Dans le haut standing, les professionnels s'attendent à une baisse des prix. Dans le moyen standing, attendre n'apporterait pas grand-chose. Il faut acheter ! Comment évolueront les prix de l'immobilier ? Faut-il investir dans la pierre tout de suite ou attendre des jours meilleurs ? Le tassement actuel du marché poussera-t-il les prix à la baisse ? Bien malin celui qui saura répondre. Car tout dépend du type de logement, de son standing et, bein évidemment, de son emplacement. Dans le haut et très haut standing, les professionnels du marché sont unanimes : les prix suivront inévitablement une orientation à la baisse, que ce soit dans le résidentiel principal ou secondaire. Et c'est dans ce dernier que le recul des prix est le plus perceptible. “Ce segment a connu ces dernières années un fort engouement. La demande était folle. Et les promoteurs pratiquaient des prix trop élevés. La tendance s'est catégoriquement inversée aujourd'hui. Crise internationale oblige. Et les prix ne peuvent qu'être corrigés à la baisse”, nous dit cet agent immobilier. Et la correction a d'ores et déjà commencé, faut-il le dire. “Il y a eu une révision à la baisse sur ce segment de 20 à 25%, notamment dans des villes comme Marrakech et Tanger”, précise-t-il Une correction pour le moins assez dure. Et qui s'explique essentiellement, selon ce promoteur, par “le tassement de la demande et par le besoin en liquidités de la majorité des promoteurs immobiliers”. “La crise immobilière mondiale a beaucoup impacté le revenu de la clientèle cible, notamment les Européens. Ce qui a conduit à un tassement des ventes pour ces projets. Sachant que plusieurs de ces opérateurs réalisent leurs ventes sur plan. Le ralentissement des ventes empêche l'avancement du projet, puisque les avances des clients permettent aux promoteurs de poursuivre la construction”, nous explique notre promoteur. Même tendance pour le résidentiel principal, de haut et très haut standing. “Là aussi, il y a eu une révision des prix à la baisse, mais qui varie entre 10 et 15% uniquement”, nous dit le patron d'une agence immobilière casablancaise. Mais cela n'a rien avoir avec la crise internationale. Car les nationaux demeurent la première cible de ce type de projets. “Avec la surenchère survenue ces dernières années au niveau des prix, même les ménages financièrement aisés n'arrivent plus à acheter. Beaucoup de nos clients fortunés jugent exagéré de payer un appartement à 4 ou à 5 MDH, ou une villa à plus de 10 MDH. Ils refusent donc d'acheter, même s'ils en ont les moyens”, nous confie ce chef d'agence bancaire. Résultat : les transactions immobilières dans ce segment ont ralenti… Et les prix ont tout naturellement suivi. Et continueront encore à être corrigés, selon notre banquier, car “le problème de l'inadéquation entre l'offre et la demande n'est toujours pas résolu”. Conseil de pro : envie d'acheter du haut standing (principal ou secondaire), le mieux serait d'attendre un petit peu. Les prix vont encore chuter ! Moyen standing :“ça ne baissera pas !” Dans les segments de l'habitat économique et du moyen standing, le problème est tout autre. L'offre reste toujours largement inférieure à une demande ne cesse de croître. “Sur ces deux segments, le risque de crise est nettement moindre, pour ne pas dire inexistant. Si les prix ont stagné et les transactions immobilières ont diminué, c'est uniquement à cause de l'inadéquation que l'on peut constater entre l'offre et la demande”, explique notre promoteur, qui tranche catégoriquement sur la question en affirmant que “les prix du mètre carré sur ces deux segments ne vont pas baisser de sitôt”. Ce grand promoteur tangérois soutient lui aussi la même thèse. “Tant que la demande est là, les prix ne peuvent pas baisser. Ils vont stagner sinon augmenter”, nous dit-il. En effet, la stagnation des prix et le ralentissement de l'activité, remarquée