Marina d'Or, Alian Crenn, Emaar, Qatari Diar, Colony Capital, Assoufid, Pierre & Vacances… Autant de grands noms de l'immobilier, aujourd'hui en difficulté. Jusque-là épargné, ce micromarché, dont la clientèle est presque à moitié internationale, pâtit de la récession qui frappe l'Europe et les États-Unis. Résultat des courses: les investisseurs étrangers de cette niche n'ont pas le choix, si ce n'est de décaler leurs projets d'investissement en attendant des lendemains meilleurs. «Beaucoup d'opérateurs sont entrés sur ce secteur ces dernières années et comptent beaucoup sur la clientèle étrangère pour écouler leurs produits, pour la moitié voire les deux tiers de leurs programmes. Les Européens ayant les problèmes économiques que l'on connaît, les acheteurs se font depuis rares. La conséquence est que les projets qui ont débuté récemment connaissent des difficultés dans le rythme de leurs commercialisations. La vente sur plan est devenue très difficile, les investisseurs voulant vraiment voir et « toucher » leur investissement», explique Bernard Charrière, PDG de MC Group, une agence basée à Marrakech et Genève et spécialisée dans la gestion de patrimoine et l'immobilier de luxe. Qui pouvait envisager un tel scénario ? Personne. Une luxueuse villa avec piscine, à deux pas d'un golf et d'un spa, le tout dans un cadre enchanteur baigné de verdure. Voilà, sur le papier, à quoi ressemblait la nouvelle offre immobilière touristique marocaine que la clientèle étrangère, mi-touriste, mi-résidente, s'arrachait comme des petits pains il n'y a pas très longtemps. Autour de Marrakech ou de Tanger, les chantiers se multipliaient et les initiateurs des projets qui se positionnaient nettement sur le segment du luxe voire du prestige promettaient monts et merveilles aux acheteurs. En moyenne, le prix d'une villa oscillait entre 4 et 40 millions de DH. L'essor de ces projets immobiliers est en partie porté par la Vision 2010 pour laquelle le Maroc a besoin d'augmenter ses capacités hôtelières, et l'État multiplie les conventions avec les investisseurs privés. Le deal est simple : si l'investisseur s'engage à construire un certain nombre d'hôtels, un promoteur bénéficie de terrains à des tarifs préférentiels et d'exonérations fiscales. Il peut également compter sur la partie résidentielle pour rentabiliser son investissement. Depuis, ces grands complexes immobiliers alliant villas, appartements, hôtels et animations, communément appelés resorts, sont devenus tendance. C'est la ruée des acheteurs étrangers mais aussi locaux. Palmeraie Développement, le pionnier sur ce créneau du luxe, est rejoint par d'autres groupes nationaux, émiratis (Qatari Diar, Emaar, Sama Dubaï, Somed), koweïtiens (CMKD, Al Qudra), français (Alain Crenn, Pierre & Vacances), ou espagnols (Fadesa, Rent Corporation, Marina d'Or). Aux yeux de ce beau monde, le marché marocain en pleine expansion offrait toutes les garanties de rentabilité économique que recherche un investisseur. Mais, c'était sans compter sur la crise des subprimes, car si le Maroc est relativement épargné, celle-ci a eu un impact sur la demande étrangère. Cette crise marque ainsi la fin d'une époque pour les investisseurs étrangers dans l'immobilier marocain de luxe. Les acheteurs éventuels reportent leur achat en attendant de voir comment la situation va évoluer. Du coup, c'est un marché de 40.000 unités (logements ou villas) dans le segment du résidentiel touristique qui se trouve dans la tourmente. Le choc qui en a découlé a été brutal. Des fonds qui font défaut Opérant sur son marché naturel, l'Espagne, en proie à de grosses difficultés au niveau de son secteur immobilier, Marina d'Or, à l'instar de nombreux promoteurs espagnols, avait décidé d'investir au Maroc afin de trouver un nouveau souffle. Ainsi au courant de mai 2008, il annonce en grande pompe son ambition d'investir près de 6,3 milliards de DH pour 4 projets immobiliers et touristiques. Depuis, c'est le stand-by. Le groupe peine à commercialiser ses projets sur plan, aussi bien dans son réseau à l'international qu'au plan national, où il a multiplié les bureaux de commercialisation. Cependant, il a récemment donné le premier coup de pioche à son projet Perle de Tanger, un complexe touristique et résidentiel. Contre toute attente, Marina d'Or a décidé de d'abord démarrer avec la composante touristique, pour ensuite enchaîner avec le résidentiel. Ainsi, Marina d'Or espère livrer les deux établissements hôteliers, d'une capacité de 250 chambres, au plus tard fin 2011. Leur gestion sera assurée par la branche touristique du promoteur. Il faut dire qu'aujourd'hui, le groupe espagnol a mis en veilleuse une grande partie de ses activités qu'il gère à partir de l'Espagne. Le directeur de la filiale marocaine a été rappelé