أشياء يجب أن تعرفها عن " قانون الكراء " الجديد بالمغرب

صادق مجلس النواب – بعد سنوات من المناقشة – على القانون المغربي الجديد المتعلق ب "الكراء"، و الذي سيتم العمل به بمجرد نشره في الجريدة الرسمية للمملكة.
قانون الكراء الجديد يهدف إلى تشجيع أصحاب المحلات على توجيهها للكراء، بمنحهم ضمانات قانونية لحمياتهم من تعسفات المكترين . كما ينص على مساطر جديدة فيما يتعلق بعقود الكراء وإصلاح محلات الكراء ، وضمان السرعة في حل المنازعات، بتحديد آجال ، مضبوطة.
إجبارية عقد الكراء
يحدد قانون الكراء الجديد مجال تطبيقه في " المحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني مؤثثة أو غير مؤثثة ، التي تفوق مدة كرائها ثلاثين يوما ".
كما يحدد ثمن وشروط الكراء بالتراضي بين الطرفين، و ينص على إجبارية إبرام عقد الكراء بمحرر ثابت التاريخ يضمن كل المعطيات المتعلقة بصاحب المحل وواجب الكراء، وتحديد المحلات المكراة ، والمرافق التابعة لها ، والغرض المخصص لها ، وكذا التجهيزات المعدة للاستعمال الخاص من طرف المكتري وحده.
و يشترط قانون الكراء الجديد على أن يتوفر المحل المعد للسكنى ، على المواصفات الضرورية من حيث الأجزاء ، المكونة له وشروط التهوية، والمطبخ و مرحاض ، والكهرباء والماء.
وفي حالة لم يتوفر المحل على هذه المواصفات يمكن للأطراف قبل تسلم المحل المكترى الاتفاق كتابة على الأشغال التي يمكن للمكتري القيام بها ، وكيفية خصم مصاريفها من واجب الكراء المتفق عليه سلفا .
كما يتوجب على المكري والمكتري إعداد بيان وصفي لحالة المحل المعد للكراء ، وقت تسلم المحل ووقت استرجاعه ، ويرفق هذا البيان بالعقد . وإذا لم يتم إعداد البيان الوصفي ، فإنه بمجرد توقيع عقد الكراء يفترض أن المكتري قد تسلم المحل في حالة صالحة للاستعمال .
إلزام المكري بالإصلاحات
يلزم قانون الكراء الجديد ، المكري بصيانة المحل لاستعماله وفق ما هو منصوص عليه . وإذا تم إشعار المكري بالطرق المنصوص عليها ، قانونا بالقيام بالإصلاحات ولم ينجزها خلال شهر ، جاز للمكتري أن يستصدر أمرا من رئيس المحكمة الابتدائية يحدد قيمة الإصلاحات المطلوبة ، ويأذن بإجرائها وخصمها من واجب الكراء .
وحدد القانون الجديد إصلاحات تقع على عاتق المكتري ، مثل الإصلاحات البسيطة التي يقتضيها الاستعمال الطبيعي ، مثل " إصلاح الأبواب ، والأقفال ، والتجهيزات الكهربائية ، و النوافذ والألواح الزجاجية ، وأشغال التبليط والصباغة ، والشبابيك والستائر " .
وأيضا أجبر القانون الجديد المكتري على إصلاح وتغيير صنابير الماء ، والتجهيزات الصحية بالمحل قبل حلول المكري .
حالة عدم أداء واجب الكراء
في حالة لم يرغب المكتري في تأدية واجب الكراء ، يمكن للمكري أن يطلب من رئيس المحكمة الإذن له بتوجيه إنذار بأداء واجب الكراء إلى المكتري .
و يحدد القانون الجديد الأجل في 15 يوما للمكتري لأداء ما بذمته تبدأ من تاريخ تبليغ الإنذار . وفي حالة عدم الأداء الكلي أو الجزئي لواجب الكراء يطلب المكري من المحكمة أن تصدِّق على الإنذار والأمر بالأداء .
وبهذا يصدر رئيس المحكمة أمرا بالمصادقة على الإنذار في أجل 48 ساعة من تاريخ تسجيل الطلب اعتمادا على محضر التبليغ .
كما لا يقبل رفض طلب التصديق أي طعن عادي أو غير عادي ولا تكون له أي حجية . ويحق للمكري في حالة رفض الطلب ، المطالبة باستيفاء واجب الكراء طبقا للقواعد العامة .
وبحسب القانون الجديد ففي حالة قبول الطلب يرفع النزاع أمام المحكمة الابتدائية . وإذا ثبت أن المكري توصل بمستحقات الكراء ، وواصل بسوء نية مسطرة التصديق على الإندار ، حق للمكتري المطالبة بتعويض عن الضرر مقابل ما بين واجب كراء شهرين ، و 6 أشهر ، وذلك بصرف النظر عن المتابعات الجنائية .
شروط مراجعة واجب الكراء
يمكن للمكري والمكتري الاتفاق على شروط مراجعة واجب الكراء ، ونسبة الرفع من قيمتها أو خفضها . لكن لا يجوز الاتفاق على رفع واجب الكراء خلال مدة تقل عن ثلاث سنوات ، بدءا من إبرام العقد ، أو من تاريخ آخر مراجعة قضائية .
و في حالة عدم وجود أي اتفاق ، فإن القانون يحدد إمكانية الزيادة في ثمن كراء المحلات المعدة للسكنى في 8 في المئة ، وبالنسبة إلى المحلات المعدة للاستعمال المهني في 10 في المئة .
