'المغربية' تنشر القانون المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري

صدر في الجريدة الرسمية

"المغربية" يعزز "صدر في الجريدة الرسمية" الصفحات والأركان التي دأبت "المغربية" على تقديمها للقراء على مدار الأسبوع، ويهم ما ينشر في الجريدة الرسمية من قوانين.
وصدر في آخر أعداد الجريدة الرسمية القانون رقم 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني، كما وافق عليه مجلس النواب ومجلس المستشارين.
وفي انتظار إصدار "المغربية" خاصا بهذا القانون وتقديم شروحات بخصوصه لبسط مستجداته أمام القراء وتمكينهم من الإلمام بهذا الموضوع من كل الجوانب، خصوصا أنه يخص مجالا ظل يؤرق الفاعلين لما شهده من مشاكل دفعت الكثير من الملاك إلى الإعراض عن الكراء تفاديا للمشاكل والإكراهات، وأيضا، للغموض الذي كان يكتنف الموضوع، تقدم "المغربية" لقرائها القانون رقم 67.12 كما صدر في الجريدة الرسمية.
الباب الخامس
مراجعة الوجيبة الكرائية
المادة 31
تتم مراجعة وجيبة كراء المحلات المشار إليها في المادة الأولى من هذا القانون وفقا لمقتضيات هذا الباب.
يحق للمكري والمكتري الاتفاق على شروط مراجعة الوجيبة الكرائية ونسبة الرفع من قيمتها أو تخفيضها.
المادة 32
لايجوز الاتفاق على رفع مبلغ الوجيبة الكرائية خلال مدة تقل عن ثلاث سنوات ابتداء من تاريخ إبرام عقد الكراء أو من تاريخ آخر مراجعة قضائية أو اتفاقية، أو الاتفاق على زيادة تتعدى النسب المقررة في هذا القانون.
المادة 33
إذا لم يقع بين الطرفين اتفاق على شروط مراجعة الوجيبة الكرائية ونسبة الرفع من قيمتها أمكن مراجعتها بعد مرور كل ثلاث سنوات على الأقل من تاريخ الاتفاق على الوجيبة أو تاريخ مراجعتها بين الأطراف مباشرة، أو من التاريخ الذي حددته المحكمة لآخر مراجعة وذلك طبقا للنسب المقررة في المادة 34 بعده.
المادة 34
تحدد نسبة الزيادة في الوجبية الكرائية في 8% بالنسبة للمحلات المعدة للسكنى و 10% بالنسبة للمحلات المعدة للاستعمال المهني.
المادة35
يمكن أن تحدد نسبة الزيادة في مبلغ الوجيبة الكرائية بما لها من سلطة تقديرية ودون التقيد بالنسبتين المذكورتين في المادة34 أعلاه إذا كان مبلغ قيمة الوجيبة الكرائية لا يتجاوز أربعمائة درهم شهريا على ألا تتعدى نسبة الزيادة المحكوم بها 50 %.
المادة
يمكن للمكتري المطالبة بتخفيض مبلغ الوجيبة الكرائية إذا طرأت ظروف أثرت على استعمال للمحل للغرض الذي اكترى من أجله، وذلك وفق أحكام الفصلين 660 و661 من قانون الالتزامات والعقود.
المادة 37
يجري العمل بالوجيبة الكرائية الجديدة ابتداء من تاريخ المطالبة القضائية.
إذا عبر المكري عن رغبته في مراجعة الوجيبة الكرائية بتوجيه إنذار للمكتري، فإن سريان الوجيبة الكرائية الجديدة يبتدىء من تاريخ التوصل بالإنذار، شريطة رفع الدعوى داخل أجل الثلاثة أشهر الموالية لتاريخ التوصل.
تطبق مقتضيات الفقرة الأولى إذا رفع المكري دعوى المراجعة بعد انصرام أجل ثلاثة أشهر المشار إليه في الفقرة الثانية أعلاه.