actuellement, résultent essentiellement de l'absence de foncier qui rend l'offre rare et chère. “Dans le social, les logements à 200 000 DH n'existent plus dans des villes comme Casablanca”, martèle cet agent immobilier. “Les promoteurs de la place qui ont dépassé les 2.500 unités dans leurs programmes de logement social, seuil à partir duquel ils ne sont plus obligés de vendre à 200 000 DH, commercialisent leurs appartements restants à plus de 300 000 DH”, explique-t-il. Et encore faut-il en trouver. La seule solution pour ceux qui visent l'acquisition de ce genre de logement est de se rabattre sur l'occasion (deuxième main). Et là, “les prix peuvent dépasser les 400 000 DH, soit un niveau quasiment identique à celui du moyen standing d'il y a à peine quatre ans”, déplore notre professionnel de l'immobilier. Au niveau du moyen standing, le problème est encore plus grave car, aux dires des professionnels, plus de 50% de la demande de logements provient de la classe moyenne. Face à ce besoin important, l'offre se fait de plus en plus rare, et chère, surtout dans le centre des villes des grandes agglomérations du pays. “Dans des quartiers comme celui des hôpitaux ou Bourgogne, à Casablanca, les appartements qui coûtaient 600 000 DH ou 700 000 DH il y a trois ans se vendent actuellement à 1,2 MDH voire plus”, nous dit notre banquier. Et les professionnels pointent tous du doigt l'Etat qui tarde à débloquer du foncier pour limiter une pression qui ne cesse de croître. Dans ce contexte, il ne faut pas espérer une baisse des prix sur le moyen standing car, outre le problème du foncier, les prix de tous les matériaux de construction ont augmenté et continueront à grimper. Recommandation : il faut acheter sans tarder. “Si une personne cherche la proximité du travail, des commerces, des écoles et des espaces de divertissement, et si elle est prête à faire des concessions en terme de superficie, il ne faut pas rater une occasion si elle se présente”, conseille en effet cet agent immobilier. Ce que l'on peut espérer, en revanche, c'est l'arrivée d'une offre plus adaptée à la classe moyenne en terme de prix, mais qui sera forcément en zone périphérique. Il faudra donc renoncer à la proximité. En contrepartie, cette tranche de la population pourra acquérir, pour un même budget, un logement plus spacieux qu'en centre-ville. Achat : Gare aux frais “invisibles” ! Au moment de calculer votre budget pour l'achat d'un bien immobilier, n'oubliez pas de prévoir une rubrique “frais divers”, comprenant des commissions, police d'assurance et autres frais de dossier… Au moment d'acquérir votre nouveau logement, vous pensez avoir bien verrouillé votre budget : commission d'intermédiaire ou d'agence, frais d'enregistrement, honoraires de notaire, taxes diverses… Vous n'êtes pas pour autant à l'abri de mauvaises surprises. Et comme un acheteur averti en vaut deux, voici les points auxquels il faut prêter attention avant de s'engager. Le parcours du combattant commence avec la recherche du bien immobilier en question. À moins de le faire par leurs propres moyens, par le biais de proches et de connaissances, la plupart s'adresseront à une agence immobilière. Il faut savoir qu'aucune loi ne régit encore la profession et chaque agent travaille à sa manière, définissant ses propres règles… dont le client n'est pas toujours informé. Il en est ainsi de la signature du fameux “bon de visite” ou “mandat de recherche d'un bien”, qui regroupe différentes clauses protégeant les intérêts de l'agence. Premier objectif de ce document signé par le client : éviter que ce dernier ne se dérobe au paiement de la commission, en négociant directement avec le propriétaire. Auquel cas le client est tenu de verser à l'agence une indemnité compensatoire, égale au montant de la commission. Ce même document doit justement stipuler le montant de la commission, qui reste