محمد الحبيب البكدوري إن المتتبع لنمو المدن والمراكز الحضرية والقروية في بلادنا لا يسعه إلاّ أن ينبهر بوتيرة هذا التطور السريع وبكيفية هذا الانتشار العمراني الذي لا تُعرف له ضوابط ولا حدود. ومما يثير الانتباه، أن معظم هذه الحركة العمرانية النشيطة تكاد لا تنتج إلا السكن، فهذه تجزئات سكنية، وتلك مجموعات سكنية، وهذا سكن عشوائي، وذاك سكن اجتماعي، والآخر سكن موجه إلى الطبقة المتوسطة، وهذا سكن ذو تكلفة منخفضة، من فئة 250 ألف درهم، وهذا سكن راق... الخ. ومعلوم أن العمران ليس معناه السكن فقط، رغم الأهمية العددية للحاجيات من وحدات الإسكان، ذلك أن حاجيات المواطنين تتعدّى السكن لتشمل التجهيزات العمومية ومرافق القرب، وفضاءات الإنتاج والخدمات المتنوعة، ومناطق الترفيه، إضافة إلى المساحات غير المبنية، والمخصصة للساحات العامّة والمساحات الخضراء، ومواقف السيارات، أو المساحات المشجرة على شكل غابات حضرية ومنتزهات. كما أن الفضاء العمراني يعتبر فضاء للحركية والسير والجولان، فهو يعج بالحياة ما بين عابر للمدينة ومتنقل بين أطرافها أو ساع داخل أحيائها، مما يجعل الحاجة ملحة إلى إحداث شبكات طرقية منظمة نظاما تراتبيا يكفل سلاسة الحركية ونقل الأشخاص وشحن البضائع. إن الذي يمعن النظر في مدننا لا يكاد يرى إلا مدنا ناقصة على جميع المستويات. وسوف نركز في هذا المقال على وجه واحد من أوجه هذه النقائص المتعددة، ألا وهو النقص في التجهيزات العمومية. إن النمو العمراني بالمغرب يؤطره نظام مرجعي متكامل حدده القانون ويخضع لمساطر متعددة أحدثتها النصوص التنظيمية، كما استكملت مضمونها وعممت فحواها قرارات ودوريات تفصيلية؛ ومن بين ما تهدف إليه هذه التشريعات والتنظيمات، ضمانُ التجهيزات والفضاءات العمومية للمواطن وتأمين الولوج والسير والجولان، وذلك عبر مسلسل تراتبي يبدأ بالتخطيط الحضري، ثم التعمير التنظيمي، فالتعمير العملياتي المفضي إلى الإنجاز. أما التخطيط الحضري فإنه يتجسد عبر مخطط توجيه التهيئة العمرانية الذي يغطي الجماعات الحضرية والقروية، ويحدد الأغراض العامة لاستعمال الأراضي، ويعين مواقع مناطق مختلفة، من بينها مناطق المساحات الخضراء الرئيسية والتجهيزات الكبرى، كما ينص على ذلك قانون التعمير، وتتم المصادقة على مخطط توجيه التهيئة العمرانية بمرسوم يوقعه رئيس الحكومة بعد التأشير عليه من طرف عدد من الوزراء وتقديمه من طرف الوزير المكلف بالتعمير. إن الأراضي المعينة لإحداث التجهيزات العمومية والطرق بموجب مخطط توجيه التهيئة العمرانية لا تخضع للإعلان بالمنفعة العامّة، وبالتالي فإن مسطرة اقتنائها من طرف الدولة أو الجماعات الترابية المعنية لا تنتج بصفة مباشرة عن المصادقة على مخطط توجيه التهيئة العمرانية، فليس هناك من أثر مباشر لهذه الوثيقة على القرارات المعنية بإحداث المرافق العمومية أو الطرق العامة، باستثناء وجوب خضوع مشاريع إحداث التجزئات أو المجموعات السكنية لمقتضيات هذه الوثيقة، وبالتالي فإنها لا تفيد في الواقع إلاّ في تجميد استعمال هذه العقارات ومنعها من أن تكون موضوع تجزئة أو بناء. ثم يأتي بعد ذلك تصميم التهيئة، كوثيقة تنظيمية تفصيلية إلى حدّ ما، لتعيين حدود الأراضي المخصّصة للتجهيزات العمومية والمرافق التي أتى بها