المادة 38
تختص المحكمة الابتدائية بالنظر في المنازعات المتعلقة بمراجعة واستيفاء الزيادة
في قيمة الوجيبة الكرائية سواء المنصوص عليها في العقد أو المقررة قانونا والمتعلقة بالمحلات المشار إليها في الماة الأولى من هذاالقانون.
ينفذ الحكم المقر للزيادة في قيمة الوجيبة الكرائية ابتداء من التاريخ المحدد لسريان الزيادة.
يمكن استئناف الحكم الصادر في هذه القضايا داخل أجل ثلاثين يوما من تاريخ التبليغ.
الباب السادس
تولية الكراء والتخلي عنه
المادة39
خلافا لمقتضيات الفصل 668 من الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 أغسطس 1931) المتعلق بقانون الالتزامات والعقود، يمنع على المكتري تولية المحل المعد للسكنى أو التخلي عنه بدون موافقة المكري في محرر كتابي ثابت التاريخ ما لم يتم التنصيص على خلاف ذلك في عقد الكراء.
يجب أن تشمل الموافقة الكتابية عند التولية مبلغ الوجيبة الكرائية الجديدة، وكذا التكاليف الكرائية عند الاقتضاء، وباقي شروط التولية المتفق عليها.
يعتبر تولية للكراء أو تخليا عنه كليا أو جزئيا شغل الغير للمحلات المكتراة أكثر من ثلاثة أشهر.
المادة 40
بالنسبة للمحلات المعدة للاستعمال المهني، لايحق للمكري أن يعترض على التولية أو التخلي إذا ما التزم المتولي له أو المتخلي له باستعمال المحل أو المحلات المكتراة لمزاولة نفس النشاط المهني الذي كان يزاوله بها المكتري الأصلي، أو لمزاولة نشاط مهني مماثل، شريطة أن لا يترتب عن ذلك إدخال تغييرات على المحل المكتري، أو إحداث تحملات إضافية بالنسبة للمكري أو تغيير طبيعة عقد الكراء.
يستدعي المكري من طرف المكتري ليشارك في العقد وفق الكيفيات المنصوص عليها في الفصول 37 و38و39 من قانون المسطرة المدنية. ولهذا الغرض يشعره بنيته في تولية الكراء أو التخلي عنه للغير.
المادة 41
لايمكن تولية الكراء أو التخلي عنه جزئيا بالنسبة للمحلات المعدة للاستعمال المهني، ما لم يوافق المكري على ذلك في محرر كتابي ثابت التاريخ، يتضمن كل البيانات الواردة في الفقرة الثانية من المادة 39 أعلاه، وتقع باطلة بقوة القانون كل تولية جزئية للكراء وكل تخلي جزئي عنه.
المادة 42
إذا كان مبلغ الوجيبة الكرائية في حالتي التولية أو التخلي يفوق وجيبة الكراء الأصلية للجزء الذي وقعت توليته أو التخلي عنه، فللمكري الحق في طلب زيادة الوجيبة الكرائية الأصلية بقدر ذلك.
المادة 43
في حالة التولية أو التخلي بصفة غير قانونية، يعتبر المتولى أو المتخلى له محتلا للمحل دون حق ولا سند. وللمكري في هذه الحالة أن يطلب من قاضي الأمور المستعلجة إصدار أمر بطرده هو والمكتري أو من يقوم مقامهما.
يصبح عقدا التولية والتخلي وكذلك عقد الكراء، الأصلي بمجرد صدور الأمر القضائي مفسوخين بقوة القانون.
إذا ترتبت عن التولية أو التخلي أضرار بليغة بالمحل المكتري و جاز للمكري أن طلب فسخ الكراء مع إجبار المكتري على إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه قبل التولية أو التخلي.