négociable. Il est généralement compris entre 2,5% et 3,5 % du prix d'achat réel (et non celui déclaré) du bien immobilier. “Si ce pourcentage n'est pas spécifié, la signature que vous apposez sur le mandat ou le bon de visite équivaut à un accord sur les tarifs”, prévient cet expert immobilier. On ne le dira donc jamais assez : avant de signer quelque document que se soit, il vaut mieux prendre le temps de le lire attentivement, pour ne pas avoir à le regretter par la suite. Négocier, faire jouer la concurrence Vient ensuite le passage chez le notaire. Et là, la liste des charges s'allonge : droits d'enregistrement, taxe notariale, conservation foncière, inscription de l'hypothèque, frais divers (timbres, certificat de propriété) et, bien évidemment, les honoraires du notaire. Contrairement à l'idée admise, ces derniers varient d'un professionnel à l'autre. Il faut cependant s'attendre à un mottant avoisinant 1% de la valeur à l'acte. Rarement, le notaire vous soumettra un devis détaillé de ses honoraires. C'est généralement parce qu'il ne connaît pas forcément le détail des coûts engendrés par le traitement d'un dossier. Pour autant, il est conseillé de demander un détail de la facturation, ne serait-ce que pour pouvoir négocier, le cas échéant, le montant des honoraires du notaire. Et pour cause : c'est la seule fraction des frais sur laquelle il détient une marge de manœuvre. Dernière étape : l'obtention du crédit immobilier. Première charge “cachée” : les frais de dossiers, sur lesquels les banquiers ne sont pas très loquaces, et qui oscillent entre 500 et 5.000 DH. Quant aux taux d'intérêt, ils sont systématiquement entendus et affichés hors TVA (au taux de 10%). Autres frais à surveiller de près : l'assurance décès-invalidité qui, comme son nom l'indique, protège le prêteur contre le risque de décès et d'invalidité de l'emprunteur. Son coût varie selon la périodicité de paiement des primes (mensuelle, semestrielle ou flat, en une unique prime) et selon l'assureur. En un mot comme en mille : faites jouer la concurrence ! Taux fixe ou variable, que choisir ? Libellés à 5,07% pour leur niveau plancher, les taux des crédits immobiliers ne risquent plus jamais de baisser. Mieux vaut jouer la sécurité en optant pour le taux fixe. Explications. Choisir entre le taux fixe et le taux variable pour un crédit immobilier est aujourd'hui une préoccupation pour nombre de personnes. Du côté des chargés de clientèle des banques, le conseil fait souvent défaut. Ces derniers se contentent d'exposer les avantages et les inconvénients des deux types de taux sans indiquer pour lequel il vaut mieux opter. Ce qu'il faut savoir, c'est que la longue période où il était judicieux d'opter pour un taux variable est terminée. Les taux d'intérêt ont consommé tout leur potentiel de baisse. À plus de 14% durant les années 1990, ils sont passés aujourd'hui à 5,07% pour le niveau plancher. Structurellement, le marché indique que les taux ne peuvent désormais qu'augmenter, d'où l'intérêt de choisir un taux fixe. Principal avantage : la sécurité. Dès la signature du contrat de crédit, l'emprunteur connaît à l'avance le niveau de ses mensualités et le coût global de son crédit, qui ne changera pas, quelle que soit l'évolution future des taux. Et même en cas de baisse des taux, l'emprunteur peut à tout moment basculer vers un taux variable. Une chance que votre banquier ne vous donnera qu'une seule fois dans la vie du contrat ! Cette sécurité n'est toutefois pas gratuite : si les crédits à taux variables sont libellés aujourd'hui à un minimum de 5,07% chez la quasi majorité des banques, ceux à taux fixe sont frappés d'un taux de 5,82%, soit 75 points de base de plus… La sécurité a un coût ! Assurance habitation : Les pièges à éviter Une assurance multirisque n'équivaut pas forcément à une couverture globale des risques. Les contrats d'assurances sont