et c'est le directeur commercial qui est chargé d'assurer la coordination. «La quasi-totalité des promoteurs immobiliers espagnols qui opéraient en solo au Maroc sont en train de s'associer à des locaux ou tentent de tout céder à ces derniers pour repartir sur la pointe des pieds», souligne un expert de l'immobilier. Pourtant, cette tendance a commencé bien avant la crise. « Il faut savoir d'abord qu'avant le problème de la crise financière, il y a les tracas liés aux autorisations et aux dessous-de-table. Il est vrai qu'avec la crise, les promoteurs ont été moins enclins à verser des pots-de-vin», commence par avancer Cédric Bredoux, expert en immobilier. Ceux-là sont repartis avant même d'avoir commencer, à l'image du promoteur espagnol Erazur. Cela dit, certains promoteurs ont bien entendu démarré les travaux et la commercialisation. Seulement, avec la crise économique et financière, ces investisseurs étrangers ont de plus en plus de mal à lever des fonds, ou ils ont déjà souscrits beaucoup de prêts et n'arrivent plus à suivre au niveau de la commercialisation. «À partir de là, on observe désormais deux attitudes de la part de ces investisseurs étrangers. Soit ils s'associent avec des partenaires marocains via des joint-ventures, soit ils se font carrément racheter par des promoteurs locaux. Et au pire des cas, ils plient bagages. Actuellement, il y a plusieurs exemples de ce type sur le marché», explique Cédric Bredoux, également ancien directeur commercial de Sotheby's Maroc. Dernièrement, face à des difficultés, les responsables de Marina d'Or ont engagé des pourparlers avec le groupe Alliances en vue de lui céder sa filiale. Sans doute Marina d'Or a-t-il vu trop grand, et a voulu lancer un nombre trop important de projets en même temps. D'ailleurs actuellement, ils sont en train de fermer plusieurs de leurs bureaux. Un rachat par Alliances Développement aurait probablement pu arranger les affaires du promoteur espagnol. Seulement, Alliances n'était manifestement intéressé que par le projet de Marina d'Or à Tamesna, et surtout le promoteur marocain n'avait pas les moyens de racheter l'ensemble des activités du groupe espagnol. Car Alliances Développement traverserait également certaines difficultés, d'après les observateurs du marché, en raison de sa trop grande gourmandise. Faut-il rappeler qu'Alliances Développement vient tout juste de mettre la main sur la station du plan Azur, Port Lixus, en rachetant les parts de l'investisseur néerlandais Orco. «Les promoteurs marocains voient aujourd'hui trop grand. Ils ont beaucoup d'appétit, ils récupèrent et rachètent les projets d'investisseurs étrangers à tour de bras, seulement ils ne disposent pas de la structure organisationnelle adéquate pour supporter la gestion de projets aussi gigantesques». D'autant plus qu'une des caractéristiques des promoteurs marocains est qu'ils ne savent pas déléguer. Au sein de toutes ces structures immobilières gigantesques, toutes les décisions doivent passer par le président. Or la gestion de tant de projets au quotidien est impossible. «Ce besoin de s'agrandir à tout prix me rappelle les prémices de la crise immobilière en Espagne, il y a quelques années, quand les promoteurs, à force de multiplier les projets, étaient dépassés par les événements», raconte Cédric Bredoux. Autrement dit, les grands promoteurs nationaux seraient en train de se mettre dans des positions à hauts risques, soit pour sauver la mise dans le secteur, soit pour satisfaire leur appétit afin d'asseoir davantage leur position sur le marché. Il faut dire qu'Addoha a amorcé la tendance fin 2007 en rachetant l'espagnol Fadesa. Même avant cela, Addoha avait signé une joint-venture avec le groupe émirati Al Qudra. Un partenariat dont on n'entend pas beaucoup parler. Mais Addoha ne s'est pas arrêté en si bon chemin. On ne compte plus les partenariats et les rachats que le groupe d'Anas Sefrioui a effectué depuis son introduction en bourse (entre autres le groupe saoudien Biladi). Début 2008, c'était au tour d'un autre promoteur espagnol d'être maîtrisé par Addoha. «Il s'agit du promoteur Gilmar, dont le projet est situé à Tanger, à proximité de celui de Emaar et de Qatari Diar. Aujourd'hui ce projet, détenu à 51% par Addoha et censé être constitué de 3500 appartements de luxe sur 300 hectares, est au point mort», explique un spécialiste de l'immobilier à Tanger. Malgré tous ces rapprochements, les promoteurs étrangers de l'immobilier de luxe sont loin de voir le bout du tunnel. Des difficultés à la pelle Encouragé par l'engouement des Britanniques pour la destination Marrakech grâce à la mise en place des connexions aériennes directes entre Marrakech et le Royaume-Uni, un investisseur anglais qui ambitionnait de réaliser près de 300 villas sur