ماهي أحكام القانون بشأن البناء العشوائي؟

لقد أضحت ظاهرة البناء العشوائي ذات أبعاد شتى تتجلى في اكتساح الأراضي غير المجهزة والتي انتشرت فيها الظاهرة بسرعة غير متوقعة. إلا أن اللافت للإنتباه في هذه الظاهرة أن الأطراف المتورطة فيها بشكل مباشر تتشابه من حيث وظائفها وتمثيليتها وأدوارها. ومن هذه الأطراف بعض رجال السلطة الذين يفسرون القانون حسب هواهم وما يجنون منه، أما الطرف الثاني المتورط في هذا الملف فهم بعض المنتخبين، منهم مستشارون جماعيون وبعض الرؤساء كذلك، ابتداء من تسليم شهادة عدم التجزئة لحيازة العقار ومرورا بالتغاضي عن البناء غير المرخص، وانتهاء بتسليم شواهد إدارية مزورة للربط بشبكة الكهرباء والماء تحت ذريعة أن البناء المعني بأمر الشهادة قديم. وبين أول مرحلة و آخرها تكون الحماية مضمونة طبعا لبناء مساكن في ليلة واحدة! وتكون مفتقدة لأسس البناء من تجهيزات ضرورية كقنوات الصرف الصحي والماء الصالح للشرب. وتنشط هذه العملية كثيرا عند الإعلان عن تواريخ الإستحقاقات السياسية وأثناء الحملات الإنتخابية، من أجل الظفر بمقاعد في الجماعات أو في البرلمان والتي لن تساهم بأي حال من الأحوال في تحسين الظروف المعيشية لهؤلاء.
ومن خلال التتبع اليومي لما يحدث ببلادنا يمكن أن نستنتج أن البناء العشوائي آخذ في الإنتشار بشكل كبير، إذ يشكل البناء بدون ترخيص ما يزيد عن 50 بالمائة من المخالفات، وهو البناء الذي يتم دون التوفر على تصميم مرخص، كما تنص على ذلك المقتضيات التنظيمية المتعلقة بالتعمير، ولعل الظاهرة التي تستدعي الإهتمام المتزايد هي تلك المرتبطة بالتجزيء و تقسيم العقارات دون احترام المسطرة القانونية التي تنص عليها مقتضيات القانون الجاري به العمل في هذا الباب، و تكمن خطورة هذه الظاهرة أيضا في كونها مصدرا لميلاد وحدات سكنية بشكل عشوائي، دون أّذنى الشروط الصحية، كقنوات صرف المياه (الوادي الحار) وشبكتي الماء الصالح للشرب والكهرباء، والشبكة الطرقية، و في غياب كذلك المعايير التقنية لضوابط البناء ناهيك عن العدد المتزايد للسكان الذين تستقطبهم هذه المناطق، الأمر الذي يطرح عدة مشاكل أخرى كقيام أنشطة متنوعة غير مهيكلة، ودون أية مراقبة أو تنظيم، الشيء الذي ينعكس سلبيا على المجهودات المبذولة في ميدان التخطيط الحضري.
أما بخصوص عدم مطابقة البناء للتصميم المرخص، فإن الأمر يتعلق بإضافة طابق علوي أو غرف السطح أو تغطية البهو أو الزيادة في علو المبنى. كما أن رخص الإصلاح يتم استغلالها بهدف القيام بعملية البناء، علما بأن هذه الرخص تبقى منحصرة في القيام بإصلاحات للمبنى و ترميمه دون إدخال أي تعديل على شكله الأصلي، ورغم ما تقوم به المصالح المختصة من مجهودات، تعترض مراقبي المخالفات عدة صعوبات في القيام بواجبهم، نذكر منها على وجه الخصوص: عدم الإدلاء بالمعلومات من طرف مرتكبي المخالفات، وغياب صاحب الملك أو المكلف بالتتبع، وبالتالي استحالة القيام بأي إجراء، كما أن العديد من المخالفين يرفضون الإفصاح عن هوية صاحب الملك أو البناية التي توجد في طور البناء إضافة إلى غياب التصاميم غير المصادق عليها.
