تقرير حول اللقاء الثالث لاتحادات الملاك بالجديدة من تنظيم فيدرالية جمعيات الاحياء السكنية

كما كان مقررا نظمت يومه الاحد 10/2/2019 فيدرالية جمعيات الاحياء السكنية بالفضاء متعدد الاختصاصات لجمعية النجد، الملتقى الثالث لاتحادات الملاك بمدينة الجديدة . وقد ادار هذا الملتقى عضو المكتب حميد بوترخى مسيرا وعبد العزيز الماحي مقررا . في البداية رحب السيد حميد بوترخى بممثلي اتحادات الملاك حيث حضر منهم ممثلي اكثر من 30 اقامة منخرطة بالفيدرالية من مختلف احياء ومناطق المدينة ليعطي الكلمة في البداية لعضو المكتب علي شتيوي الذي قدم كلمة الفيدرالية بالملتقى جرد فيها التطورات السريعة التي عرفتها المدينة على المستوى العمراني منذ بداية الثمانينات ، هذا التطور يقول علي الشتيوي ارتفعت وتيرته في السنين الاخيرة نتيجة عدة عوامل ابرزها النمو الديموغرافي الذي شهدته في النصف الأخير من القرن 20 .وما واكبه من تغييرات اقتصادية واجتماعية برزت عنها ظاهرة الهجرة من البادية إلى المدينة وما صاحبها من نمو متسارع للحواضر، وتوسع في العمران، وارتفاع في أثمنة العقارات نتيجة الضغط المتزايد للطلب من أجل تغطية حاجيات السكن . .مضيفا ان هذا التوسع ناتج ايضا عن توطين عدة مشاريع اقتصادية وصناعية وتعليمية وخدماتية وسياحية بالمدينة ابتدات بميناء الجرف الاصفر والمركب الصناعي للمكتب الشريف للفوسفاط وفتح جامعة شعيب الدكالي وبناء مؤسسات ومدارس عليا ملحقة بها كان لها الاثر الكبير في التحاق عدد كبير من الطلبة من اقاليم اخرى ضف الى ذلك التوسع المضطرد للأحياء الصناعية سواء بالجرف الاصفر والمدينة والنواحي وهو ما جلب يدا عاملة من خارج الاقليم . هذا بغض النضر عن التزايد السكاني الطبيعي لاهل المنطقة
كل هذه المتغيرات تقول كلمة المكتب جعل الجديدة في حاجة ماسة لأعداد كبيرة من منازل لإيواء هذا العدد الضخم من المواطنين الراغبين في اقتناء سكن مستقل .وضع اصبح معه البناء الافقي عاجزا عن تلبية هاته الحاجيات.
ومع استمرار الضغط على الوعاء العقاري تم الاتجاه الى البناء العمودي الذي ازدهر في السنين الاخيرة نتيجة الحاجة المتزايدة لإيواء الوافدين على المنطقة التي اصبحت مركز جذب للاستثمارات وقطبا صناعيا وخدماتيا خصوصا بعد ربط المدينة بالسكك الحديدة والطريق السيار .
فحسب احصاء 2014 فان عدد السكنى بمدينة الجديدة هو 49160 تمثل فيها العمارات 19.2 في المائة اي ما يعادل 9450 شقة سكنية بالعمارات يسكنها حوالي 37000 ساكن والعدد في ارتقاع ويتطور بشكل سريع ويكون قد وصل في سنتنا هذه الى مستويات عليا .
هذا النمو المفاجئ والمتسارع يوضع عضو المكتب صاحب معه عدة مشاكل منها ما هو مرتبط بالجانب التقني للعملية حيث لاحضنا سرعة وعشوائية انجاز مجموعة من العمارات على حساب الجودة وهو ما كان سببا في عدة عيوب وتشوهات كانت ولا زالت مثار تذمر من طرف مقتني الشقق من المواطنين وتسببت وتتسبب في تدهور وضعية صيانة الاجزاء المفرزة والمشتركة في العمارات وهي اعباء سيتحمل وزرها السكان واتحادات الملاك الساهرين على الصيانة وحل المشاكل.
وانتقدت الكلمة غياب تصور عام للشأن العمراني عند المسؤولين عن الشأن المحلي بالمدينة يراعي الجوانب الاجتماعية والثقافية والحضارية لمجتمعنا فاصبحنا نلاحظ أن العمارات تنمو كالفطر بكثافة سكانية عالية ستشكل لا شك بؤرا لكل الظواهر السلبية والأمراض الاجتماعية بسبب جشع المنعشين العقاريين الذين لا يهمهم ما سيقع في المستقبل الامر الذي سيزيد الامر تعقيدا وسيضاعف من مشاكل قاطني هاته العمارات وستزداد معها مسؤولية اتحادات الملاك ومسيري المرافق المشتركة.