مخطط توجيه التهيئة العمرانية مضيفا إليها تجهيزات أخرى من مستويات أدنى. ويكون من آثار تصميم التهيئة الإعلان بالمنفعة العامة في ما يخص الأراضي التي تم تحديدها بموجب هذا التصميم كأراض مخصصة لإحداث الطرق والساحات العامة ومواقف السيارات، والمساحات الخضراء والأنشطة الرياضية والتجهيزات العامّة. وكما هو معلوم، فإن التجهيزات والمرافق التي يعينها تصميم التهيئة ويبين حدودها إنما تتم بطلب من الجهات الحكومية والجماعات الترابية المعنية أو بموافقتها، لذا فإنه موكول إليها أمر اقتناء هذه العقارات المبيّنة حدودها استنادا إلى الإعلان بالمنفعة العامة آنفة الذكر، علما بأن مدة صلاحية هذا الإعلان تصل إلى عشر سنوات، تتوفر عليها السلطات العمومية كمساحة زمنية قصوى لاقتناء جميع العقارات المعينة بموجب تصميم التهيئة كعقارات ضرورية لإحداث التجهيزات والمرافق العمومية والطرق العامة والمساحات الخضراء والساحات العمومية ومواقف السيارات. ومعلوم أن الاقتناء ليس معناه البناء، وإنما هو شرط ضروري لذلك، وإنه لضمانة قانونية كافية لكي يتأكد عموم المواطنين من كون التجهيزات والطرق العامة والمساحات الخضراء والساحات العمومية ومواقف السيارات سيكون مآلها الإنجاز لا محالة، أو -على الأقل- ستكون العقارات المعينة لإحداثها محجوزة أو مملوكة للجهة الحكومية أو الجماعة الترابية المعنية بإحداثها، فتصبح بذلك حقا مكتسبا يبرمج المواطن على أساسه استثماراته ومخططاته الشخصية أو العائلية أو التجارية. ومن جهة أخرى، فإن المواطنين الذين عُينت أراضيهم كعقارات تشملها المنفعة العامة، سيطمئنون إلى أن المسطرة القانونية سيتم إعمالها، وأنهم سيحصلون على التعويضات العادلة المستحقة طبقا للقوانين الجاري بها العمل، والتي نذكر -بالمناسبة- أنها تضمن حقوقا معتبرة لأصحاب هذه العقارات. وعلى مستوى أقل من تصاميم التهيئة، تأتي تصاميم التجزئات أو المجموعات السكنية التي يلزمها القانون بتخصيص مساحات للتجهيزات والمرافق الضرورية للحياة الاجتماعية، وكذا مرافق القرب، ومواقف السيارات، والساحات العامة، والمساحات الخضراء، كما ينص على ذلك القانون المتعلق بإحداث التجزئات والمجوعات السكنية وتقسيم العقارات. وتجدر الإشارة هنا إلى أن هذا القانون ينص بصفة خاصة على ضرورة إحداث المرافق الرياضية من طرف أصحاب مشاريع التجزئات والمجموعات السكنية، كما ينص بصفة عامة على ضرورة إنجاز جميع البنيات التحتية من تطهير سائل وماء شروب وإنارة عمومية وإيصال بشبكة الكهرباء والهاتف وكذا الطرق التي تضمن سلاسة المرور والولوج وكل ما من شأنه توفير شروط السلامة العامة والصحة العامة والجمالية. ومن بين ما يترتب عن إحداث التجزئات، تسلم الجماعة الترابية المعنية للطرق والساحات العمومية والمساحات الخضراء ومواقف السيارات لتنضاف إلى الملك العام الجماعي وتسجل باسم الجماعة المعنية بكناش المحافظة العقارية، إذ إن التحفيظ العقاري يعتبر شرطا مسبقا لإحداث التجزئات. كما أن الأراضي المخصصة من طرف تصميم التجزئة للتجهيزات العمومية، تسلم بمقابل مادي إلى الجهات الحكومية المكلفة ببنائها. ولقد فصّل القانون في موضوع النسب القصوى للمساحات التي لا يؤدّى عنها أي تعويض لصاحب المشروع. ومما تجدر الإشارة إليه، أنه -بخلاف