فريق نهضة بركان يتأهل لنهائي كأس الكونفدرالية الإفريقية    شهادات تبسط مسار الناقدة رشيدة بنمسعود بين الكتابة والنضالات الحقوقية    "جرح صعيب".. صوت عماد التطواني يلامس وجدان عشاق الطرب الشعبي    مي حريري تطلق " لا تغلط " بالتعاون مع وتري    "منتخب U20" يواصل التحضيرات    التنسيقية الصحراوية للوديان الثلاث وادنون الساقية الحمراء واد الذهب للدفاع عن الارض والعرض تستنكر… ارض الصحراويين خط أحمر    العرائش: عزفٌ جنائزي على أوتار الخراب !    فوزي لقجع يهنئ نهضة بركان بعد تأهله إلى نهائي كأس الكونفدرالية    المديرية الإقليمية لوزارة التربية الوطنية والتعليم الإولي والرياضة تحتضن الدورة الثانية للمهرجان الجهوي الإبداعي    التدين المزيف: حين يتحول الإيمان إلى سلعة    حكومة كندا تستبعد "التهديد الإرهابي"    منتدى يجمع مستثمري الخليج والمغرب    ابن كيران يشكل الأمانة العامة للبيجيدي من نفس الوجوه التي رافقته خلال سنوات صعوده وانحداره    ابن مدينة شفشاون نوفل البعمري رئيسًا جديدًا للمنظمة المغربية لحقوق الإنسان    أزروال يهنئ لقجع إثر تعيينه نائبا أولا لرئيس الكاف: "إنجاز مشرف ويعكس الكفاءة العالية والعمل المتواصل"    الملتقى الدولي للفلاحة بالمغرب يختتم فعالياته على وقع النجاح    عزيز أخنوش يختتم فعاليات المعرض الدولي للفلاحة بزيارة ميدانية    درجات الحرارة تسجل ارتفاعا ملحوظا غدا الإثنين    الطالبي العلمي: "الأحرار" الحزب واعٍ بالضغوط السياسية والهجمات التي تستهدفه ويقود الحكومة بثقة    الحسيمة تحتفي باليوم العالمي للهيموفيليا لسنة 2025 بتنظيم يوم دراسي وتحسيسي الحسيمة - فكري ولد علي    مشروع أنبوب الغاز المغربي-النيجيري يستقطب اهتمام الولايات المتحدة    اجتماع تنسيقي لتفعيل مخطط عمل استباقي للحد من حرائق الغابات بجهة الشمال    والد لامين يامال: كنت مدريديًا… لكن برشلونة وفر لي لقمة العيش    غزة: إضافة 697 شهيدا بعد التحقق    طنجة تحتضن اجتماع المجلس الإقليمي للاتحاد الاشتراكي استعدادًا للمؤتمر المقبل    حقيقة هجوم على حافلة بالمحمدية    منصة رقمية تواكب منتجي الحبوب    الرئيس الفرنسي يشيد بإعطاء جلالة الملك انطلاقة أشغال إنجاز الخط السككي فائق السرعة القنيطرة- مراكش    المغرب يصدّر 1.7 مليون كتكوت .. ويحقق طفرة في إنتاج لحوم الدواجن    الملك يهنئ رئيس الطوغو بعيد بلاده    غاييل فاي يفوز بجائزة "غونكور اختيار المغرب" عن رواية "جاكاراندا"    الأوغندي أبيل شيلانغات والمغربية رحمة الطاهري يتوجان بلقب ماراطون الرباط    25 قتيلا جراء انفجار بميناء إيراني    وفد اقتصادي مغربي من جهة سوس يزور الأندلس غدا الاثنين لتعزيز الشراكة المغربية الإسبانية    بعد ارتفاع حالات الإصابة به .. السل القادم عبر «حليب لعبار» وباقي المشتقات غير المبسترة يقلق الأطباء    البيجيدي يتجه نحو تصويت كاسح على بنكيران وانتخابه على رأس المصباح    استثمارات عقارية متزايدة لشقيقات الملك محمد السادس في فرنسا    جريمة بن أحمد.. الأمن يوقف شخصا جديدا    فرنسا.. مقتل مصل طعنا داخل مسجد    ماراطون الرباط: المغربية رحمة الطاهيري تتوج باللقب والإثيوبية كالكيدان فينتي ديبيب بنصفه    الصين تخطو بثبات نحو الاستقلال التكنولوجي: تصنيع شرائح 3 نانومتر دون الاعتماد على معدات غربية    9 صحفيين يحصدون الجائزة الكبرى للصحافة في المجال الفلاحي والقروي    انفجار مرفأ في إيران يودي بعشرات القتلى    الرباط: تتويج التلاميذ الفائزين بالدورة السادسة لجائزة 'ألوان القدس'    الجزائر.. انهيار أرضي يودي بحياة عدة أشخاص    منصف السلاوي خبير اللقاحات يقدم سيرته بمعرض الكتاب: علينا أن نستعد للحروب ضد الأوبئة    نهضة بركان يبحث بكل ثقة وهدوء عن تأكيد تأهله إلى النهائي من قلب الجزائر    تصاعد التوتر بين الهند وباكستان بعد قرار قطع المياه    مشروع ورش الدار البيضاء البحري يرعب إسبانيا: المغرب يواصل رسم ملامح قوته الصناعية    "المرأة البامبارية" تُبرز قهر تندوف    المديني: روايتي الجديدة مجنونة .. فرانسيس بابا المُبادين في غزة    الأمن يصيب جانحا بالرصاص بالسمارة    أدوار جزيئات "المسلات" تبقى مجهولة في جسم الإنسان    البشر يواظبون على مضغ العلكة منذ قرابة 10 آلاف سنة    مصل يقتل ب40 طعنة على يد آخر قبيل صلاة الجمعة بفرنسا    كردية أشجع من دول عربية 3من3    وداعًا الأستاذ محمد الأشرافي إلى الأبد    قصة الخطاب القرآني    







شكرا على الإبلاغ!
سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.



الخضراوي يناقش دكتوراه حول " نظام بيع العقارات في طور الإنجاز في القانون المغربي "
نشر في أون مغاربية يوم 24 - 06 - 2014

شهد رحاب كلية الحقوق بمراكش يوم السبت 21 يونيو 2014 حدث مناقشة أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص تقدم بها المستشار محمد الخضراوي رئيس قسم التوثيق والدراسات والبحث العلمي بمحكمة النقض والمدير المسؤول عن إصدارات محكمة النقض وأستاذ بالمعهد العالي للقضاء، وذلك في موضوع : " نظام بيع العقارات في طور الإنجاز في القانون المغربي "، أمام لجنة مناقشة مكونة من أساتذة كبار متخصصين في القانون المدني والعقاري وبحضور مكثف ووازن ضاقت بهم جنبات القاعة.
وقد استهل الباحث بالتركيز على الأهمية الاجتماعية والاقتصادية والقانونية التي دفعته إلى اختيار هذا الموضوع الذي يهم المؤسسات العامة والخاصة ويلامس الحقوق الأساسية للإنسان خاصة حقه في بيئة عقارية آمنة توفر له المسكن والمجال الاستثماري الملائم والمحمي قانونا، موضحا أن المغرب عرف في ظل الأزمة العقارية مآسي اجتماعية بسبب فرار بعض المنعشين العقاريين قبل إتمام المشاريع السكنية المتفق عليها أو تعرضهم للإفلاس أو خلو هذه البنايات من المواصفات المتفق عليها، مستغلين فراغات تشريعية وعدم الانسجام في المقاربات القضائية مما أفقد الثقة وأخل بالأمن التعاقدي بصفة عامة. كما قدم عدة معطيات إحصائية وتقنية أبرز من خلالها تعقد عملية البناء وكثرة المتدخلين فيها وارتفاع كلفتها مقارنة بدول مجاورة وهو ما يعرقل دينامكيتها في مجال التنمية مما يقتضي العناية أولا بهذه الفئات وتنظيمها قانونا والتركيز ثانيا على الجوانب الأخلاقية والتكوينية وإقرار إلزامية التأمين على المسؤولية ضمانا لحقوق الجميع.
وبعد عرضه لعدة اختلالات في النصوص القانونية المنظمة لهذا النوع من البيوعات التي انتشرت في السنوات الأخيرة بكثرة، طالب بالإسراع بإخراج القانون الجديد المنظم لبيع العقارات في طور الإنجاز إلى الوجود في إطار مقاربة تشاركية يستمع فيها لجميع الأطراف من مهنيي العدالة أو المؤسسات المالية والاستثمارية والمقاولات العقارية قصد إيجاد التوازن بين حقوق المشترين والتزامات المنعشين العقاريين وبما يضمن السيولة الكافية والأمن القانوني والفني المطلوبين.
كما اقترح إدخال مجموعة من التعديلات على النصوص التشريعية المنظمة لأحكام بيع العقار في طور الإنجاز مثل:
1- ضبط الجهات المكلفة بتحرير مثل هذه العقود والتخفيف من نظام البطلان المنصوص عليه قانونا وخلق أنظمة عقابية بديلة.
2- تنظيم صارم للفئات المخول لها إبرام مثل هذه العقود من بين المنعشين العقاريين الذين لم يثبت تورطهم في قضايا أو شكايات تمس بمصداقيتهم وذمتهم.