الباب السابع
إنهاء عقد الكراء
المادة 44
رغم كل شرط أو مقتضى قانوني مخالف، لا تنتهي عقود كراء المحلات المشارر إليها في المادة الأولى أعلاه، إلا بعد الإشعار بالإفراغ وتصحيحه عند الاقتضاء طبقا للشروط المحددة في هذا الباب.
المادة 45
يجب على المكري الذي يرغب في إنهاء عقد الكراء أن يوجه إشعارا بالإفراغ إلى المكتري يستند على أسباب جدية ومشروعة من قيبل:
استرداد المحل المكتري لسكنه الشخصي، أو لسكن زوجه، أو أصوله أو فروعه المباشرين من الدرجة الأولى أو المستفيدين - إن وجدوا - من الوصية الواجبة المؤسسة بمقتضى المادة 369 وما يليها من مدونة الأسرة، أو المكفول المنصوص عليه في القانون رقم 15.01 المتعلق بكفالة الأطفال المهملين الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.02.172 في فاتح ربيع الآخر 1423 (13 يونيو2002).
- ضرورة هدم المحل المكتري وإعادة البناء أو إدخال إصلاحات ضرورية عليه تستوجب الإفراغ،
- التماطل في الأداء.
المادة 46
يتضمن الإشعار بالإفراغ تحت طائلة البطلان:
- الأسباب التي يتند عليه المكري؛
- شمولة مجموعة المحل المكتري بكافة مرافقه؛
- أجل شهرين على الأقل.
يبلغ الإشعار بالإفراغ بحسب الكيفيات المشار إليها في الفصول 37 و 38و39 من قانون المسطرة المدنية.
يبتدئ أجل الشهرين من تاريخ التوصل بالإشعار.
المادة 47
إذا امتنع المكتري عن الإفراغ صراحة أو ضمنيا وذلك ببقائه في المحل بعد مضي الأجل المحدد في الإشعار، أمكن للمكري أن يطلب من المحكمة التصريح بتصحيح الإشعار والحكم على المكتري هو ومن يقوم مقامه بالإفراغ.
المادة 48
لايمكن للمحكمة أن تصحح الإشعار بالإفراغ إلا للأسباب الواردة في المادة 45أعلاه.
المادة 49
لايقبل تصحيح الإشعار بالإفراغ للسبب المشار إليه في البند الأول من المادة 45 أعلاه إلا بتوفير الشرطين التاليين:
1 - أن يكون المحل المطلوب إفراغه ملكا للمكري منذ 18 شهرا على الأقل من تاريخ الإشعار بالإفراغ، على أن للوارث والموصى له والمكفول حق الاستفادة من احتساب المدة التي كان يملكه خلالها المالك السابق؛
-2 أن يكون المكري أو زوجه أو أصوله أو فرورعه المباشرون من الدرجة الأولى أو المستفيدون من الوصية الواجبة، حسب الحالات، أو المكفول طبقا لمقتضيات القانون رقم 15.01 المتعلق بكفالة الأطفال المهملين، لايشغلون سكنا في ملكيتهم أوكافيا لحاجياتهم العادية.
لايشترط توفر هذين الشرطين إذا عرض المكري على المكتري سكنا مماثلا للمحل المطلوب إفراغه بنفس المواصفات ونفس الوجيبة الكرائية.
المادة 50
يتعين تصحيح الإشعار بالإفراغ إذا كان هدم المحل أو إدخال تغييرات هامة عليه ضروريا ويستوجب إفراغ المكتري من المحل المكتري.
يكون الهدم أو إدخال التغييرات ضروريا إذا اقتضته وضعية البناء لانعدام الشروط الصحية أو الأمنية به أو إذا رغب المكري في إقامة بناء جديد مكان البناء المهدم أو ظهرت مستجدات بمقتضى وثائق التعمير تسمح ببناءات إضافية من شأنها أن تثمن العقار.
ويحظى المكتري بالأسبقية للرجوع إلى المحل بعد إصلاحه أو إعادة بنائه بشرط أن يستعمل هذا الحق داخل الشهرين المواليين للإشعار الصادر عن المكري وفقا للفقرة الموالية أدناه وإلا سقط حقه.