لقد عرفت حركة التعمير بالمغرب في العقدين الأخيرين نموا سريعا و متزايدا فاق بكثير معدل النمو العمراني الذي عرفه في بداية القرن. وترجع هذه الظاهرة لعدة أسباب، منها على وجه الخصوص الهجرة القروية والنمو الديمغرافي والمضاربة العقارية وحب التملك والإقامات الثانوية، إلى غير ذلك من العوامل التي تختلف و تتعدد حسب الجهات والأقاليم، وقد واكب هذا النمو الملحوظ انتشار ظاهرة التجزئات العشوائية والبناء غير القانوني، مما أصبحت معه التدابير المنصوص عليها في القوانين التي كان معمولا بها قليلة الجدوى والفعالية و يتعلق الأمر بكل من ظهيري: 30 يوليوز 1952 المتعلق بالتعمير. وظهير30 شتنبر 1953 المتعلق بالتجزئات العقارية، مما أدى بالمشرع إلى إصدار ظهيرين جديدين لتنظيم وهيكلة القطاع: الظهيرالشريف رقم 17 .92 الصادر في 15 ذي الحجة 1412 الموافق ل 17 يوليو بتنفيذ القانون رقم 25 . 90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات.
والظهير الشريف رقم 92 .31 الصادر في 15من ذي الحجة 1412 الموافق ل17 يونيو بتنفيذ القانون رقم 16 . 90 المتعلق بالتعمير.
فما هي مظاهر التشابه والإختلاف بين مقتضيات القوانين في كل من ظهيري 1953و 1952 وظهير 1992 بالنسبة للوسائل والإجرائات التي يمكن نهجها لمراقبة عمليات البناء، وزجر المخالفات في ميدان التعمير؟.
1 زجر المخالفات في ميدان إحداث التجزئات والبناء في ظل الظهيرين الشريفين الصادرين سنتي 1952 و 1953 .
المسطرة الإدارية : يتم إثبات المخالفة في ميدان التعمير والتجزئات العقارية حسب مقتضيات الظهيرين الشريفين لسنتي 1952و1953 عن طريق إثبات المخالفات من خلال معاينة في الشأن بواسطة الأعوان المحلفين الموكولة لهم هذه المهام لتحديد نوعية وطبيعة المخالفة.
الأمر بإغلاق الأوراش فور إثبات نوعية وطبيعة أي مخالفة يتم مباشرة بعد ذلك إصدار أمر إلى المخالف بإغلاق ورشته واستدعائه لتصحيح وضعيته أمام المصالح المختصة، مع ضرب الآجال المحدودة لذلك.
2 - المسطرة القضائية : إذا بقيت أوامر الإدارة بدون تنفيذ حرر محضر بهذا الشأن و بعث به إلى المحكمة المختصة وأغلق الورش، وإن اقتضى الحال الإستعانة بالقوة العمومية. وهكذا ينتهي دور السلطة القضائية، ولم يكن من حق الإدارة التدخل مباشرة لإصلاح المخالفات بتغيير المشروع أو هدمه إلا في حالة البناء والسطو على الملك العمومي، ومنذ سنة 1984 إذا تعلق الأمر بمكان من الأمكنة المعدة لإقامة الشعائر الإسلامية، وهنا ينتهي دور السلطة الإدارية ليبدأ دور السلطة القضائية التي نادرا ما تنطق بحكم الهدم وتغيير المباني المعنية، خصوصا إذا لم تعاين المخالفة إلا بعد إنهاء الأشغال الكبرى، في هذه الحالة تكتفي فقط بمضاعفة الغرامة ثلاث مرات. وقد بين الواقع بما لا جدال فيه أن هذا النظام الذي يربط بين المرحلتين الإدارية والقضائية من جهة ولا يسمح للإدارة بالتحرك إلا بصفة محدودة لوضع حد للمخالفات من جهة أخرى، لم يحقق الأهداف المتوخاة وقد وضع المشرع نصب عينيه كل هذه المعطيات عند سنّه للنظام الزجري الجديد الذي سيمكن السلطة الإدارية والقضائية من العمل بصفة موازية قصد بلوغ الهدف المنشود. وبهذا تتحقق نتيجتان لا ارتباط بينهما: إزالة آثار المخالفة من جهة، ومراقبة المخالفة من جهة أخرى. فالإدارة تتكلف بالهدم أو تغيير البناء المخالف، والمحاكم تتولى بالخصوص النطق بالعقوبات على المخالف الذي سبق أن صدر عنه فعل إجرامي لا يزول و لو زالت آثاره .