ان بناء عمارات متزاحمة في بقع صغيرة بدون مساحات خضراء وفضاءات للترفيه ومؤسسات لخدمة المواطن عن قرب ستكون لها عواقب اجتماعية وثقافية وخيمة ستؤدي فاتورتها المدينة وسكانها .
ان مدينة الجديدة يضيف السيد الشتيوي لها قيم وثقافة اصيلة تضرب بجذورها في اعماق التاريخ عاش سكانها وتعودوا على نمط معين من السكن الفردي وجدوا نفسهم فجاة مضطرين للعيش في اطار نمط جديد من السكن فرض عليهم ان يقتسموا مع الاخر فضاءات كانت الى عهد قريب من صلب حميميتهم . هذا التحول خلق عدة مشاكل وخلافات متعددة بين سكان العمارة الواحدة .ورغم وجود قانون 00-18 يؤطر تدبير الملك المشترك، فان تطبيقه على ارض الواقع ضل متعثرا لعدة اسباب ذكرت الكلمة اهمها وهي :
غياب ثقافة قانونية لدى المالكين حيث ان هناك شبه جهل تام بوجوده
غياب ثقافة الاهتمام بالمشترك والعام
غياب التواصل الايجابي بين سكان نفس العمارة الواحدة
غياب اي تاطير لسكان العمارات وانعدام اي تحسيس باهمية السنديك لتدبير شؤونهم.
هذه الوضعية تقول الكلمة تعكس واقعا لا يمكنه البتة المساهمة في تصريف امور الملكية المشتركة ويعكس ايضا جزءا من المشاكل التي يعيشها السكن بالعمارة بمدينتنا حيث ان محكمتها تعج بعدة قضايا لها ارتباط بالسكن بالعمارات.


ان السانديك في علاقته مع المشاكل التي تهم داخل العمارة وجنباتها تقول الكلمة يعيش وضعا غير مريح نتيجة لما سبق وايضا لعدم اقتناع السكان بأهميتيه واهمية ادواره وهكذا نجد البعض من السكان يرفضون التعامل معه والانضباط لتسييره اما برفض اداء المستحقات الشهرية او بنهج سلوكات لا تراعي ادب الجوار وحسن المعاملة. علما انه لا يمكن التعميم فهناك عمارات تسير بشكل عاد لان الحض كان معها بوجود سكان ينتمون لنفس المنظومة المهنية او الاجتماعية او لقدرة سانديك على خلق الاجماع والجو اللائق لتدبير الامور.
لذلك لابد من تطوير اداء السانديك نحو مزيد من الاحترافية والمهنية، في تدبير شان الملكية المشتركة وتحسين ادائه والشروع في تحسيس السكان باهمية هيكلة كل عمارات مدينة الجديدة بسانديك لتدبير امورها .
وجاء في الكلمة ان ما يعرقل ايضا عمل اتحاد الملاك سواء عند التأسيس او اثناء مزاولة عمله هو التعقيد الملاحظ في القانون 00-18 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية. هذا القانون شكل صدوره سنة 2002 خطوة مهمة اجابت على مجموعة من الإشكالات التي عرفها سكن المواطنين بالإقامات والبناءات التي تحتوي عل ملكية مشتركة ورغم التحيين الذي عرفه هذا القانون سنة 2016 فقد تبين بالممارسة انه لا يزال يحتاج الى تقييم ومراجعة بعد هذه الفترة منذ صدوره وتحيينه التي ابانت عن مجموعة من النقط التي تستوجب إعادة النظر. لذا وجب تطويره بما يتلاءم مع الواقع المغربي وهو ما ستقوم به فيدرالية جمعيات الاحياء السكنية في القريب العاجل بمراسلة الجهات المختصة من اجل تبيان نواقص هذا القانون والمطالبة بتعديله حتى يلائم الواقع المغربي .
كما لاحض السيد شتيوي ان ما يعيق أيضا عمل اتحاد الملاك هو وجود مجموعة من الأشخاص داخل بعض الاقامات كل همهم هو إعاقة عمل اتحاد الملاك بكل الوسائل المشروع والغير المشروع منها والهدف هو خلق الفوضى داخل الاقامات لتحقيق مصالح خاصة والحفاض على امتيازات معينة .واشار ايضا كذلك لمسؤولية بعض وكلاء الاتحادات فالفيدرالية تتوصل مرارا بعدة شكايات من الملاك يشكون فيها من بعض الوكلاء الذين جعلوا من بعض الإقامة وسيلة لدخل غير مشروع مستغلين عدم اهتمام السكان وعدم معرفتهم بقوانين الملكية المشتركة وهم لحسن الحض اقلية قليلة يستوجب الامر محاصرتهم وفضحهم ولم لا المطالبة بافتحاص تدبيرهم المالي لرفع قضايا ضد المخلين منهم بالأمانة لانهم يسيئون لهذا العمل النبيل الذي يهدف خدمة مصالح الناس .