la route d'Amezmiz, près de la cité ocre, s'est vu obligé d'ajourner son projet dénommé «Midas». Les cinq réservations de villas ont même été annulées. Autre investisseur étranger qui peine à lancer ses projets immobiliers, le groupe français Pierre & Vacances. Après plus d'un an d'études et de réflexions stratégiques, le groupe a du mal à entamer la phase opérationnelle de son plan. À l'origine de ce retard, la difficulté du groupe à procéder à la levée des fonds auprès d'investisseurs institutionnels. Rappelons que le promoteur français est accompagné à cet égard par la banque d'affaires, CFG Group. Le programme s'articule autour de trois concepts produits complémentaires. Il s'agit d'abord des Oasis Eco Resorts. Ce sont des Resorts touristiques multimarques de haute facture (Résidences MGM, Pierre&Vacances et Maeva) de plus de 800 appartements et maisons dotés d'une large gamme d'animations et de loisirs dédiés prioritairement à la famille. Les promoteurs immobiliers étrangers qui ont démarré leurs projets bien avant la crise ne sont pas mieux lotis. C'est le cas du groupe français Alain Crenn, qui avait bien réussi au départ la commercialisation sur plan de son projet Samanah Country Club (un resort de 300 hectares, avec golf et villas de luxe). Si la moitié de son programme a été vendu à des étrangers, principalement des Français, il peine pour le restant, et le projet commence à en prendre un sacré coup. Car les banques ne sont plus enclines à le suivre dans la réalisation de la suite des travaux. Le chantier tourne ainsi au ralenti. Pour preuve, une traite du groupe d'une valeur de 100 millions de DH aurait été rejetée. « Beaucoup d'investisseurs européens dont nous devions commercialiser les projets immobiliers ont tout simplement ajourné leurs programmes. Ils ont tous rencontré des problèmes pour lever des fonds auprès des banques, cela depuis octobre dernier», affirme Madame Renault, responsable de l'Agence Immo Standing à Agadir. Autre exemple, le projet Assoufid Space & Excellence à Marrakech, dont l'investissement est de 160 millions de dirhams, serait actuellement à l'arrêt. Son promoteur, Paul Eric Jarry, se trouverait en manque de liquidités pour le boucler, vu que la commercialisation sur plan n'a pas connu le succès escompté. Selon une source proche de la Chambre nationale du notariat, les transactions sur le segment du luxe ont d'ailleurs enregistré un net recul ces derniers mois à Marrakech (de 40 % à 45 %) et à Tanger (de 60 % à 75 %). Certains programmes s'arrêtent par manque de liquidités. Il faut dire que le pari de l'immobilier touristique n'est pas encore gagné. Pour preuve, le plan Azur piétine, avec en toile de fond ses resorts qui tardent à sortir de terre. La conjoncture internationale n'était pas la même à l'époque où les conventions ont été signées. Beaucoup de zones d'ombres entourent ces projets pharaoniques en quête de repositionnement et de nouveaux choix stratégiques. Taghazout Resort SAS, filiale du fonds d'investissement américain Colony Capital et du groupe immobilier espagnol Satocan, rencontre d'énormes difficultés quant à la commercialisation de son projet. La station de Taghazout ne verra pas le jour avant 2010. À ce moment-là, les effets de la crise internationale devraient s'être tassés… L'hymne n'est pas à la joie chez les petits promoteurs immobiliers étrangers habitués à lancer des mini-projets d'une dizaine de villas. Le promoteur français Promantilope peine à commercialiser, à proximité des trois principaux golfs de Marrakech, dix villas haut de gamme d'environ 400 m2 entre 56.0000 et 59.8000 euros dans les Jardins d'Asma. Ce n'est pas un hasard si les banques refusent aujourd'hui systématiquement de financer ce type de projets. Les promoteurs casablancais qui avaient un projet de dix villas haut de gamme sur la route de l'Ourika l'ont appris à leur dépend. « Ils ont certes bouclé les travaux de gros œuvres mais avec la conjoncture actuelle, nous leur avons clairement signifié que c'était trop risqué », fait remarquer un banquier. Des investisseurs arabes pas tout à fait à l'aise Les investisseurs arabes ne sont pas en reste. Qatari Diar est actuellement en pleine restructuration. «Le projet El Houara à Tanger accuse un retard de deux ans, car les premières livraisons étaient prévues pour juin 2009», affirme une source proche du dossier. La restructuration s'expliquerait par l'acquisition par Qatari Diar de 100% de NorthCourse, avec lequel il détenait en joint-venture Sotheby's, l'agence internationale qui commercialise notamment le projet El Houara à Tanger. Cette semaine, plusieurs personnes de chez Sotheby's Maroc, mais également du siège au Qatar, ont été brutalement licenciées. Selon des sources internes, Qatari Diar risque de connaître une