Tous les mégaprojets d'Addoha se portent bien, car ses produits ont un rapport qualité/prix bien étudié et surtout réaliste. l Le plan de relance du logement sociale a opté pour l'aide à la personne au lieu de l'aide à la pierre, cela pour barrer la route à la spéculation. l Le Maroc n'a jamais dépassé une production de 40.000 logements sociaux par an, alors qu'avec le nouveau plan de relance on va pouvoir passer à la vitesse supérieure. Il y a des secteurs et des entreprises qui sont toujours sous les feux des projecteurs. Et pour cause, le dynamisme qu'ils affichent et l'expansion sans cesse croissante et notoire qu'ils connaissent les propulsent au devant de la scène. Le groupe Addoha est une success story dont l'aura dépasse les frontières nationales. A l'image du groupe, Abderrazak Waliallah, Directeur général adjoint d'Addoha, véhicule toujours cet esprit d'entreprise marqué par la rigueur, le professionnalisme, mais aussi la modestie. Notre invité de la quinzaine s'est prêté, à cœur ouvert, aux questions de la rédaction de Finances News. Waliallah, comme son groupe, ne croit pas en cette crise. «Il y a, certes, des contraintes conjoncturelles, mais pour l'immobilier la demande est là, encore faut-il présenter une offre adéquate». «L'année 2009 a été moyennement bonne, contrairement à ce que laissent entendre certaines voix, et le secteur de l'immobilier se porte bien et a devant lui un avenir prometteur», a-t-il dit. Il a précisé que «tous nos mégaprojets se portent bien, car nos produits ont un rapport qualité/prix bien étudié et surtout réaliste. Dans notre projet de la Plage des Nations, vous trouvez un appartement de 1 million de DH, alors qu'il est difficile d'en trouver à Rabat à ce prix-là. Les produits des autres promoteurs démarrent parfois à partir d'un prix de 2 MDH. Egalement à Bouskoura, nous avons commercialisé l'appartement à partir de 1,9 MDH et la villa à partir de 3,2 MDH. Nous avons, par ailleurs, opté pour un design qui optimise les espaces. C'est notre rigueur et notre sérieux qui font notre succès. Nous avons vendu en un an 3.000 unités de très haut standing sous la marque Prestigia. Cela veut dire que nos projets marchent bien et ce constat est général dans toutes les villes, y compris Marrakech où certains promoteurs trouvent beaucoup de peine pour écouler leurs produits. Addoha est connu comme le leader du logement social et il compte le rester. Mais ce segment doit sa survie aux incitations fiscales octroyées par l'Etat». Le fait que les mesures incitatives en faveur du logement social ont pris du retard, ont-t-il impacté le segment et, bien entendu, le programme d'Addoha ? «Depuis 2008, toute la profession n'a pas cessé de dire qu'il faut annoncer de nouvelles mesures. L'article 19 avait en effet favorisé une dynamique instaurée en matière de logement social. Par contre, suite à la suppression de l'article 19, 2008 et 2009 n'ont pas connu de signature de nouvelles conventions. Les amendements apportés à la Loi de Finances 2010 à la Chambre des conseillers sont un acquis de tout ce qui a été sollicité par la FNPI. Ces mesures nous donnent une visibilité pour 10 ans vu qu'ils portent sur la période 2010-2020. Les promoteurs n'auront donc pas de risque de retour sur leurs acquis pendant cette période», a affirmé Waliallah. En effet, le nombre de logements prévus par la convention, qui était de 3.500, est passé à 2.500, puis à 1.500 et aujourd'hui à 500 sur une période de 5 ans, soit 100 logements par an. «Cette mesure a permis aux petits promoteurs d'accéder au segment du logement social. Il y a également la possibilité de se rassembler dans des groupements d'intérêt économique, ce qui permet aux très petits opérateurs d'accéder eux aussi, assez facilement, à l'activité. Ces mesures de relance du logement social sont venues au bon moment, car on allait revenir à la situation de départ et le déficit allait s'accentuer énormément. On n'a jamais dépassé une production de 40.000 logements sociaux par an, alors qu'avec le nouveau plan de relance on va pouvoir passer à la vitesse supérieure. Il est question de combler le déficit déjà existant, qui dépasse le million de logements et faire face au déficit qui se crée annuellement et qui est de l'ordre de 125.000 unités», précise le DGA d'Addoha. Le social dégage, avec les mesures incitatives, une assez bonne marge, et c'est tout à fait normal car s'il n'est pas bénéficiaire aucun promoteur ne va s'aventurer à investir dans ce secteur. Mais les mesures fiscales seraient-elles les seules actions d'incitations ? L'avis de Waliallah est clair : «Le principe est que l'Etat essaye, tant que faire se peut, d'éviter les dérogations et les exonérations tous azimuts. Mais quand on voit les prix du foncier qui atteignent des niveaux inimaginables, la flambée des prix des matériaux de construction, l'indisponibilité de la main-d'œuvre, les us