تصميم التهيئة- فإن التجهيزات العمومية والمساحات الخضراء، ومواقف السيارات والساحات العامّة، المعينة بموجب تصميم التجزئة المرخص، لا تسري عليها مدة زمنية محدودة كما هو الشأن بالنسبة إلى الأراضي المعينة من طرف تصميم التهيئة، والتي تكون موضوع الإعلان بالمنفعة العامة كما ذكرنا آنفا، إذ إن تعيين هذه الأراضي بموجب تصميم التجزئة يصبح نهائيا وغير قابل للمراجعة بمجرد الحصول على التسليم المؤقت الذي على أساسه يتم تقسيم الرسم العقاري الشامل للتجزئة واستخراج الرسوم العقارية الخاصة بكل بقعة على حدة، وذلك قبل الشروع في علمية بيع البقع قصد البناء. وهذه، أيضا، ضمانة قانونية من طرف الدولة لصالح المواطن، سواء ذاك الذي يقتني البقعة السكنية التي يعتزم بناءها، أو الذي يعتزم الإقامة بالتجزئة الجديدة عن طريق شراء السكن أو كرائه. ففي جميع الحالات يبحث المواطن عن قرب المرافق والتجهيزات التي يحتاج إليها في حياته وحياة أسرته؛ فإن وجدها معينة بتصميم التجزئة المصادق عليه "كوثيقة غير قابلة للتغيير"، فإنه يطمئن إلى هذه الضمانة القانونية، فيستثمر أو يقتني على هذا الأساس. هذا إذن هو المسلسل القانوني مختصرا لضمان وجود التجهيزات العمومية والمساحات الخضراء والساحات العامة ومواقف السيارات وغيرها من المرافق الضرورية للحياة اليومية للأفراد والأسر والمجتمعات، لكن الواقع -مع الأسف الشديد- لا يسير طبقا لهذا المسار! فالأراضي المعينة من طرف مخطط توجيه التهيئة العمرانية للأغراض سالفة الذكر، والتي يفترض أن يتضمنها تصميم التهيئة طبقا لما هو منصوص عليه قانونيا، غالبا ما يتم تجاهلها أو المبالغة في تقليص مساحاتها أو تغيير استعمالاتها عند وضع تصميم التهيئة الذي غالبا ما يتأخر لبضع سنين بعد المصادقة على مخطط توجيه التهيئة العمرانية، وهنا يبدأ مسلسل تغيير استعمالات وإضعاف حصة المدن من المرافق والتجهيزات العمومية. ثم يأتي بعد ذلك تصميم التهيئة بما قلّ من هذه المرافق والتجهيزات، يزيد في النقص منها مسلسل المصادقة الطويل على هذا التصميم، خصوصا عند معالجة تعرضات العموم ومقترحات المجالس. وبعد صدور مرسوم المصادقة على تصميم التهيئة، يبدأ العدُّ العكسي للمدة الزمنية المحددة لصلاحية الإعلان بالمنفعة العامّة. وخلال هذه المدّة، يتعين على مختلف المصالح الوزارية والجماعات الترابية، كل في نطاق اختصاصاته، أن تبادر إلى حيازة هذه العقارات تحسبا لبناء المرافق والتجهيزات وإحداث طرق التهيئة ومختلف البنيات التحتية الرئيسية السابقة لكل تهيئة عمرانية. إلا أن أي شيء من هذا لا يحدث، رغم وجود عدد من الدوريات في هذا الشأن، ومن بينها الدورية المتعلقة بإحداث لجنة تتبع تنفيذ مقتضيات تصميم التهيئة؛ فتكون النتيجة، بعد مرور عشر سنوات من اللافعل، أن يصبح الإعلان بالمنفعة العامّة لاغيا ولا يمكن تجديده إلاّ بعد عشر سنوات أخرى! بل إن الواقع يبين، في كثير من الحالات، أنه حتى بعد مرور عشر سنوات أخرى وبروز فرصة حقيقية لتجديد الإعلان بالمنفعة العامة المتعلقة بهذه الأراضي، فإن شيئا من ذلك لا يحدث حتى وإن كانت الحاجيات لهذه التجهيزات لازالت قائمة؛ فتصبح الضمانة القانونية التي يوفرها تصميم التهيئة للمواطن من أجل التأكد من إنجاز التجهيزات العمومية في خبر كان.