profonde restructuration dans les deux mois à venir, avant que les projets ne redémarrent avec de nouvelles équipes. D'ailleurs, même les premiers architectes du projet, d'origine libanaise, ont été remerciés, donc les premiers plans présentés ne sont désormais plus valables. Pour le projet El Houara, Qatari Diar n'est plus à même de fournir les plans détaillés. Pour l'heure, le groupe qatari a décidé de se lancer dans un premier temps dans la construction de 10 villas, mais cette fois-ci avec un architecte marocain. Des informations qui ne semblent pas convenir à un haut cadre de Qatari Diar au Maroc. «Notre projet est maintenu, nous n'aurons pas véritablement de retard de livraison. D'ailleurs, très prochainement, nous allons lancer l'appel d'offres pour les travaux de construction. D'ailleurs, si retard il y a, c'est parce que sous le terrain de golf que nous avons prévu, il y a une nappe phréatique. Nous devons donc revoir les choses afin de préserver l'environnement», explique ce dernier. Une explication qui n'est pas fausse, mais qui est loin à elle seule d'expliquer le retard pris par le projet El Houara. «Mais il faut dire que Qatari Diar est présent au Maroc depuis pratiquement quatre ans. Et dans ce laps de temps, ils ont obtenu un permis de construire qu'ils ont perdu et qu'ils réessayent d'obtenir à nouveau», répond un ancien cadre du groupe. «Nous avons effectivement du retard dans la construction, mais la cause du retard est interne. Cela dit le terrassement et les travaux d'infrastructure ont déjà démarré. Quant à la commercialisation, elle aussi a déjà démarré, seulement ces deux derniers mois, l'activité s'est beaucoup calmée. Autre point notable: si auparavant nous comptions parmi nos clients beaucoup d'Anglais, aujourd'hui ce sont davantage les Marocains qui achètent», tempère un autre cadre du groupe. «Il est vrai que nous aurons un peu de retard ; mais de là à avoir des difficultés financières pour lever des fonds et poursuivre nos projets, je peux vous assurer qu'il n'en est pas question. Car comme vous le savez, Qatari Diar est une société détenue à 100% par le gouvernement du Qatar. Nous n'avons pas le même statut que les autres investisseurs qui sont des sociétés privées», tente de rassurer le cadre de Qatari Diar. Aujourd'hui, la commercialisation du projet El Houara est certes entamée, seulement elle reste vraiment très timide : sur les 1100 unités que prévoit le projet, environ 130 ont été vendues, dont 40% à des Marocains, 30% à des Anglais et des Européens de manière générale et 30 % à une clientèle en provenance du Moyen-Orient. L'annonce du retard aux clients doit être faite très prochainement. Seulement, ce qu'il faut retenir, c'est que pour les investisseurs arabes et qui plus est émiratis, la crise financière n'est pas la première cause des retards accusés par leurs projets, mais l'absence d'une véritable structure à l'échelle locale. Car les investisseurs arabes n'ont pas encore de problème pour lever de fonds. «Dans ces groupes arabes, le problème est que tout se décide au siège. Vous avez peut-être le titre de directeur localement, mais réellement, vous disposez du pouvoir d'une secrétaire», témoigne un ancien haut cadre d'une société émiratie. En d'autres termes, il n'y a pas de véritables équipes sur place, même s'il est vrai que certaines compagnies présentes ont davantage de feed-back sur place que d'autres. Cela ne signifie pas pour autant que les investisseurs arabes ne sont pas touchés par la crise financière internationale, ne serait-ce qu'au vu de la chute des cours du pétrole. Sans compter les placements qu'ils ont effectués ces dernières années en Europe et aux Etats-Unis, et pour lesquels ils ont dû essuyer de lourdes pertes. Il n'y a qu'à voir les conséquences sur le cours en bourse de Emaar, le mastodonte émirati, qui a été plus que secoué: son cours a baissé de 83% depuis le 1er janvier 2008, des licenciements importants sont annoncés et les banques se montrent de plus en plus restrictives en matière de crédit, relève le journal Gulf News daté du 13 novembre 2008. Certains projets à Dubaï seraient même reportés. Mais Emaar Morocco semble bien loin de tous ces tumultes, à croire qu'il n'y a aucun lien entre la maison-mère et la filiale marocaine, si l'on s'en tient aux propos de son directeur général, Yves Delmar (voir interview). D'ailleurs, le directeur général de Hamptons Maroc, l'agence qui détient l'exclusivité des produits Emaar en matière de commercialisation, abonde dans le même sens. «Pour ce qui est des projets de Emaar, il n'y a pas personnellement à ma connaissance de retard et encore moins d'annulation de projets. Nous avons commercialisé plus de 300 unités sur les 385 de la phase 1 du projet. Et la semaine prochaine, nous lançons la commercialisation des deux phases du projet d'Amelkis, fruit du partenariat entre Emaar et l'ONA. Nous sommes d'ailleurs très confiants, car contrairement à nos concurrents, nos produits sont prêts. 