et coutumes en matière d'espace (50m2 au moins contre 20 ou 30m2 en Europe), tous ces éléments font que le logement social, pour se développer et se maintenir, a besoin de mesures incitatives. Mais ce qui est intéressant dans le nouveau programme de relance du logement social, c'est qu'on a opté pour l'aide à la personne au lieu de l'aide à la pierre, cela pour barrer la route à la spéculation. Les logements sociaux doivent bénéficier à la population cible. On a vu comment les logements d'Addoha, commercialisés à 200.000 DH, ont grimpé après quelques années et dans le cadre de revente par les premiers acquéreurs, à des seuils de 400.000 DH, voire plus. Dans le nouveau dispositif, l'acquéreur doit habiter le logement au moins durant 4 ans à titre principal. Pour garantir cet engagement, l'Etat inscrit via le notaire une hypothèque à son profit. Par ailleurs, le fait de relever la valeur immobilière totale du logement social à 250.000 DH/HT a été décidé pour s'adapter à la réalité, car les prix du foncier et des intrants ont tous progressé». Concernant la typologie d'habitat, un volet crucial pour organiser le marché aussi bien pour les acquéreurs, les promoteurs ou les autorités, Waliallah a indiqué qu'il y a deux chantiers : «celui de la standardisation de l'habitat et celui de la classification par type de logement. Une étude en cours va définir la matrice à adopter. Elle sera, dans un premier temps, sous forme de règlement pour que les opérateurs puissent l'adopter progressivement. La première période nous permettra de corriger les différentes anomalies et de combler les différentes lacunes». Le DGA d'Addoha a insisté sur le fait que la «Fédération doit jouer un rôle d'intermédiaire dans ce sens. Sur le plan économique, nous pesons beaucoup. Cette place ne se traduit pas en terme de poids décisionnel, mais en terme de gouvernance; la FNPI a commencé à gagner en crédibilité à travers les conventions signées avec l'Etat. On tient toujours compte de notre avis pour chaque nouvelle loi. Les promoteurs ont demandé que la catégorisation des logements soit entre les mains de la FNPI pour que la Fédération ait cette force de décision». Pour ce qui est de la matrice tant attendue, Waliallah a rapporté que «nous avons pris en compte différentes catégories, que ce soit le social, l'économique ou le standing, de même l'implantation, la qualité des matériaux utilisés ou la superficie à bâtir, le confort acoustique et d'autres éléments d'ordre urbanistique». Pour mettre de l'ordre dans le secteur, la Fédération va donner un label à l'acquéreur pour avoir la garantie de ce qu'il achète. A cet égard, la FNPI a invité ses membres à signer une charte d'éthique, ce qui permettra un filtrage des promoteurs et de lutter contre les mauvaises pratiques. Le client aura donc le choix entre les projets agréés par la Fédération ou d'autres sans label. Toujours au niveau de l'organisation du secteur et de la profession, le DGA d'Addoha a évoqué la création d'un Observatoire de l'immobilier pour dresser une sorte de baromètre. «Nous allons associer tout nos partenaires comme les banques, les notaires, le Fisc, la Conservation foncière et l'Agence urbaine. Cet observatoire sera en mesure de donner des informations fiables sur les prix de revient et de vente», a estimé Waliallah. Evoquant les nouvelles exigences d'habitat et d'urbanisme, il a mis en exergue les nouvelles dispositions du programme de relance de l'habitat social. «Il faut préciser que dans le cadre du nouveau programme de relance du logement social, le cahier des charges devient très exigeant, surtout en matière d'environnement : pour chaque logement, il faut planter un arbre.Pour 2.000 logements, il faut 2.000 arbres. Si l'espace est insuffisant, on négocie avec la commune pour planter le reliquat ailleurs. Le cahier des charges a prévu l'installation du solaire, surtout pour les chauffe-eau et la double cloison devient obligatoire pour les murs extérieurs», a-t-il noté. A propos du projet de la cimenterie, le DGA d'Adohha a répondu qu'il avance très bien et que dans quelque temps il sera opérationnel et livré dans les délais. «A ceux qui disent que le marché est saturé, je réponds qu'il y a encore de la place car les productions tournent actuellement à plein régime et la demande est en constante progression. Même en 2009 où il y a eu une certaine décélération, le marché du ciment a progressé de plus de 3%», a-t-il souligné. Il est précisé, dans ce cadre, pour éviter toute confusion, que les cimenteries de Ben Ahmed et Beni Mellal appartiennent à Monsieur A. Sefrioui intuitu personae et ne constituent donc pas une filiale du groupe Addoha. Par ailleurs, conclut-il sur ce chapitre, «la crise n'est que conjoncturelle, la reprise est pour bientôt. Il faut dire que le pays est en train de se construire. Outre l'immobilier, il y a les projets d'infrastructures pour