مع العلم أنه يمكن للمحكمة أن تحدد نسبة الزيادة في مبلغ واجب الكراء ، بما لها من سلطة تقديرية ودون التقيد بالنسبتين السابقتين ، إذا كان مبلغ قيمة الكراء لا يتجاوز 400 درهم شهريا ، على ألا تتعدى نسبة الزيادة المحكوم بها 50 في المئة .
وإذا عبر المكري عن رغبته في مراجعة واجب الكراء ، بتوجيه إنذار للمكتري ، فإن سريان الوجيبة الكرائية ، الجديدة يبدأ من تاريخ التوصل بالإنذار شريطة رفع الدعوى داخل أجل ثلاثة أشهر الموالية لتاريخ التوصل .
إنهاء عقد الكراء
في حالة إنهاء أو فسخ عقد الكراء ، فإنه على المكتري أن يعيد للمكري محل الكراء ، وإذا احتفظ به بعد هذا التاريخ ، وجب عليه أداء تعويض تحدده المحكمة لا يقل عن ضعف واجب الكراء ، كما يتحمل مسؤولية ، إصلاح كل ضرر ثابت يطرأ على المحل ويعتبر في وضعية محتل لملك الغير بدون سند .
و زاد القانون الجديد ، أنه يُسأل المكتري عن أي خسارة أو عيب يلحق المحل بسبب فعله أو خطئه ، لكنه لا يُسأل عن الخسارة أو العيوب الناتجة عن الاستعمال المألوف والعادي ، أو الناتج عن قوة قاهرة أو حادث فجائي .
و لا يجوز للمكتري إدخال تغييرات على المحل والتجهيزات المكتراة دون الحصول على موافقة كتابية من المكري . وفي حالة إجراء إصلاحات دون موافقة المكري ، فإنه يمكن للمكري إلزام المكتري بإعادة الحالة إلى ما كانت عليه ، أو الاحتفاظ بالإصلاحات كما هي دون أن يكون من حق المكتري المطالبة بالتعويض . و أوضح قانون الكراء الجديد ، أن الدعاوى المتعلقة بالإصلاحات والتغييرات تتقادم خلال ثلاثة أشهر ، من تسلم المكري لمحله .
ما يمكن للمكري أن يطلب ضمانة من المكتري لتغطية الكراء والتكاليف الكرائية ، وكذا الأضرار ، لكن مبلغ هذه الضمانة لا يزيد على واجب شهرين ، من واجب الكراء . على أن ترد الضمانة ، في أجل أقصاه شهر ، من تاريخ إرجاع المحل للمكترى .
استرداد المحل لفائدة المكري
نص القانون الجديد على أن عقود الكراء تنتهي بعد الإشعار بالإفراغ ، بناء على أسباب جدية ، كاسترداد المحل لسكنه الشخصي ، أو أصوله أو فروعه المباشرين ، أو المكفول ، أو المستفيدين من الوصية ، أو لسكن زوجه ، كما تنتهي بسبب ضرورة هدم المحل ، وإعادة البناء وإدخال إصلاحات عليه ، أو بسبب التماطل في الأداء .
و يمنح للمكتري بحسب القانون الجديد أجل شهرين لإفراغ المحل . و في حالة عدم تجاوب المكتري مع طلب الإفراغ ، بعد مرور الأجل يمكن أن يطلب صاحب المحل من المحكمة الحكم بالإفراغ .
كما يتضمن هذا القانون إجراءات تسمح للمكري استرجاع محل الكراء المهجور ، أو المغلق . ويعرف المحل المهجور ، بأنه المحل الذي يبقى مغلقا لمدة تزيد عن 6 أشهر ، والذي أخلاه المكتري من جميع منقولاته جزئيا أو كليا ، وغاب عنه ولم يعد يتفقده ، لكن المحل لا يعد مهجورا إذا واصل المكتري الوفاء بالتزاماته تجاه المكري .
وفي حالة الإفراغ ، فإن المكري يؤدي للمكتري تعويضا قيمته واجب كراء سنة ، زيادة على صوائر الانتقال .
وبخصوص الأكرية المبرمة قبل دخول هذا القانون حيز التطبيق ، فإنها تظل سارية ، ويمكن للأطراف الاتفاق على إبرام عقد مطابق لهذا القانون .
النصوص التي سينسخها القانون الجديد
بعد نشر القانون الجديد في الجريدة الرسمية سينسُخ عددا من النصوص المتفرقة التي كانت تنظم الكراء ، ومن بينها القانون الصادر بتنفيذه الظهير المتعلق باستيفاء الوجيبة الكرائية الصادر سنة 1999 ، و تستثنى من النسخ المقتضيات المتعلقة بالأماكن المعدة للاستعمال التجاري والصناعي والحرفي .
كما ينسخ القانون الجديد ، الظهير المتعلق بزجر من يمتنع عن الكراء ، الصادر سنة 1941 ، والظهير المتعلق بزجر المضاربة غير المشروعة في الأكرية الصادر سنة 1954 ، وظهير التصريح بالأماكن الفارغة ، الصادر سنة 1941 ، والظهير المتعلق بالأماكن المعدة للسكنى الصادر سنة 1941 .
تجدر الإشارة ، إلى أن قانون الكراء الجديد و المتعلق بتنظيم كراء المحلات المعدة للسكنى وللاستعمال المهني ، يمكن صاحب محل الكراء من سهولة استرجاع محله المكترى في حالات محددة ، ويسمح له بالرفع من قيمة الكراء بشروط .