55 villas de ce projet seront livrables dès février 2009, et les 35 restantes avant la fin du premier semestre de cette année», explique Youssef Benamour, directeur général de Hamptons Maroc… Seulement, parler de confiance avec 90 villas prêtes à livrer pour un groupe de l'envergure de Emaar n'est franchement pas quelque chose d'extraordinaire. « Il faut savoir qu'on entend parler d'Amelkis depuis plusieurs années, d'autant plus qu'il demeure un petit projet comparé à ceux sur lesquels Emaar est attendu. Par exemple, le projet Saphira à Rabat (cf. maquette) est à moitié en stand-by. Quant à celui de Oukaimeden, les équipes de Emaar sont très actives sur le plan administratif. Elles rencontrent les autorités locales environ une à deux fois tous les deux mois. Seulement, sur le plan de l'avancement des travaux, il n'y a rien», rapporte un consultant en immobilier très proche du dossier. D'ailleurs dans l'interview du directeur général de Emaar Maroc accordé à Challenge Hebdo, aucun calendrier quant à l'état d'avancement des travaux n'a été communiqué, et ce n'est pas faute d'avoir insisté. Mais ce n'est pas propre à Emaar. Aujourd'hui, tous les promoteurs, petits ou grands, évitent de se prononcer sur un planning de réalisation précis de leurs projets. «Il est clair qu'aujourd'hui, il y a une espèce d'attentisme de la part des investisseurs, surtout pour les très grands projets, car personne ne sait de quoi sera fait 2009». Plusieurs investisseurs étrangers contactés à ce sujet ont tout simplement ignoré les sollicitations de Challenge Hebdo. Al Qudra Holding par exemple n'a pas souhaité répondre à nos questions. Du coup, c'est le black-out total sur les projets du groupe: aussi bien sur les programmes menés en joint-venture avec Addoha (Tamesna et Larache), que sur celui de Rabat (un terrain d'environ 260 hectares au nord de Rabat sur la côte atlantique), ou encore sur celui annoncé en Méditerranée (projet de resort intégré sur une surface d'environ 450 hectares). Quant à Sama Dubaï, le président de Sama Dubaï compagny, Farhan Faraidoni, n'a cessé de marteler durant le mois de décembre dernier à travers les organes de presse du Moyen-Orient, notamment sur le Oman Times, que les projets du groupe ne seront pas affectés par la crise financière internationale. «Les rumeurs n'ont aucun fondement. Le chantier à Oman avance et ne sera nullement affecté par la crise financière. Ce qui s'applique à notre projet à Oman s'applique également à nos autres projets exécutés à Dubaï, au Qatar, au Maroc et en Tunisie», déclare-t-il. Des dégâts collatéraux Hormis les investisseurs étrangers, ce sont tous les promoteurs de l'immobilier de luxe qui sont obligés de revoir leurs plans initiaux. Robert Azoulay, avec son projet «Domaine Royal Palm», est en train de revoir sa stratégie de commercialisation de ce resort qui prévoit un hôtel, un golf de 18 trous au parcours accidenté, 260 maisons de 250 à 1500 m2 avec piscine (en cours de réalisation et commercialisées entre 600.000 et 4 millions d'euros) et 200 appartements de 100 à 250 m2 (travaux non encore lancés). La commercialisation des maisons s'est avérée plus difficile que prévue : seules 75 villas ont été écoulées. Aujourd'hui, cette nouvelle a pour conséquence d'une part de précipiter sur le marché marocain une nouvelle catégorie d'investisseurs étrangers dans l'immobilier économique et d'autre part, de pousser les promoteurs étrangers de l'immobilier de luxe à rajouter le segment économique dans leurs portefeuilles. Les premiers chercheraient plutôt à présenter un produit qui rentre dans le budget de la catégorie cible. C'est le cas du groupe italien Cosfara, intéressé par la ville d'Azemmour. Le segment économique comme abri provisoire Les démarches sont bien avancées pour la réalisation de l'ensemble résidentiel Houda, sur la rive droite de la rivière Oum Er-rabia. L'arrivée de l'autoroute et la proximité de la future station balnéaire Mazagan y sont certainement pour quelque chose. Il s'agit d'un programme de 8 immeubles à deux étages comprenant 94 logements économiques sur une superficie de 5.475 m2 pour un budget d'investissement de 20 millions de DH. Quant aux opérateurs étrangers du luxe, ils commencent à peine à essayer de conquérir l'immobilier économique, comme le tente actuellement le groupe français Alain Crenn, qui cherche à faire sa rentrée par la fenêtre du Plan Biladi. Ce dernier est dans la course avec huit autres candidats dont un autre groupe étranger, le groupe Bremond, pour la concession de l'aménagement et du développement des quatre nouvelles