يتعين على المكري إخبار المكتري خلال أجل خمسة عشر يوما من تاريخ تسلمه رخصة السكن أوشهادة المطابقة حسب الحالة، وذلك بحسب الكيفيات المشار إليها في الفصول 37و38و39 من قانون المسطرة المدنية.
يمكن للمكتري أن يطلب من المحكمة تحديد أجل للمكري يتعين خلاله تنفيذ سبب الإفراغ.
تؤخذ بعين الاعتبار فيما يخص تحديد الوجيبة الكرائية الجديدة والتكاليف التابعة لها، الصوائر التي تم صرفها على المحل ورأس المال المستثمر.
المادة 51
يجب على المكري في حالة تصحيح الإشعار بالإفراغ، أن يؤدي للمكتري إضافة إلى صوائر الانتقال المثبتة تعويضا قيمته وجيبة كراء ستة حسب آخر مبلغ الوجيبة المؤدى من طرف المكتري.
المادة 52
إذا تبين الإفراغ من المحل إما تلقائيا تبعا للإشعار بالإفراغ أو تنفيذا للحكم القاضي بالتصحيح، قد تم بناء على سبب غير صحيح أو سبب لم ينفذ من طرف المكري، يكون للمكتري الحق في أن يطالب المكري بتعويض يساوي قيمة الضرر الذي لحقه نتيجة ذلك لا يقل عن الوجيبة الكرائية لمدة سنة.
المادة 53
يستمر مفعول العقد في حالة وفاة المكتري:
بالنسبة للمحلات المعدة للسكنى لفائدة زوج المتوفى أو فروعه أو أصوله المباشرين من الدرجة الأولى أو المستفيد من الوصية الواجبة أو المكفول، الذين كانوا تحت كفالته بصفة قانونية ويعيشون معه فعليا عند وفاته،
بالنسبة للمحلات المعدة للاستعمال المهني، لفائدة الأشخاص المشار إليهم في الفقرة الأولى.
يتمتع الأشخاص المشار إليهم في الفقرة أعلاه بحق تولية الكراء أو التخلي عنه وفقا للشروط المنصوص عليها في الباب السادس أعلاه.
المادة 54
يمكن في حالة طلاق الزوجين أن يستمر مفعول الكراء لفائدة الأم الحاضنة لأطفالها بنفس الشروط التعاقدية التي كانت تربط مطلقها مع المكري.
الباب الثامن
فسخ عقد الكراء
المادة 55
يفسخ عقد الكراء بقوة القانون بوفاة المكتري مع مراعاة أحكام المادة 53 أعلاه.
كل شخص يوجد بالمحلات المكتراة من غير الأشخاص المشار إليهم في المادة 53 يعتبر محتلا بدون حق ولا سند وللمكري في هذه الحالة أن يطلب من قاضي المستعجلات إصدار أمر بطرده هو أو من يقوم مقامه.
المادة 56
يمكن للمكري أن يطلب من المحكمة فسخ عقد الكراء وإفراغ المكتري ومن يقوم مقامه، دون توجيه أي إشعار بالإفراغ، وذلك في الحالات التالية:
استعمال المحل والتجهيزات المكتراة في غير ما أعدت له،
إدخال تغييرات على المحل المكترى بدون موافقة أو إذن المكري،
إهمال المحل المكترى على نحو يسبب له ضررا كبيرا،
عدم أداء الوجيبة الكرائية التي حل أجلها رغم توصله بإنذار الأداء،
استعمال المكتري المحل المكتر لأغراض غير تلك المتفق عليها في العقد أو المخالفة للأخلاق الحميدة أو النظام العام أو القانون.
يكون الحكم بالإفراغ مشمولا بالنفاذ المعجل في حالة عدم تنفيذ المكتري الأمر القاضي بالمصادقة على الإنذار المنصوص عليه في المادة 27 أعلاه.