النظام الزجري الجديد يشتمل على عدة أوجه شبه في الظهيرين الجديدين ولكنه يختلف في كثير من الجوانب لذا يستوجب دراسة ما جاء به كل قانون على حدة.
2 القانون رقم 90.25 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم17 . 92 وتاريخ 17 يونيو 92
1 دائرة تطبيق هذا القانون:
يطبق النظام المنصوص عليه في هذا القانون في مجموع أنحاء المملكة ماعدا التجمعات القروية الموضوع لها للتنمية مصادق عليه حسب مقتضيات الظهير الشريف المتعلق بتصاميم التنمية الصادر في 25 يونيو 1960 .
2 تحديد مفهوم المخالفة:
تعتبر مخالفة للقانون كل عملية إحداث تجزئة أو مجموعة سكنية أو مباشرة أشغال التجهيز أو البناء دون الحصول على إذن إداري سابق (المادة 63). أو عرضها للبيع أوالإيجار غير مأذون في إحداثها، أي لم يسبق أن كانت أشغال تجهيزها محل التسلم المؤقت.
تقسيم العقارات عن طريق البيع أو القسمة أوبيعها على الشياع إذا كان هذا التقسيم أو البيع لم يحصل على إذن سابق (المادة58)
3 معاينة المخالفة والمسطرة المتبعة في ذلك
يقوم بمعاينة المخالفة: ضباط الشرطة القضائية، موظفو الدولة المعتمدون من طرف الوزير المكلف بالتعمير. موظفو الجماعات الحضرية أو المعتمدون من قبل رئيس المجلس الجماعي المعني. كل مخالفة تم ضبطها تكون موضوع نموذج1، يوجه في أقرب الآجال بعد ترقيمه و تحديد تاريخه في مكتب الضبط للسادة: العامل، وكيل الملك لدى المحكمة الإبتدائية، رئيس المجلس المعني و مرتكب المخالفة.
ليقوم كل طرف بما هو منصوص به في أسرع الآجال.
وينبغي أن يتضمن محضر المعاينة كل التفاصيل الضرورية لمعرفة نوعية المخالفة أوالمخالفات وأهميتها وتعددها ومرتكبها و مشاركيه المحتملين من رب العمل والمقاول الذي أنجز الأشغال أوالمهندس المعماري أو المهندس المكلف بالمساحة أو المشرف الذي كانت المخالفة نتيجة الأوامر الصادرة عنه.
4 دور السلطة الإدارية
يتجلى دور السلطة الإدارية في الأمر:إما بإيقاف أشغال التجهيز، أو إعادة الحالة إلى ما كانت عليه، أوهدم الأبنية المقامة حسب ما تقتضيه الحالة. و ذلك بواسطة الولاة والعمال، بطلب من رؤساء الجماعات أو من أنفسهم على حد سواء.
و يلزم عامل العمالة أو الإقليم بإصدار أمر يرمي إلى إيقاف أشغال التجهيز أو البناء الجاري فيها العمل والتي تهدف إلى إحداث تجزئة أو مجموعة سكنية غير مأذون لها في: الأملاك العامة، والأملاك الخاصة التي لا يسمح بالبناء فيها بموجب وثيقة من وثائق التعمير.
و يحق للولاة والعمال أن يأمروا بإعادة حالة العقار موضوع التجزئة إلى ما كانت عليه باتخاذ قرارات عاملية تعتبر بمثابة أمر فوري بإيقاف الأشغال وإعادة الحالة إلى ما كانت عليه إن اقتضى الحال ذلك مع تحديد المدة الزمنية بتطبيق هذا الأمر.
و إن لم يجد أمر العامل آذانا صاغية لدى مرتكب المخالفة بحيث لم ينفذ كلا أو جزءا مما هو مأمور به في الأجل المحدد له يحل العامل أو الرئيس المعني محله في ذلك ليتحمل المخالفة ومصاريف الأشغال المنجزة )المادة71 ( .