stations du Plan Biladi pour le tourisme interne (Marrakech, Mehdia, Nador et Benslimane). «Vu le contexte de crise actuelle, on est pratiquement contraint de faire une étude de marché tous les mois, de manière à véritablement cibler la bonne clientèle. On ne peut plus se lancer comme il y a quelques mois encore dans l'immobilier en se disant qu'avec le boom tout finira par se vendre», dit l'ex-directeur commercial de Sotheby's, Cédric Bredoux. Et d'ajouter: «La crise finira bien par se faire ressentir de plus en plus au Maroc. Déjà pour certains appartements que je classe dans le moyen standing, mais que les promoteurs marocains classent eux dans le haut standing, on commence à sentir un fléchissement des ventes auprès des étrangers. Quant au très haut standing, je considère qu'il y en a vraiment très peu au Maroc, et c'est un segment peu touché par la crise, car les grandes fortunes ont toujours de quoi s'offrir une villa entre 2,5 et 4 millions d'euros ». Un constat que partage aisément Youssef Benamour, DG de Hamptons, qui a axé sa stratégie sur le «très très haut de gamme». Car au-delà des projets de Emaar dont Hamptons détient l'exclusivité, le spécialiste du conseil et de l'intermédiation dans l'immobilier commercialise des projets d'exception. Car durant l'année 2008, Hamptons à Londres a réalisé le plus important taux de croissance sur le segment du luxe, autrement dit pour les villas valant plus de 5 millions de livres. «Izuran est un projet que nous allons commercialiser, constitué d'une dizaine de villas sur la route d'Amezmiz à Marrakech, dont le prix varie entre 2,3 et 4 millions. Je pense que c'est le projet le plus exclusif de la ville. Nous allons également mettre sur le marché le projet Jnane Amar Polo, le 1er resort Polo à Marrakech, pour lequel le prix de l'unité démarre à 1,5 million d'euros», énumère non sans fierté Youssef Benamour. Reste le logement social et le moyen standing, qui eux aussi continuent à bien se vendre pour l'instant, de l'avis des spécialistes de l'immobilier. Mais selon un consultant en immobilier, ces deux derniers segments finiront tôt ou tard par être impactés par la crise. « Je pense que dans les six mois à venir, ça va être une autre paire de manches. Ne serait-ce que parce que les rentrées de devises, parmi elles les transferts des MRE, vont accuser une sérieuse baisse. À ce titre, relever que Addoha fait désormais de la publicité pour vendre ses lotissements alors qu'auparavant, le bouche à oreille suffisait à tout écouler. Sans compter qu'aujourd'hui, le N°1 national a baissé ses prix sur Rabat, pour passer de 15.000 DH le mètre carré à 13.000. C'est du jamais vu!». Il y aurait donc fort à parier qu'au second semestre 2009, le langage des officiels et des promoteurs, en l'occurrence la FNPI (Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers), qui se veut très optimiste, avec Anas Sefrioui au premier rang, risque de connaître un certain changement. INTERVIEW Yves Delmar, girecteur général de Emaar Maroc Aucun calendrier n'est avancé par Emaar Challenge Hebdo : d'après un organe de presse confrère, le projet de Emaar à Oukaimeden serait remis en cause. Pourquoi? Sinon, où en êtes vous? Yves Delmar : Oukaimeden reste un projet important pour Emaar au Maroc et progresse selon le planning. En tant que développeur immobilier responsable et en étroite collaboration avec la Wilaya de Marrakech, nous nous appliquons à évaluer tous les aspects du projet Oukaimeden pour qu'il s'intègre harmonieusement dans le site, tout en étant compatible avec les différentes ressources de la région, notamment hydrauliques. Oukaimeden est un complexe intégré combinant des espaces commerciaux, des communautés résidentielles, des hôtels, des spas, des dispositifs de soins et des salles de conférence. Ceci permettra certainement d'attirer les touristes dans cette région. L'architecture et le design du projet Oukaimeden réussiront le challenge de marier le séculaire au moderne dans le respect des spécificités culturelles de la région et de la population locale. C. H. : d'une manière générale, pouvez-vous nous donner l'état d'avancement de vos projets phares au Maroc? Y. D. : on a annoncé des investissements d'un montant de 56 milliards de dirhams dans le Royaume. Ils comprennent un Mémorandum d'Entente signé avec Sa Majesté le Roi Mohammed VI pour le développement de projets d'une valeur de 43,5 milliards de DH. Ces projets – Saphira, Tinja et Oukaimeden – sont envisagés comme des communautés résidentielles, de standards internationaux, avec une forte connotation touristique et offrant des espaces commerciaux. Ils sont toutefois différents les uns des autres, chacun présentant des spécificités particulières. Tinja, la station balnéaire au nord du Royaume, est en cours de