الباب التاسع
استرجاع حيازة المحلات المهجورة أو المغلقة
الفرع الأول
الاسترجاع من طرف المكري
المادة 57
يعتبر المحل مهجورا إذا ظل مغلقا لمدة ستة أشهر على الأقل بعد:
إخلاء المكتري المحل المكترى من جميع منقولاته وأغراضه كليا أو جزئيا،
غياب المكتري عن المحل وعدم تفقده من طرفه، شخصيا أو من طرف من يمثله أو من يقوم مقامه،
وفاة المكتري أو فقدانه للأهلية القانونية وعدم ظهور أي من الأشخاص المستفيدين المنصوص عليهم في المادة 54 أعلاه.
المادة 58
لا يعتبر المحل مهجورا إذا استمر المكتري في الوفاء بالتزاماته إزاء المكري.
المادة 59
يقدم طلب استرجاع المحل المهجور إلى رئيس المحكمة بصفته قاضيا للمستعجلات، مشفوعا بالوثائق التالية:
العقد أو السند الكتابي المثبت للعلاقة الكرائية
محضر معاينة واقعة إغلاق وهجر المحل المكترى وتحديد أمد الإغلاق.
المادة 60
يتم استدعاء المكتري من خلال عنوانه الوارد في عقد الكراء أو في أية وثيقة رسمية صادرة عن المكتري، وفي حالة تعذر الاستدعاء، يستدعى المكتري في عنوان المحل المكترى.
المادة 61
إذا توصل المكتري بالاستدعاء بصفة شخصية ولم يدل بأي جواب، يثبت رئيس المحكمة ذلك في طلب استرجاع المحل وفقا لما يقتضيه القانون.
المادة 62
إذا تعذر استدعاء المكتري شخصيا لا يبت رئيس المحكمة في الطلب إلا بعد الأمر بإجراء بحث بواسطة الشرطة القضائية تحت إشراف النيابة العامة.
المادة 63
إذا قضى رئيس المحكمة باسترجاع حيازة المحل ينفذ الأمر الصادر عنه على الأصل.
المادة 64
ينص الأمر باسترجاع الحيازة على تطبيق مقتضيات الفصل 447 من قانون المسطرة المدنية على الأشياء المنقولة الموجودة بالمحل وقت استرجاع حيازته.
المادة 65
يقوم المكلف بالتنفيذ بتحرير محضر وصفي للمنقولات الموجودة بالمحل.
تبقى المنقولات المذكورة في عهدة المكتري إلى حين إتمام إجراءات الفصل 447 من قانون المسطرة المدنية بشأنها.
المادة 66
إذا ظهر المكتري أو من يمثله أو يقوم مقامه أثناء تنفيذ الأر بالاسترجاع، يقوم المكلف بالتنفيذ بتحرير محضر إخباري يرفعه حالا إلى رئيس المحكمة أو إلى القاضي المكلف بالتنفيذ الذي له أن يأمر بوقف التنفيذ في غيبة الأطراف.
لا يجوز متابعة المكتري إلا بناء على شكاية من المكري أو من يمثله أو يقوم مقامه.
يجوز للمحكمة إما تلقائيا أو بناء على طلب من الشخص المشتكي الأمر بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه.
الفرع الثاني
الاسترجاع من طرف المكتري
المادة 67
إذا ظهر المكتري أو ذوي حقوقه المنصوص عليهم في المادة 54 أعلاه بعد تنفيذ الأمر باسترجاع الحيازة، جاز لم يعنيه الأمر أن يتقدم بطلب أمام رئيس المحكمة بصفته قاضيا للمستعجلات بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه.
لا يقبل الطلب إلا إذا أثبت صاحبه أنه أدي ما كان بذمته من مبالغ كرائية.
لا يقبل طلب استرجاع الحيازة بعد مرور ستة أشهر على التنفيذ المشار إليه في المادة 65 أعلاه.