5 دور السلطة القضائية
دور السلطة القضائية جد جلي، إذ تبقى المحاكم في جميع الحالات مختصة للنطق بالعقوبات الجنائية سواء تدخلت السلطة الإدارية أو لم تتدخل أم عدل مرتكب المخالفة عن مخالفته، فالمحكمة ملزمة بالأمر بهدم الأبنية أو التجهيزات المنجزة بدون سابق إذن على نفقة المخالف، دون اعتبار هل هي موجودة بمنطقة مسموح بالبناء فيها أولا)المادة68). غير أن الهدم سواء صدر عن السلطة الإدارية أو السلطة القضائية لا يمكن أن يشمل إلا الأشغال المنجزة بدون الحصول على الإذن الإداري دون سواه إلا أن هذا لا يعني أنه بالنسبة لمرتكبي المخالفات الأخرى لا يوجد هناك سبيل لإرغامهم على احترام القوانين والأنظمة المعمول بها في هذا الميدان ، فكل مخالفة أخرى تتعلق بإنجاز مشروع مرخص له، يكون جزاؤها قبل كل شئ:رفض التسلم المؤقت للأشغال دفع غرامة مالية، مقابل كل بيع أو إيجار أو قسمة البقع أو المساكن أو عرضها لذلك)المادة 64 ( . وتتضاعف الغرامات عند عودة المخالف لارتكاب مخالفة. هذا مع العلم أن هذه العقود يمنع على العدول والموثقين تحريرها وعلى المحافظين على الأملاك العقارية تلقيها، وعلى مأموري إدارة التسجيل تسجيلها، وزيادة على الجزاءات الجنائية فمرتكبو المخالفات في ميدان التجزئات العقارية وتقسيم العقارات معرضون كذلك لجزاءات في الميدان المدني، إذ أن عقود البيع الإيجار و القسمة المبرمة خلافا لأحكام القانون25 . 90 تكون باطلة بطلانا مطلقا، ويمكن أن تقام الدعوى من أجل ذلك سواء من قبل الإدارة أو من كل ذي مصلحة )المادة 76 ( .
3 القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.92.31 في ذي الحجة موافق 17 يونيو 1992 .
دائرة تطبيق نظام هذا القانون
الجماعات الحضرية المجموعات العمرانية المراكز المحددة التجمعات القروية الموضوع لها تنميته مصادق عليها المناطق المحيطة بهذه الجماعات والمراكز المجموعات والمناطق ذات صبغة خاصة على طول السكك الحديدية والطرق الخاصة بالمواصلات غير الطرق الجماعية إلى غاية عمق يبلغ كلم واحد ابتداء من محور السكك الحديدية والطرق الآنفة الذكر. وعلى طول حدود الملك العام البصري إلى غاية عمق يبلغ 5 كيلومترات داخل التجزئات، عملا بالقانون رقم 25.90 .
ترأس هذا الملتقى الهام والي جهة فاس بلومان محمد غرابي الذي أشار في كلمته الافتتاحية ، إلى موضوع الندوة الذي يرمي إلى دعم تطبيق السياسات الاقتصادية والاجتماعية بهدف تقوية النمو الاقتصادي ومحاربة الفقر، مذكرا أن المغرب قد استفاد من تمويل «حساب تحديات الألفية، المؤسسة الأمريكية» بمنحة تقدر بحوالي 697.5 مليون دولار أمريكي، بفضل الإصلاحات التي أنجزها على مستوى تحسين الحكامة العمومية، ورغبته في مواجهة الاكراهات التي تقف في وجه التنمية البشرية ودعم فعاليات برامج محاربة الهشاشة، مضيفا في هذا السياق كذلك أن المغرب قدم برنامجا يدخل في إطار إستراتيجية إدارية للتنمية البشرية الذي يهدف إلى دعم الأنشطة المدرة للدخل وتحسين ظروف عيش الساكنة المعوزة، مشيرا إلى تدخلات البرنامج على مستوى جهة فاس بولمان والتي ترتكز على إنجاز محيطات مغروسة بأشجار الزيتون على مساحة 8000 هكتار موزعة على ست جماعات قروية بإقليم مولاي يعقوب وعلى نفس المساحة موزعة هي الأخرى على 16 جماعة بإقليم صفرو، وذلك بهدف تقليص مستوى الفقر بالمغرب عبر تحسين الإنتاجية الفلاحية والرفع من المداخل بهدف التنمية الاقتصادية .
كما وجه دعوته إلى كافة المشاركين في هذا الملتقى المتميز وغيرهم من الفعاليات المهنية في هذا القطاع بتدوين اقتراحاتهم وملاحظاتهم في السجل الاستشاري الذي وضع تحت إشارتهم بمديريات الفلاحة بالجهة إلى غاية يوم الاثنين، من أجل توسيع الاستشارة ضمانا لنجاح هذا المشروع بدون مؤشرات سلبية على الوسط البيئي والطبيعي .