construction. Une partie de ce projet est déjà en vente et la réponse des investisseurs a été très positive. Cela a fait du Maroc l'un des deux principaux marchés internationaux ayant contribué à la profitabilité du groupe Emaar Properties PJSC l'année dernière. Saphira, qui s'étend sur les 11 km de la corniche rabatie, se développera sur plusieurs pôles et plusieurs phases. La première phase du projet constituera la nouvelle porte sud de la capitale. Elle a fait l'objet d'études approfondies avec le soutien actif de la Wilaya de Rabat Salé Zemmour afin de répondre aux préoccupations et aux attentes des autorités. Les travaux commenceront courant 2009. En outre, Emaar Morocco s'est joint à l'Onapar, filiale du groupe ONA, afin de développer des projets d'une valeur de 12,4 milliards de DH. La joint-venture développe Amelkis II et III et Bahia Bay, des communautés résidentielles et de loisirs, et les projets progressent de façon très satisfaisante C. H. : avec la chute vertigineuse du cours du pétrole et la crise financière, les projets d'Emaar ne risquent-ils pas de voir leur rythme de réalisation ralentir ? Certains projets à venir ne sont-ils pas tout simplement compromis? Y. D. : le Maroc a montré une étonnante capacité à résister à la crise financière mondiale. Le secteur de l'immobilier marocain se porte bien et la demande continue d'augmenter, dépassant de loin l'offre. Nous nous sommes engagés sérieusement sur les 5 différents projets via des partenariats de haut niveau avec le gouvernement et le secteur privé ainsi que sur des montants considérables qui ne vont certainement pas être affectés par la crise. Bien entendu, le rythme de développement de nos projets sera adapté à la capacité des marchés. De plus, le groupe Emaar Properties PJSC jouit d'une structure financière importante qui permet de soutenir le développement de nos projets dans le royaume, qui reste un marché clef pour Emaar. C. H. : de manière générale, ne pensez-vous pas que les investisseurs arabes vont revoir leurs ambitions à la baisse ? Y. D. : le Maroc reste l'une des économies les moins vulnérables à la crise financière. De plus, les autorités marocaines ne cessent d'offrir l'environnement adéquat à l'implantation des investisseurs étrangers et d'engager le secteur privé dans le développement. Emaar a foi en la prospérité du Royaume. Nous comptons mener à terme nos projets et chercher de nouvelles opportunités d'investissement. Le boom du moyen standing et du social continue : le cas Mixta Le développement des projets de Mixta Maroc continue selon le même rythme que prévu pour l'année 2009, sans aucun report ni annulation. Au contraire, Mixta Maroc prévoit de commencer deux nouveaux projets cette même année dans le Royaume. «En raison du type de projets que développe Mixta Maroc, résidences de logements économiques ou moyen standing avec un excellent rapport qualité/prix, qui bénéficient d'une demande constante au Maroc, nous n'avons pas été spécialement touchés par la crise internationale», explique Lidia Mecati, directrice générale de Mixta Africa. Les projets «Mixta Essafia II» à Martil et «Mixta Costa Cabo» sur la route de Cabo Negro seront complètement vendus avant le mois de juillet 2009 avec un total de plus de 800 logements. Les commercialisations de «Mixta Essafia III», d'un autre projet sur la ville de Tétouan et possiblement dans une autre zone du Royaume seront lancées pendant cette même année. D'ailleurs, la commercialisation des projets a évolué d'une façon très similaire à la même période de l'année dernière. Les clients sont dans la majorité des Marocains de la zone du Nord (Tétouan-Tanger) ainsi que des principales villes du Maroc, essentiellement des collectivités de travailleurs salariés, fonctionnaires ou professions libérales (médecins, architectes,…). «En raison de l'actuel positionnement de nos produits, nous ne pensons pas revoir le rythme ni la typologie de nos appartements. Nous allons au contraire renforcer encore davantage la stratégie de Mixta Maroc dans le développement de projets résidentiels de logements économiques et moyen standing avec le lancement en 2009 d'au moins deux nouveaux projets», renchérit Lidia Mecati, directrice générale de Mixta Africa. Et d'ajouter : ”Mixta Maroc est une société actuellement consolidée sur le marché marocain avec des projets résidentiels très bien acceptés, de nouveaux projets en marche et l'entrée récente dans le capital du groupe de nouveaux partenaires internationaux qui démontre la confiance dans ce projet». Driss Effina, chercheur en économie de l'habitat (*) Challenge Hebdo : avec la récession économique internationale, certains promoteurs immobiliers étrangers ont décalé leurs projets d'investissement. Comment expliquez-vous cette situation ? Driss