المقتضى بالقانون 12-67 المتعلق بالعلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى او للاستعمال المهني )
7-الجزاءات
يخلو القانون 00-18 من اية جزاءات على المخالفات التي يرتكبها اعضاء اتحاد الملاك فبدون هذه الجزاءات وبدون تضمين القانون 00-18 للأثر المترتب على مواده وقواعده القانونية تحمل الأفراد على احترامها يبقى مفعوله بدون مردودية لذا نقترح وضع جزاءات للمخالفات التالية:
تاسيس او تجديد اتحاد ملاك خارج القواعد القانونية التي يتضمنها القانون 00-18
انتحال صفة اتحاد ملاك لجمع المساهمات او نشر اعلانات ومراسلات
عرقلة السير العام للجموع العامة او الحيلولة دون انعقادها
عرقلة انجاز الاشغال والخدمات التي تقررها الجموع العامة او يقتضيها السير العادي لاتحاد الملاك
عدم الدعوة لانعقاد الجموع العامة في وقتها من طرف وكيل الاتحاد
عدم تقديم التقارير المالية الدورية للملاك
استغلال شخصي للملك المشترك او الحاق اضرار بتجهيزاته
الامضاء : محمد فتحي
رئيس فيدرالية جمعيات الاحياء السكنية بالجديدة
هاتف 0674904558