lesquels le Maroc compte passer à la vitesse supérieure». Pour ce qui est de la Bourse, Waliallah a indiqué que «la place ne reflète pas encore la réalité de l'économie. Il y a des sociétés cotées qui réalisent de bonnes performances. Pourtant, leur action est en stagnation, voire en baisse. Mais lorsque les fondamentaux sont là, l'investisseur en Bourse revient après un regain de confiance». * Type d'habitat : «Nous avons toujours opté pour la mixité» Toujours dans le volet de l'habitat, la question de la mixité a été évoquée lors de la rencontre avec Waliallah. «La mixité est un choix et Addoha a toujours été pour. Tous nos projets ont adopté la mixité, car ils sont implantés dans des quartiers qui ne sont pas excentriques : Al Firdous en plein Hay El Hassani, Al Moustakbal en plein Sidi Maârouf, Addamane en plein Ain Chock etc... Et on peut évoquer d'autres quartiers dans d'autres villes. Nos choix dans l'implantation ont fait le succès d'Addoha, nous n'avons jamais été en périphérie dans toutes les villes où nous sommes présents», a-t-il souligné. Il a précisé que la Loi de Finances n'a pas retenu la notion de revenu, mais plutôt l'obligation pour le bénéficiaire de ne pas être déjà propriétaire. «Partant de ce principe, on peut avoir dans la cohabitation des gens de plusieurs revenus et de plusieurs catégories sociales et c'est ça qui est bien dans la mixité. Il faut revenir aux anciennes médinas comme Fès, Marrakech, Rabat ou Tétouan. Dans une rue, toutes les portes se ressemblent, mais c'est à l'intérieur qu'il y a la différence en terme de superficie et de standing. Vous pouvez trouver un Ryad à côté d'une petite demeure alors qu'à l'extérieur les entrées sont quasi similaires. Le Marocain n'était pas exhibitionniste ou ostentatoire, les signes de richesse se trouvaient à l'intérieur. Entre les voisins, il n'y avait pas de complexe ; ce sont les temps modernes qui ont amené les distinctions par quartier. Tout le monde se rencontrait dans la «place centrale» dédiée au quartier ou à la mosquée», conclut-il. * Saïdia : «Il y a des gens qui ont souhaité l'échec de la station» Si l'activité immobilière d'Addoha suit son programme de développement sans contestation, l'activité touristique, par contre, fait couler beaucoup d'encre. A ce sujet, Waliallah s'est montré confiant, rassurant et aussi optimiste. «Concernant Saïdia, il y a des gens qui ont souhaité que la station ne réussisse pas. C'est un défi que nous avons relevé. La première partie de la station a été livrée à temps et les autres parties seront livrables peut-être bien avant l'échéance. La marina fonctionne normalement et répond aux normes les plus exigeantes. On a fait une extension du port, on est passé de 800 anneaux à 1.350 avec la possibilité d'admission de bateaux dépassant 12 m», a-t-il précisé. Sur la question de la fermeture de la station en basse saison, Waliallah relativise : «Aujourd'hui, les gens trouvent anormal qu'elle soit fermée. Dans toutes les stations balnéaires du monde, il y a des périodes d'intense activité et d'autres moindres, sinon d'arrêt. Tout ça est pris en compte. Il y a des hôtels qui, en quatre mois, font le chiffre d'affaires de l'année. Les gestionnaires des hôtels Ibersostar ou Bercelo savent ce qu'ils font. Ce sont des chaînes internationales qui savent commercialiser leurs produits. Il faut dire que l'ouverture des hôtels a été rapide, maintenant on commence à corriger les quelques défaillances mineures pour assurer l'ouverture de cette saison dans les conditions optimales. Pour l'année 2010, notre programme pour la station Saïdia se déroule selon nos objectifs. On a vendu un troisième hôtel et la partie immobilière présente aussi de l'attrait. * Investissement : «L'Etat encourage tous ceux qui travaillent» La percée spectaculaire du groupe Addoha a créé des remous chez certains grands opérateurs de l'immobilier qui n'ont pas caché leur amertume, reprochant à l'Etat un soutien tacite au groupe sous forme d'octroi de terrains bien placés. A ce sujet, Waliallah est catégorique. «L'Etat soutient tous ceux qui travaillent. L'Etat n'a pas de sensibilité pour l'un ou pour l'autre. L'Etat encourage l'investissement. Dans la commission dédiée, celui qui a un projet fiable est éligible. A ma connaissance, aucun projet sérieux et de grande envergure n'a été écarté par cette commission. Si nous parvenons aujourd'hui à livrer 20.000 logements par an dans les délais, et avec les qualités requises, ce n'est pas le fruit du hasard. C'est un travail de longue haleine. Le quartier de Bensouda à Fès était peu attractif, mais une fois qu'Addoha s'y est installé, il est devenu très coté. Le quartier est devenu autre chose. A Meknès, on dit qu'il n'y a pas de demande. On s'est installé à Toulal et à Ouislane et nos produits, vu leur diversité, marchent assez bien malgré la crise que connaît la ville». Charaf Jaidani19-03-2010