truffés de pièges. En voici quelques uns. Les contrats d'assurances “multirisques habitation” sont truffés d'exclusions, de limitations de garanties et d'exceptions de non assurance. Exemple : les garanties “vol”. Le vol en cas d'inoccupation des lieux n'est pas couvert. “Certains assurés n'ont pas été indemnisés pour le vol car ils étaient en voyage à l'étranger pendant plus de trois mois”, nous dit cet expert de droit des assurances. Il faut donc faire attention à la durée maximale d'inoccupation des lieux, qui est (bien évidemment) négociable. Généralement, elle est de trois mois pour les résidences principales. Pour les résidences secondaires, la durée est plus longue mais la prime d'assurance, dans ce cas, est plus importante. Deuxième cas de non-indemnisation : le vol des objets de valeur (bijoux, œuvres d'art, pierres précieuses…). On trouve souvent mentionné en très petits caractères dans les contrats d'assurance que si ces objets ne sont pas mis dans un coffre-fort fermé, ils ne sont pas couverts. Autre cas : le vol commis par un membre de la famille. Certaines compagnies le couvrent mais la majorité ne l'assure pas, même s'il s'agit d'un cousin très éloigné. Il suffit qu'il porte le même nom de famille. Il faut savoir aussi que si on ne garde pas les factures des objets volés, aucune compagnie d'assurance n'acceptera d'indemniser sur les dires de l'assuré, à moins que ce dernier n'ait précisé au départ, lors de sa déclaration, qu'il ne possède pas la facture de tel ou tel objet. Ces cas peuvent se présenter dans la quasi majorité des garanties (incendie, inondations…). Alors, avant de signer son contrat d'assurance, et même s'il s'agit d'une multirisque, il faut bien préciser avec son agent ce qui est couvert et ce qui ne l'est pas. Al Maaden Golf resort Ensemble résidentiel et de loisirs d'exception, Al Maaden Golf Resorts est un nouveau concept qui associe des resorts à un golf paysager. Al Maaden est avant tout un ensemble de resorts harmonieux, alliant le savoir-faire du groupe Alliances au respect de la culture architecturale traditionnelle, s'inspirant de l'esprit des lieux. Modernité et tradition, raffinement et simplicité, tels sont les traits de personnalité de Al Maaden. Cœur vibrant du domaine résidentiel, le parcours de golf de Al Maaden occupe une situation privilégiée, autour duquel s'articule le complexe : médinas, villas, hôtels, commerces, et infrastructures sportives. Promoteur : Alliances Développement Immobilier Ville : Marrakech Projet : Villas, riads, golf, hôtels, restaurants, spa, commerces et infrastructures sportives Contact : 05 24 40 13 50 Site Web : www.almaaden.com Eden Island Maisons sur pilotis, sagesse de l'eau, pureté des lignes architecturales, bois de teck… Un vent de paradis souffle sur Bouznika. Entre Casablanca et Rabat, sur la côte Atlantique, cette cité balnéaire va bientôt accueillir Eden Island, un concept de “résidences ultra-marines” pensé par l'architecte Laurent Zagury. Edifié sur une superficie de 22 hectares aménagés autour d'une mer intérieure de quatre hectares, Eden Island a été conçu pour accueillir des habitations de grand luxe. Et pour proposer un front de mer hors pair et des plages privées, les concepteurs du projet ont décidé d'introduire un concept de “mer intérieure” au sein même du site et de construire, à la surface de l'eau, ces fameuses villas sur pilotis qui font la singularité d'Eden Island. Promoteur : Jascom Ville : Bouznika Projet : Villas sur pilotis, appartements haut standing Contact : 05 37 62 52 56 Site Web : www.edenisland.ma Casa Green Town Casa Green Town est un projet unique, un concept exceptionnel de ville verte. La partie résidentielle, de faible densité, offre de larges ouvertures sur la nature. Toutes les villas et résidences en appartements ont été conçues pour s'intégrer harmonieusement avec leur environnement. Le terrain vallonné