وفي اخر كلمته اشار السيد علي الشتيوي ان السانديك هو جزء من المجتمع المدني له خصوصيته ووضائفه الذي حددها القانون يجب ان لا يبقى منحصرا بما يجري داخل الإقامة بل تحتم عليه الأوضاع ان يساهم في بلورة قوة اقتراحية لمعالجة المشاكل المتعددة التي تهم المدينة سواء ما تعلق منها بالمشاكل المرتبطة بالمصالح التي لها علاقة مباشرة بسكان العمارات كالربط بالماء والكهرباء والهاتف والتطهير السائل وجمع الازبال والاهتمام بمحيط الاقامات او القضايا العامة التي تهم المدينة كلها كالبيئة وجودة الخدمات والطرق والنقل والامن والمسائل الثقافية والاجتماعية . وغير ها من ما يرتبط بكرامة المواطنين وسعادتهم واطمئنانهم بتعاون مع العديد من سكان الاحياء المنضمون في اطار جمعيات لها مثل هاته الاهتمامات .
بعد السيد علي الشتيوي اعطيت الكلمة لرئيس الفيدرالية محمد فتحي الذي القى عرض مفصلا بالباور بوانت دام حوالي ساعة من الزمن ذكر فيه بتفاصيل القانون 00-18 مركزا انطلاقا من عدة تجارب معاشة على الاخطاء والهفوات التي يرتكبها وكلاء اتحادات والتي تكون سببا لعدة نزاعات داخل الاقامات تضع شرعية الجموع العامة لاتحادات الملاك والقرارات المنبثقة عنه موضع تساؤل كما ناقش في عرضه صعوبة تطبيق القانون00-18 الذي استنسخ عن القانون الفرنسي ولم يعمل المشرع على ملاءمته مع الواقع المغربي واعطى مثالا من عدة امثلة تبين ان بنود هذا القانون تكون في غالب الاحيان سببا في عدة نزاعات واعتراضات وطعون في قرارات الجموع العامة لصعوبة بل استحالة تطبيقها وذكر في هذا الصدد بالمادة 16 من هذا القانون التي تنص على ان دعوة الملاك لجمع عام يجب ان تتم بواسطة البريد المضمون مع الإشعار بالتوصل أو المفوض القضائي، أو بكل وسائل التبليغ القانونية ان تطبيق مقتضيات هذه المادة يقول السيد فتحي لتنظيم جمع عام واحد بإقامة تظم 150 مالكا مثلا تتطلب اذا تمت عن طريق البريد المضمون مع اشعار بالاستلام 4500 درهما و 22500 درهما عن طريق المفوض القضائي وهي مبالغ تفوق طاقة اتحادات الملاك خصوصا بإقامات في ملكية ذوي الدخل المحدود ويتضاعف هذا المبلغ اذا لم يحصل النصاب في الجمع العام الاول مما يقتضي لدعوة جمع عام جديد. ورغم ان الدعوة يمكن ان تتم حسب نفس المادة «بكل الوسائل القانونية الاخرى" فان هذه الصيغة تبقى مبهمة وقابلة لكل التأويلات.
تبع العرض نقاش موسع من طرف ممثلي اتحادات الملاك دام طويلا تلاه ردود وتوضيحات وفي الاخير اتفق الحاضرون على التوصيات التالية:
مراسلة السلطات المختصة من اجل تعديل القانون 00-18 وتبسيط مساطره
تنظيم دورات تكوينية لاتحادات الملاك
إتمام سلسلة الدليل العملي لاتحاد الملاك
وقبل ان يختتم اللقاء تم تحيين لجنة قطب اتحادات الملاك لتقتصر مكوناتها فقط على الاتحادات المنخرطة في الفيدرالية والموقعة على ميثاق الشرف وضمت اللجنة بالإضافة الى الاعضاء المنتدبين من المكتب المسير السيدات والسادة اعضاء اتحادات الملاك:
شرقي عائشة-عائشة انوار-بشرى انعينيعة-لمعيزي محمد-عبد الرحيم الدركي-عز الدين حبيب الله-الاكليل العباس-محمد فرحاني-مصطفى حنون-محمد مزاق
وستجتمع اللجنة لاحقا من اجل هيكلتها