3- تضمين العقد الابتدائي شرط مراجعة الثمن حسب المساحة المحصل عليها نهائيا وذلك لتفادي أي نزاعات قد تطرح في حال زيادة أو نقصان المساحة التقريبية المنصوص عليها في العقد الابتدائي.
4- إلحاق التصاميم المعمارية الحاملة لعبارة " غير قابل للتغيير " وتصاميم الاسمنت المسلح بالعقد الابتدائي يضمن اطلاع الطرفين المتعاقدين وخصوصا المشتري على مضامين هذه الوثائق ويفرض التوقيع عليها باعتبارها أصبحت جزءا لا يتجزأ من العقد الملحقة به.
5- إعادة النظر في التعريف التشريعي الذي وضعه المشرع لتحديد المقصود من بيع العقار في طور الإنجاز، مع إحكام صياغته، رفعا لكل لبس يمكن أن يعتري الفهم عند قراءته وذلك باستعمال الصيغة التالية في التعريف : يعتبر بيعا لعقار في طور البناء كل عقد يلتزم بمقتضاه البائع ببناء عقار داخل أجل محدد، كما يلتزم فيه المشتري بأداء الثمن تبعا لتقدم أشغال البناء.
يحتفظ البائع بحقوقه وصلاحياته باعتباره صاحب المشروع إلى غاية انتقال ملكية الأجزاء المبيعة إلى المشتري.
6- في حالة إخلال المشتري بالتزاماته لأسباب خارجة عن إرادته، فلا يجب معاقبته بحرمانه من امتلاك سكن أو محل أو غيرهما وحرمانه من التأمين المبرم لفائدته، مع الأخذ بعين الاعتبار حقوق البائع المستحق للتعويض، والذي يجب السماح له بإجراء مقاصة بين أقساط الثمن المستحقة للمشتري و مبلغ التعويض المستحق له.
7- يجب التنصيص على أن تكون الدفوعات في حدود 50% من الثمن الاجمالي على أن النصف المتبقي يودع عند ابرام عقد البيع النهائي لدى جهة مؤهلة للاحتفاظ بالودائع وتؤدى للبائع بعد اتمام جميع الاجراءات القانونية لعقد البيع، وذلك لتفادي تهاون المنعش العقاري في أداء أقساط القرض والحيلولة دون تقييد المشتري بالرسم العقاري.
8- إلزامية التأمين لضمان حق المشتري في استرجاع الأقساط المؤداة لأن تعويض الضمانة بالتأمين سيكون أقل تكلفة بالنسبة للبائع وفي نفس الوقت يحمي الطرف المشتري.
9- التنصيص صراحة على وجوب أن يشمل ضمان البائع إلى جانب العيوب الخفية أيضا العيوب الظاهرة على غرار ما سار عليه المشرعين الفرنسي والتونسي، مع تقييد إثارة هذا الضمان بمدة قصيرة يجب ألا تتعدى ثلاثة أشهر من تاريخ التسليم، التي هي مدة كافية لاختبار المبنى ومعاينته والطواف بمرافقه واستخدام تجهيزاته لاكتشاف ما لحق بها من عيب وما شابها من نقص ظاهر يسلم منه في الغالب مثلها.
10- تمديد نطاق الضمان العشري من حيث الأشخاص المسؤولين في إطار الفصل 769 من ق.ل.ع إلى بائع العقار في طور البناء، وإلى كل شخص له علاقة مباشرة أو غير مباشرة بالبناء كالصانع أو المورد أو المجهز، مع إقرار المسؤولية التضامنية بين جميع المعماريين المشاركين في عملية البناء.
11- تشديد الرقابة يجب ألا يقف عند مرحلة إنجاز العقار، وإنما يجب تفعيل هذه الرقابة خلال جميع مراحل عمليات البناء بدءا من مرحلة منح الرخصة الخاصة بالبناء ومراقبة المستندات إلى مرحلة إقامة الأبنية والمنشآت، وإقفال الورش، وتنبيه المشرفين على الورش في حينه بالعيوب والنقائص والمخالفات التي شابت المشروع، وحثهم على إصلاحها أو مواءمة ما تم تشييده مع ضوابط البناء والتعمير.
12- حذف الفصل 11-618 لأن من شأن ذلك فتح باب حرية المنافسة أمام المستثمرين العقاريين سواء كانوا خواصا أو عموميين.
وبعدما أبدى أعضاء لجنة المناقشة ملاحظاتهم الشكلية والموضوعية، أشادوا بقيمة العمل المنجز وأكدوا أنها ستملأ فراغا في الخزانة القانونية المغربية منوهين بجدية الطالب طيلة مساره الأكاديمي حيث منحت هذه الأطروحة ميزة مشرف جدا مع توصية بالنشر.


انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.