offre l'agrément d'un jeu subtil de niveaux et d'organisation spatiale permettant à chaque résident de bénéficier d'une magnifique vue sur un environnement verdoyant, sur le parcours de golf ou encore sur la forêt de Bouskoura. Agréables à vivre, chaleureuses et conviviales, les habitations favorisent l'interaction et le dialogue entre les espaces intérieurs et la nature en supprimant les obstacles visuels. Promoteur : Compagnie générale immobilière (CGI) Ville : Casablanca/ Bouskoura Projet : Des villas individuelles, maisons jumelées et appartements Contact : 0 80 100 28 28 Site Web : www.casagreentown.ma Mazagan Resort Ambitieux et luxueux, deux qualificatifs qui caractérisent le Mazagan Resort. Développé par le groupe Kerzner International qui a mis son expertise et son savoir-faire au service de ce superbe complexe touristique, Mazagan Resort est une toute nouvelle station balnéaire, proche de Casablanca, à la croisée de paysages contrastés. Premier établissement et emblème d'une marque que le prestigieux groupe hôtelier s'apprête à créer, il inaugure un concept inédit qui sera décliné à travers le monde. Le plus : une combinaison unique et originale d'équipements (hôtellerie de luxe, golf, spa, casino, centre de conférences…), associée au souci du détail et de la perfection des services qui ont fait la réputation de Kerzner. Promoteur : Kerzner International Ville : El Jadida Projet : Villas, spa, hôtel, casino et night club autour d'un golf de 580 ha Contact : 05 22 33 44 44 Site Web : www.mazaganresort.com Royal Ranches Marrakech Conçu comme un espace de détente résidentiel, Royal Ranches Marrakech apporte un nouveau mode de vie et de loisir dans le plus grand respect de la nature, la culture et l'environnement médina. Logé au pied de la chaîne montagneuse de l'Atlas, à 10 kilomètres du centre ville, sur la route d'Amezmiz, Royal Ranches Marrakech est édifié sur un site unique d'une superficie de 380 hectares pour un investissement de 1 milliard de dollars. Ce projet offre une grande variété de villas, un golf, un ranch et des appartements haut standing. Sans compter les trois hôtels 5 étoiles, les villas meublées, riads et autres maisons d'hôtes. Promoteur : Gulf Finance House Ville : Marrakech Projet : Resort golfique et équestre Contact : 05 24 45 97 97 Site Web : www.royalranchesmarrakech.com Mediterranea Saïdia Issue de la vision 2010 du Maroc pour le développement du tourisme, Mediterranea Saïdia est une nouvelle station balnéaire d'environ 7 millions de m2, enrichie de trois golfs de 18 trous et d'une marina de 1.350 points d'amarre. Ce projet propose des résidences, villas et appartements de haut standing pour des acquéreurs exigeants. La station comprend également un des plus grands centres commerciaux du pays, baptisé “Médina Center”. Ce centre de shopping est déjà opérationnel et compte aujourd'hui quelque 45 magasins. D'une surface globale de 43 000 m2, la médina devrait accueillir d'ici 2012 près de 160 enseignes de shopping. Promoteur : Fadesa Maroc Ville : Saïdia Projet : Villas, appartements, resorts golfiques, marina, hôtels, centre commercial Contact : 05 22 34 34 70 Site Web : www.medsaidia.com “Le Maroc est prémuni contre les effets de la crise” Dans cet entretien, Abderazzak Walliallah, Directeur général adjoint d'Addoha et Vice-président de la Fédération nationale de promotion immobilière (FNPI), détaille la stratégie multi-segments du Groupe. Jusqu'à quelle mesure le Groupe Addoha souffre-t-il des effets de la crise de l'immobilier ? Nous avons réussi à maintenir le rythme de commercialisation de nos programmes immobiliers que ce soit à Salé, Tanger, Fès, Casablanca ou Marrakech. A titre d'exemple, le projet “Abwab Salé” a connu le jour de son lancement la vente de quelque 550 appartements ! Je pense qu'il ne faut pas généraliser le constat de crise à l'ensemble du secteur et des