La ville est aujourd'hui sens dessus dessous. Trop de chantiers sont ouverts en même temps. Mais sont-ce les bons ? L'urbanisme de Casablanca est-il sur la bonne voie ? Difficile de répondre par l'affirmative ou la négative tant les avis divergent à ce sujet. Il est aujourd'hui d'autant plus difficile d'évaluer la politique en la matière que la multiplicité des décideurs est légion. Le Wali, le maire, le directeur de l'Agence Urbaine… chacun y va de sa stratégie. C'est ce qui fait dire à cet architecte de renom que cette diversité dans la sphère décisionnelle ne permet pas d'aboutir à une vision globale de l'urbanisme à Casablanca. « D'ailleurs, pour qu'il y ait vision, il faut d'abord qu'il y ait débat sur la question. Or, je ne pense pas que toutes les parties concernées par l'urbanisme aient été impliquées dans l'élaboration du nouveau schéma directeur de la ville», reconnaît l'architecte. Pire encore, «ceux qui ont travaillé sur ce document ignoraient tout de la carte foncière de la ville. Ils ignoraient qui avait quoi. C'est inconcevable». Quant aux promoteurs immobiliers, ils semblent avoir mis de l'eau dans leur vin. Du temps de Fouzia Imensar, « Madame Niet » comme ils se plaisaient à l'appeler, beaucoup de projets étaient bloqués. Ils ne cessaient de monter au créneau pour dénoncer ses réticences à accorder par exemple des autorisations ou des dérogations de projets donnés. Mais depuis l'arrivée de Allal Sekrouhi à la tête de l'AUC, les choses semblent avoir changé. Les promoteurs adoptent un profil bas. « Normal, on a moins de problèmes à gérer avec le nouveau patron de l'Agence Urbaine », confie un promoteur. Comment interpréter la chose ? Pour certains observateurs, le tempérament des deux dirigeants en est la cause. Pour eux, Imensar est une juriste qui applique les textes à la lettre. Quant à Sekrouhi, économiste, il cherche plutôt à optimiser l'exploitation des espaces. C'est ce qui fait dire à certaines sources qui lui sont proches qu'il ne lésinerait pas sur les moyens pour opérer des changements dans la capitale économique. Le directeur de l'AUC est ainsi un fervent défenseur du changement dans certains cas. Par exemple, de grands boulevards comme Moulay Rachid, Kennedy et Mekka pourraient, pourquoi pas, s'ouvrir à des activités autres que résidentielles, «rentabilisant» l'espace économiquement. Sur le boulevard Moulay Rachid, des autorisations pour des activités commerciales ont déjà été données pour le traiteur le Nôtre. C'est ce genre de transformations qui pourrait s'opérer à l'avenir. Par contre, celles portant sur le zonage ne sont pas d'actualité, du moins, tant que les problèmes de circulation, d'insalubrité… ne sont résolus. Parmi les autres chantiers que souhaite ouvrir Sekrouhi, celui de la réorientation des investissements en matière immobilière. En d'autres termes, pour donner la possibilité à la classe moyenne d'accéder à des logements qu'elle a du mal à dénicher en ce moment (puisqu'on ne trouve principalement que le logement social ou le logement haut standing), l'Agence Urbaine se dit prête à faire des «concessions». Elle lance à cet effet un message clair. Les promoteurs immobiliers qui souhaitent s'investir dans des projets dédiés à la classe moyenne obtiendront des dérogations. Voilà qui est dit. Ces dérogations sont devenues une quasi nécessité pour avancer dans certains projets. D'ailleurs, l'entourage de Sekrouhi n'hésite pas à affirmer: «s'il n'existait pas de système de dérogations, la ville de Casablanca aurait été bloquée. Sans ces exceptions, on n'aurait pas pu réaliser de grands projets (zones dédiées à l'offshoring, à l'aéronautique…), des immeubles de 35 étages… ». Finalement, quel urbanisme sera adopté pour Casablanca ? Difficile d'apporter une réponse précise. A Casablanca, on trouve encore un décalage entre l'offre immobilière et l'offre urbaine. Des zones d'habitat sans équipements sociaux, des déficits en matière d'infrastructures de base, des problèmes de mobilité, d'esthétique globale subsistent …. Un nouveau schéma directeur, et des plans d'aménagement des différents quartiers, devront apporter des éléments de réponse. Pour en savoir davantage sur le visage de Casablanca dans les années à venir, nous avons sollicité Allal Sekrouhi, directeur général de l'Agence Urbaine de Casablanca (AUC). Dans cette interview, il évoque les différents chantiers qui feront Casablanca de demain. ◆ Challenge Hebdo : vous avez présenté, début 2007, les orientations du nouveau schéma directeur d'aménagement urbain de Casablanca. Ce document n'est toujours pas disponible. Pourquoi ? Allal Sekrouhi : s'il n'est pas encore disponible, c'est parce que nous avons envoyé le document, dans sa version pré-finale, aux élus de toutes les communes. Ils ont deux mois pour rendre leur décision. Ce qui signifie qu'au mois d'octobre, ils devraient rendre leur copie. D'ici à la fin de l'année, la version finale devrait alors être disponible. Ce document constitue aujourd'hui la référence pour nos prises de décision dans le domaine de l'urbanisme. C. H : comptez-vous prendre en compte les remarques des élus pour modifier le schéma directeur ? A. S. : il est certain qu'il pourrait y avoir des propositions de modification. Nous en tiendrons compte si elles sont correctes et justifiées. Nous souhaitons nous concerter avec tout le monde pour sortir un document de bonne référence. C. H. : toutes ces concertations ne risquent-elles pas de retarder la publication de ce document? A. S. : nous allons œuvrer pour respecter les délais. Mais ma crainte se situe plutôt ailleurs. J'appréhende les amalgames que pourront faire les élus en confondant schéma directeur et plan d'aménagement. Le premier se situe sur une échelle plus large. Il définit une stratégie, une vision, des orientations… Le second entre dans le détail des parcelles. Certains présidents de commune regardent le schéma directeur comme étant un plan d'aménagement. Les enjeux à venir se situeront alors au moment où nous spatialiserons (changement de zonage…) et où nous apporterons des éléments techniques à notre vision. Je crains que les enjeux personnalisés des Collectivités et des arrondissements se fassent au détriment des enjeux régionaux et nationaux. C. H. : à cet effet, vous menez une étude relative à la verticalité des constructions. A quoi avez-vous abouti? A. S. : dans le schéma directeur, nous avons introduit la notion de normalisme vertical. Nous nous sommes posé des questions: à partir de quelle hauteur peut-on évoquer les constructions des grandes tours ? Quelles sont les conditions pour qu'une zone donnée soit éligible à cette forme de construction? Quelles sont les conditions techniques de sécurité ? Nous nous sommes d'abord mis d'accord sur le seuil de verticalité à ne pas dépasser en prenant comme référence le minaret de la mosquée Hassan II. C. H. : en d'autres termes ? A. S. : ce seuil est symbolique. Si nous devons autoriser la construction de tours, elles ne doivent pas dépasser les 220 mètres de hauteur, soit environ 50 à 60 étages. C. H. : est-ce une décision définitive ? A. S. : dans notre domaine, rien n'est définitif. Les choses peuvent évoluer. Mais ce qui est certain pour le moment, c'est que la verticalité concernera principalement des activités professionnelles comme l'hôtellerie, les centres d'affaires (bureaux…). Elle ne concernera pas le segment du résidentiel, dont la limite est fixée à 15 étages. Cependant, nous pourrons accorder des dérogations si les conditions de gestion sont réunies. C.H. : qu'entendez-vous par là ? A. S. : dans les années à venir, nous serons amenés à la verticalité. Des dérogations seront données. Mais certains points doivent être réglés au préalable. En termes de sécurité, savez-vous que les échelles des pompiers ne peuvent dépasser les 15 étages ? Si nous autorisions la construction de tours, nous ne pourrions pas assurer leur sécurité en cas d'incendie. C'est pour cette raison que les promoteurs qui souhaitent construire des tours doivent obligatoirement nous donner les garanties qu'ils disposent de leurs propres mécanismes de sécurité, comme c'est le cas pour les hôtels par exemple. Nous avons déjà reçu des demandes de la part de certains opérateurs intéressés. Dans leur projet, ils prennent en charge ces systèmes de sécurité. C'est le cas des projets de la Marina, d'un hôtel à Aïn Sebaâ, du Casa City Center… Au passage, je voudrais préciser que dans certaines zones de Casablanca centre, d'anciens plans d'aménagement ne fixent pas de maximum de hauteur, ils fixent plutôt un minimum. C. H. : on ne risque donc pas de voir sortir de terre des tours résidentielles ? A. S. : vous savez, pour l'instant, le bilan du développement de ce modèle est mitigé. Aux Etats-Unis, les gens ne veulent plus habiter dans les grattes-ciel parce qu'ils ont entraîné des problèmes psychologiques et socioéconomiques. Les gens n'ont plus de repères. Cela poserait des problèmes aux Marocains dont les traditions dans les quartiers, dans les douars, respectent des schéma établis : marché, épicerie du coin… Tout est en plus à la portée de tous. C. H. : mais vous conviendrez que dans un premier temps au moins, les gens à faibles revenus n'habiteront pas ces tours ? A. S. : en effet, mais il a été constaté qu'aux Etats-Unis, des stratifications s'opéraient socialement au sein des tours : les bourgeois se retrouvaient en haut. Ils avaient leur propre centre commercial. Plus vous descendez, moins les personnes sont aisées… Nous ne pouvons pas nous permettre d'en arriver là. C. H. : quelles sont alors les zones éligibles à l'ouverture des constructions à la verticalité ? A. S. : nous en avons déniché quelques-unes. Il est question de Sidi Maârouf, de Casa Anfa, de la jonction du boulevard Zerktouni, de l'avenue des FAR… Nous avons opté pour ces choix du fait de leur position qui représente un référentiel : accessibles en termes de circulation, de transport, elles ne bloquent pas les perspectives… C. H. : des appels d'offres relatifs aux plans d'aménagement de divers quartiers ont été lancés. Où en sont les travaux? A. S. : nous avons lancé les plans d'aménagement de Aïn Sebaa, Roches Noires, Hay Mohammadi, Bernoussi, Zénata, Mohammédia, Hay Hassani, Mansourira… C'est un travail élaboré par des équipes marocaines. Par contre, pour Anfa, Aïn Chock, Sidi Belyout, Maârif et Dar Bouâazza, nous avons plutôt choisi sciemment de confier les études à des étrangers parce que ces quartiers représentent des thématiques, un littoral, une verticalité, un patrimoine, un traitement de l'espace public, une multiplicité des réseaux de transport… spécifiques. Nous n'avons pas toute l'expertise pour en assurer tous les travaux. Nous sommes actuellement en négociation avec certains cabinets. Nous avons obtenu l'autorisation du Premier ministre pour négocier ces contrats de gré à gré. En ce qui concerne El Fida Derb Soltan, le plan d'aménagement sera réalisé conjointement par des Marocains et des Espagnols du fait de la complexité du projet : conversion urbaine. Les plans de Nouaceur, Ouled Salah, seront lancés normalement à partir du mois de janvier 2009. C. H. : quel dead-line vous fixez-vous pour boucler tous ces plans ? A. S. : au jour d'aujourd'hui, beaucoup de choses ont été faites : cartographies, données démographiques… A la fin de l'année 2009, la majorité des plans d'aménagement lancés devront être bouclés. Aux mois de juin ou juillet de la même année, nous devrons lancer les concertations afférentes à ces projets. C. H. : que restera-t-il donc à faire ? A. S. : quatre chantiers sont, à mon sens, prioritaires. D'abord, au niveau de l'habitat. Nous n'avons pas aujourd'hui de politique de la ville. En son absence, nous n'avons que des segments de politique qui ne se greffent pas entre eux. Aussi, nous avons défini une politique urbaine régionale mais nous n'avons pas de politique nationale. Il est important alors de mener des réflexions sur les véritables politiques urbaines et de la ville. Le deuxième chantier porte sur les espaces publics auxquels nous devons accorder plus d'importance. Certains sont délabrés en l'absence d'ingénierie. Le traitement de ces espaces est important. Il doit être un indicateur de cohésion urbaine à Casablanca. Il doit être égal entre tous et ne doit pas supporter de ségrégation. Le troisième chantier consiste à étudier la meilleure manière d'améliorer l'accès des populations au logement sans induire de crise réelle sur le marché du foncier. Celui-ci est en cours de réalisation. Le dernier est relatif au patrimoine pour des raisons de préservation, mais aussi de promotion de la ville. C. H. : justement, en matière d'accès des populations au logement, nous constatons un gap entre l'offre (trop de haut standing) et la demande. Comment comptez-vous rétablir l'équilibre? A. S. : en effet, entre les années 2003 et 2007, nous avons mis l'accent sur la composante sociale et le haut standing. Les promoteurs immobiliers ont considéré ces segments, et notamment du haut standing, comme plus juteux, plus rémunérateurs. Aujourd'hui, nous allons segmenter de manière plus détaillée le marché. Nous allons instrumenter les avantages en termes de dérogations pour privilégier la construction de produits destinés particulièrement à la classe moyenne. En d'autres termes, nous accorderons des dérogations aux promoteurs qui se lanceront dans ce genre de projets. C. H. : doit-on s'attendre par ailleurs à un changement de zonages (transformation de zones villas en zones immeubles…) ? A. S. : des élus et des promoteurs immobiliers font pression pour changer les zonages. Mais tant que les problèmes de circulation, d'insalubrité, de friches, de fronts maritimes… ne sont pas résolus, il n'y aura pas de transformation. Cela prendra donc du temps. Par ailleurs, des réflexions gagneraient à être menées en ce qui concerne l'aménagement de certaines grandes avenues « résidentielles » de la ville. A l'étranger par exemple, vous ne trouverez pas de grands boulevards affectés seulement au segment du résidentiel. C'est dans cette optique que nous devons commencer à réfléchir au réaménagement des grands boulevards pour mieux exploiter économiquement l'espace. Des changements dans l'usage sont souhaitables dans certains cas. C. H. : des pistes avaient été explorées pour, soit étendre le port de Casablanca à l'est, soit édifier un nouveau port entre Casablanca et Mohammedia, soit déménager le quai de l'OCP pour dédier le quai aux containeurs. Qu'est-ce qui a été retenu ? A. S. : le port de Casablanca sera saturé d'ici à 2012. C'est un fait et tout le monde est d'accord. D'autant plus que l'ouverture de Tanger Med, contrairement aux idées préconçues, ne va pas pénaliser le port casablancais. Ce qui est sûr aujourd'hui, c'est que l'OCP va quitter le port de Casablanca. C'est une très bonne chose en soi. Nous gagnons en capacité commerciale, en cohérence et en qualité environnementale. En ce qui concerne les autres options, nous suggérons d'abandonner celle de construire un quai à containers à Mohammédia. En ce qui concerne l'extension du port de Casablanca, elle est en cours. La construction d'un port commercial dédié dans la zone de Zénata devra se faire aussi. Il aura l'avantage de disposer d'un tirant d'eau optimum, entre 15 et 17 mètres. C. H. : à quel horizon sera-t-il construit ? A. S. : si l'on tient compte des capacités, il faut commencer les études dès maintenant afin de préparer un port commercial entier pour 2015-2020. C. H. : au vu de tous les aménagements en cours, peut-on risquer une conurbation (continuité sur la distance) entre Casablanca et Mohammédia? A. S. : c'est une tendance naturelle sur le littoral. Le risque est réel. Mais dans le cadre de l'élaboration du schéma directeur, nous avons tenu à limiter ce risque en prévoyant une ceinture verte qui clôture Casablanca, de la rocade à la route d'Azemmour… Et en même temps, nous avons créé des sortes de couloirs « verts » pour ne pas tomber dans cette conurbation. Nous pourrons prévoir des zones d'agriculture périurbaine par exemple. C. H. : les pouvoirs publics ont décidé de reloger bidonvillois et classe moyenne à la périphérie de la ville. Ne craignez-vous pas une sorte de ghettoïsation ? A. S. : nous avons changé de politique en la matière. Par exemple, dans le cadre des projets de Rahma (Dar Bouâazza) et Lahraouyine, où il est prévu de loger des milliers de ménages, nous avons décidé de les inscrire dans la politique urbaine. Pour Lahraouyine par exemple, nous avons opté pour un schéma mixte où des logements, mais aussi des équipements de base, une zone commerciale, une zone logistique et une université seront développés… Nous ne sommes plus dans la logique de ghetto mais dans un prétexte pour développer une nouvelle zone en bonne et due forme. C. H. : le projet de l'avenue royale tarde à prendre forme. Pour quelles raisons ? A. S. : ce sujet a fait couler beaucoup d'encre. Tout le monde préfère maintenant temporiser et ne communiquer que lorsque des résultats seront réalisés. Tout ce que je peux vous dire, c'est que tout le passif de la Sonadac a été réglé. Elle a mené des travaux durant un an et demi. Le projet a été recalibré. Une péréquation va se faire sur la masse de produits. Le projet est sur la bonne voie. Tous les espaces qui ont été libérés vont être utilisés au fur et à mesure. D'ailleurs, les architectes ont commencé à travailler sur le projet par bouquets et non dans sa globalité. C. H. : l'Agence Urbaine a milité pour créer une corniche du côté de Aïn Sebaâ. Où en êtes-vous? A. S. : les domaines public-privé et maritime ont commencé à être récupérés. Les travaux de dépollution ont eux aussi débuté. Et le projet de construction à Sidi Bernoussi de la plus grande station d'épuration va prendre forme. Un travail sera aussi réalisé en termes de reconversion de certaines activités. La zone bénéficie d'un avantage urbanistique. C. H. : qu'en est-il de la corniche de Casablanca, prévoyez-vous des aménagements du côté de la plage de Sidi Abderrahmane ? A. S. : à ce sujet, nous sommes catégoriques. Il n'y aura pas de changement. Cette zone, très convoitée par des investisseurs, est non constructible. Il n'y aura donc pas de cafés, pas de restaurants. C'est la propriété de tous les Casablancais. Nous avons d'ailleurs demandé au ministère de l'Equipement d'arrêter de donner des accords de principe à des promoteurs souhaitant investir sur cette zone. C. H. : parmi les autres grands projets, celui du stade de Sidi Moumen. Où en sont les travaux ? A. S. : pour l'instant, nous sommes au stade du lancement d'appels d'offres pour la réalisation des études techniques. Elles devront normalement durer près d'une année. Ce stade devra être ouvert vers 2013. C. H. : qu'en est-il du stade Mohammed V ? Il n'est toujours pas question de le déplacer ? A. S. : le stade restera à sa place. Au contraire, les acteurs publics travaillent dans la perspective d'une rénovation générale. L'idée est aussi de pouvoir élargir la gamme de l'offre sportive. C. H. : le projet du tram est lancé. Et le métro ? A. S. : nous sommes en train de réfléchir à plusieurs pistes. Par exemple, dans le schéma directeur, nous prévoyons un tunnel entre la gare Casa Port et la ville nouvelle Casa Anfa. Dès lors où le schéma sera validé, il sera temps d'élaborer les montages techniques et financiers. C.H. : on a souvent comparé Casablanca à Calcutta ou à Barcelone. Finalement, pour laquelle des deux optez-vous ? A. S. : pour moi, il n'est ni question de Calcutta ni de Barcelone. Le référentiel social marocain ne tombe pas dans le misérabilisme. Nous ne pouvons donc comparer la capitale économique à Calcutta, ne serait-ce que pour cette raison. Quant à la comparaison avec Barcelone, le référentiel urbanistique et architectural ne sont pas les mêmes. C'est le leardership dans l'armature africaine qu'il faut viser. Et pour cela, Casablanca doit continuer à jouer son rôle de locomotive de l'économie marocaine. Ses enjeux sont plutôt tournés vers des villes comme Johannesburg ou Le Caire. ◆