Effina : l'implication des capitaux étrangers dans le secteur immobilier marocain est de plus en plus importante, soit en termes d'achat de produits finis, en termes d'investissements directs dans le développement ou sous forme de prises de participations aux actifs immobiliers. Les dernières statistiques relatives aux IDE, qui datent de juin 2008, révèlent que leur montant est passé à 5,2 milliards de DH, et représentent près de 37% de l'ensemble des IDE envers le Maroc. Ce chiffre, d'après mes prévisions, va atteindre à fin 2008 près de 10 milliards de DH. Les IDE dans l'immobilier restent la deuxième source d'investissements étrangers. Les performances du Maroc dans ce domaine s'améliorent d'une année à l'autre. D'autre part, la crise enregistrée au niveau des pays voisins, particulièrement en Espagne et en France, est en train de pousser plusieurs investisseurs vers le Maroc, considéré aujourd'hui comme un marché qui possède des potentialités de développement très importantes, chose qui représente pour nous dans cette période de récession internationale un gain important. C.H. : pourquoi les investisseurs arabes décalent-ils surtout leurs investissements déjà programmés? D.E. : Par définition, les IDE ne doivent pas avoir un aspect de volatilité. Ce sont des investissements stables et de longue maturité. Les investissements arabes dans l'immobilier commencent ces dernières années à prendre du poids, mais ils viennent en deuxième position après ceux de l'Union européenne, et ils concernent les achats de biens immobiliers, les prises de participations à travers des fonds d'investissements importants et des investissements directs en développement. Pour les investisseurs ayant différé leurs programmes, il s'agit de cas limités liés aux difficultés au niveau de leurs sociétés-mères ou suite aux pertes enregistrées par leurs filiales sur le marché américain. C.H. : concernant la composition des investissements étrangers, ceux liés à l'immobilier haut standing sont les plus touchés. Pourquoi ? D.E. : à mon avis, il n'y a pas de ralentissement, mais plus tôt une surproduction. Nos investisseurs doivent savoir que le temps de l'absorption totale du marché de toute production est révolu, et il faut recourir systématiquement à des études professionnelles de marché avant de se lancer dans des grands investissements de ce genre, qui restent pour moi encore rentables. C.H. : selon une étude que vous avez menée, la moitié des biens immobiliers sont achetés par des étrangers à Marrakech. Cela suffit-il à expliquer le report des projets d'investissement dans l'immobilier de luxe des investisseurs étrangers ? D.E. : effectivement, ce constat a été révélé dans le cadre de cette étude réalisée en 2007 au niveau de Marrakech. Mais il ne faut pas oublier que cette même étude a révélé une chose aussi importante, c'est que les achats étrangers sur le marché immobilier se font en majorité par des étrangers qui s'installent au Maroc pour des raisons économiques et non pour des raisons spéculatives. Cela protège notre marché et pérennise aussi ces investissements étrangers. C.H. : outre les avantages actuels, que faudrait-il encore actuellement faire pour attirer ces IDE hésitants ? D.E. : la libéralisation totale du marché immobilier représente un point fort pour le Maroc et rend son territoire plus attrayant, même vis-à-vis de son concurrent principal, l'Espagne, qui a vu ses parts régresser sur ce marché international ces dernières années au profit du Maroc. La législation marocaine en matière de libéralisation du secteur reste très avancée, et place le Maroc au même rang que les pays développés. Les non-résidents et les investisseurs étrangers en général ont pratiquement les mêmes droits que les Marocains en matière d'acquisition de biens immobiliers et d'investissement dans le secteur. La législation marocaine n'a pas prévu de clauses anti-spéculatives, alors que dans plusieurs pays développés et en développement, leur législation impose des contraintes aux non-résidents en matière d'acquisition de biens immobiliers sur leurs territoires. C'est le cas pour l'Égypte, la Suisse et la Chine à titre d'exemple. Sur cette question les points de vue divergent, mais nous pensons qu'aujourd'hui, toutes les informations disponibles montrent que la composante spéculative reste encore très faible au Maroc. Mais à moyen terme, si les statistiques le confirment, le Maroc peut revoir sa législation dans ce domaine pour limiter toute mauvaise tendance. Pour booster encore plus ces investissements, il serait aussi important de donner plus de dynamisme à l'environnement dans ce secteur, notamment en rendant les procédures d'investissement plus fluides, plus courtes et plus transparentes. (*) Conseiller du président d'Al Omarane