opérateurs. A Casablanca, l'offre en logements économiques est loin de satisfaire la demande. Dans le haut de gamme, le cycle de la vente est par nature lent en raison du montant à engager par l'acquéreur. Chaque programme immobilier a sa propre logique commerciale et marketing. Et si les produits de certains promoteurs rencontrent des difficultés de commercialisation, c'est en raison avant tout d'un mix marketing inadapté. Pourquoi niez-vous l'existence d'une crise ? La crise existe dans certains segments, pas dans tout le secteur. Au-delà de la conjoncture, les raisons sont structurelles et sont là comme la rareté du foncier, la cherté de la main-d'œuvre… Par ailleurs, il ne faut pas faire de parallèle entre ce qui se passe aux Etats-Unis et en Europe d'un côté, et au Maroc de l'autre. Ici, nous n'avons pas d'actifs toxiques. Nos banques sont solides, la demande sur le logement est toujours aussi forte et c'est plutôt l'offre qui n'arrive pas à suivre… Addoha se positionne désormais davantage dans le logement économique que dans le haut de gamme… Ce n'est pas vrai. Du fait de sa longue expérience dans l'immobilier, le Groupe Addoha capitalise un savoir-faire technique et marketing qui lui permet de répondre à la demande des différents segments de la clientèle que ce soit au niveau du logement économique, intermédiaire ou haut de gamme. Nos programmes haut standing à Rabat, Kénitra, Marrakech ou Casablanca connaissent un grand succès, sans parler évidemment de l'économique. Comment Addoha compte-elle se prémunir contre les effets de la crise ? Nous anticipons tout naturellement tout ralentissement de la demande. En tant que partenaire des pouvoirs publics et du fait de notre stature de grand opérateur immobilier, nous mettons en place des projets et des stratégies pour conquérir de nouveaux marchés et capter de nouveaux clients. Au cœur de notre succès : notre savoir-faire acquis en vingt ans d'activités. Dans le logement économique qui constitue 90% de notre chiffre d'affaires, nous sommes en croissance continue et dans le haut de gamme, nos produits répondent à des attentes bien identifiées de la cible concernée. Pourquoi n'y a-t-il plus d'offre de logement social dans des villes comme Casablanca ? Ce n'est pas symptomatique de la présence d'une crise ? Au risque de me répéter, il n'y a pas de crise dans le secteur du logement économique. Dans le cadre du financement Fogarim, quelque 48 000 crédits ont été accordés, soit un encours de 7 milliards de DH. La crise dont vous parlez est due beaucoup plus à la rareté de l'offre des logements à 200 000 DH financés par le crédit Fogarim. Nous sommes en train de plancher au sein de la Fédération comme avec les pouvoirs publics sur les modalités de promouvoir encore plus ce produit qui correspond parfaitement aux besoins d'une large frange de la population. Pourquoi la baisse du coût des intrants n'est-elle pas répercutée sur les prix de l'immobilier ? La baisse dont vous parlez ne concerne que le rond à béton, qui entre dans une proportion de 10% dans le coût de revient d'un logement. Il ne faut pas oublier que d'autres paramètres entrent dans le prix. C'est le cas du coût du ciment (qui ne baisse pas), celui de la main-d'œuvre, du fait de la hausse des salaires des travailleurs, sans oublier le prix du foncier, élevé du fait de sa rareté. Quelles sont selon vous les niches de développement de l'immobilier au Maroc ? Je pense sérieusement que les nouvelles solutions de financement destinées aux classes moyennes et plafonnés à hauteur de 800 000 DH constituent un sérieux levier de croissance. Les classes moyennes ont longtemps souffert de l'absence d'une offre adaptée. C'est le moment de leur en proposer, sans négliger les autres segments, à savoir le haut de gamme, les logements économique et social… C'est notre réponse à ceux qui veulent généraliser la crise ! Par Mehdi Michbal