وقد عرف هذا اللقاء التشاوري، الذي تميز بالحضور النوعي لرؤساء التعاونيات والجمعيات ولعدد هام من المهنيين والفاعلين المهتمين بهذا المجال عرضا لملخص دراسة أنجزها فريق عمل يضم نخبة من الخبراء والأساتذة الباحثين ، حيث تقدم الأستاذ فتوحي محمد من جامعة محمد الخامس السويسي ومسير الاستشارة العمومية لنتائج التقييم البيئي الاستراتيجي بمعية الأستاذة خديجة يوراش اللذين حاولا من خلال نتائج الدراسة الإجابة عن الاكراهات والتأثيرات المحتملة لهذا المشروع على المجال البيئي وكذا الإجراءات الواجب اتخاذها لمراقبة الأخطار البيئية المحتملة المصاحبة للمشروع ، مذكرا الأستاذ فتوحي بالأسس المرجعية لدراسة تأثير البيئي والأطراف المشاركة في الاستشارة العمومية وقواعد العمل التي ترتكز على التقييد بموضوع الاستشارة وبمبادئ المقاربة التشاركية والحوار الهادف واحترام الوقت ، وكذا على الأنشطة الأساسية لمشروع الأشجار المثمرة التي تهم تكثيف وتوسيع أشجار الزيتون واللوز والتين في المناطق البورية والزيتون في مدارات السقي الصغير والمتوسط، وسقي وتكثيف النخيل في الواحات بالإضافة إلى دعم الخدمات المتعلقة بسلسلات الإنتاج الخاصة بالأشجار المستهدفة .
ويتمحور النشاط المتعلق بتكثيف الأشجار المثمرة في المناطق البورية حول إعادة تأهيل حوالي 55.000 هكتار من البساتين البورية وتوسيع الأشجار المثمرة على ما يقارب 120.000 هكتار ، ويهم هذا النشاط 19 إقليما في الشمال ووسط المغرب خلال خمس مراحل وفقا لجدولة مضبوطة لا تتجاوز يوليوز 2012 .
وعودة إلى عرض فريق الخبراء الذي تطرق إلى الغاية الرئيسية للتقييم البيئي الاستراتيجي التي تهدف إلى التأكد من مطابقة المشروع لمتطلبات التنمية المستدامة، التي تعتمد على الاستعمال العقلاني للموارد في أفق التجديد والحماية والحفظ، وذلك لصالح الجيل الحالي والمستقبلي. مشيرا إلى الحيثيات التي تعطي مؤهلات ومناعة لجميع أنشطة المشروع أو تلك التي تشكل ضررا على البيئة ، موضحا أن الجانب الاستراتيجي لهذا العمل يكمن في كون نتائج التقييم البيئي الاستراتيجي، هي السبيل للتوضيح والتأثير على القرارات الخاصة بتفعيل المشروع .
وقبل فتح باب المداخلات التي أغنت الدراسة ورحبت كلها بهذا المشروع التنموي، الذي يسعى بالدرجة الأولى إلى تثبيت وتأهيل ساكنة العالم القروي و إعمار مناطقه من خلال دعم وتحديث القطاع الفلاحي، أجمل والي جهة فاس بولمان تدخله في إطار التعقيب، في الخلاصات التي حققتها المشاورات في ثلاثة رساميل والمتمثلة في عامل الزمان ورأسمال الثقة وحسن التدبير، مشيرا إلى المقاربة الجديدة التي تنبني على سياسة القرب من أجل محيط ومستوى عيش المواطن المحور الرئيسي والأساسي في هذا المشروع .
محمد بنسودة المدير الجهوي للفلاحة بفاس أكد بدوره على أهمية هذا المشروع باعتباره يدخل ضمن باقة من المشاريع والمبادرات التي تصب وتسعى كلها إلى تحقيق التنمية البشرية والتأهيل الاقتصادي والاجتماعي للفرد والمجتمع ، مبرزا أن هذا المشروع يحمل في فلسفته سياسة جديدة يعتمدها في عملية توزيع الأشجار وغيرها من النباتات و الاغراس، وفي مجال تكوين الأطر المهنية والفلاحين في مواكبة كل التقنيات الفلاحية الجديدة ذات البعد البيئي .