المادة 68
ينفذ الأمر بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه، على الأصل.
المادة 69
إذا استحال تنفيذ الأمر بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه، جاز للمكتري ومن يمثله أو يقوم مقامه المطالبة بالتعويض عن الضرر أمام المحكمة المختصة.
المادة 70
لا يواجه المكتري بالحقوق المكتسبة على المحل المسترجع لفائدة الغير سيء النية.
ويحق للمكتري أو من يمثله أو من يقوم مقامه اللجوء إلى المحكمة المختصة للمطالبة بإبطال تلك الحقوق والتعويض عن الضرر المترتب عنها.
الباب العاشر
الاختصاص والمسطرة
المادة 71
تختص المحكمة الابتدائية لموقع المحل المكترى بالنظر في القضايا المتعلقة بكراء المحلات الخاضعة لهذا القانون.
المادة 72
باستثناء مقتضيات الفقرة الثانية من المادة 27 والفقرة الأخيرة من المادة 55 والأحكام القاضية بالأداء، لا تكون الأحكام الصادرة عن المحكمة تطبيقا لهذا القانون مشمولة بالنفاذ المعجل.
يمكن أن تكون الأحكام القاضية بالأداء والأحكام القاضية بالإفراغ للتماطل مشمولة بالنفاذ المعجل القضائي.
الباب الحادي عشر
مقتضيات مختلفة وانتقالية
المادة 73
تكون جميع الآجال المنصوص عليها في هذا القانون كاملة حسب مفهوم الفصل 512 من قانون المسطرة المدنية.
المادة 74
يدخل هذا القانون حيز التطبيق ثلاثة أشهر ابتداء من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية. وتطبق أحكامه على عقود الكراء الجارية وعلى القضايا التي ليست جاهزة للبت فيها، دون تجديد للأعمال والإجراءات والأحكام التي صدرت قبل دخول هذا القانون حيز التطبيق.
المادة 75
تنسخ ابتداء من تاريخ دخول هذا القانون حيز التنفيذ المقتضيات الخاصة بالأماكن المعدة للسكنى والاستعمال المهني الواردة بالقانون رقم 64.99 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.99.211 بتاريخ 13 من جمادى الأولى 1420 (25 أغسطس 1999) المتعلق باستيفاء الوجيبة الكرائية، وتستثنى من النسخ المقتضيات الخاصة بالأماكن المعدة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي.
ينسخ كذلك ابتداء من نفس التاريخ:
الظهير الشريف الصادر في 26 من صفر 1360 (25 مارس 1941) في زجر من يمتنع عن الكراء،
الظهير الشريف المؤرخ في 23 أبريل 1954 في زجر المضاربة غير المشروعة في الأكرية،
الظهير الشريف المؤرخ في 25 من ربيع الأول 1360 (23 أبريل 1941) في الأمر بالتصريح بالأماكن الفارغة،
الظهير الشريف المؤرخ في 25 رجب 1360 (19 أغسطس 1941) المتعلق بتحديد الأماكن المعدة للسكنى،
المرسوم بقانون رقم 2.80.522 الصادر في 28 من ذي القعدة 1400 (8 أكتوبر 1980) يقضي بالتخفيض من مبلغ كراء الأماكن المعدة للسكنى لفائدة بعض فئات المكترين،
القانون رقم 6.79 بشأن تنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للأماكن المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.80.315 بتاريخ 17 من صفر 1401 (25 ديسمبر 1980)، حسبما وقع تغييره وتتميمه.
تظل المقتضيات الواردة في القانون رقم 07.03 المتعلق بكيفية مراجعة أثمان كراء المحلات المعدة للسكنى أو الاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.07.134 بتاريخ 19 من ذي العقدة 1428 (30 نوفمبر 2007)، سارية المفعول فقط بالنسبة للمحلات المعدة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي.