قانون بيع العقارات في طور الإنجاز لمحاربة الظواهر والممارسات اللاقانونية في سوق العقار

صادقت لجنة العدل والتشريع وحقوق الإنسان بمجلس النواب، في إطار مسطرة القراءة الثانية، على مشروع قانون رقم 107.12 بتغيير وتتميم القانون رقم 44.00 بشأن بيع العقارات في طور الإنجاز، يوم الثلاثاء 24 مارس 2015، وذلك بعد أن سبق ووافق عليه مجلس المستشارين.
ويهدف هذا المشروع الجديد، المصادق عليه بإجماع أعضاء اللجنة المذكورة، إلى تحفيز الاستثمار في الميدان العقاري، وتشجيع الولوج إلى السكن بشروط ميسرة، وبأداء متدرج، مع ضمان الحماية القانونية للأطراف المتعاقدة. كما يهدف هذا النص، أيضا، إلى تجاوز الإكراهات والصعوبات التي حالت دون التطبيق الفعلي للقانون الحالي الذي دخل إلى حيز التنفيذ منذ عشر سنوات.
ومن أهم المستجدات التي جاء بها هذا القانون، الذي تم إعداده بمنهجية تشاركية موسعة، التنصيص على بطلان العقود المتعلقة ببيع العقار في طور الإنجاز التي لم تتم وفق أحكام هذا القانون، وللحد من الممارسات غير القانونية التي تجري في هذا الإطار.
وتعزيز حقوق المشترين بإحداث ضمانة جديدة تسمى « ضمانة إنهاء الأشغال »، وتهدف إلى حماية المشروع من كل الصعوبات التي قد تحول دون إتمامه، مما سيضمن حق المشترين في حالة عدم قدرة البائع عن إنجاز المشروع لأي سبب من الأسباب كحالات العسر أو الإفلاس أو غيرها.
وتمكين المشتري من إجراء تقييد احتياطي في الرسم العقاريفي حالة أداء نسبة لا تقل عن 50 بالمائة من الثمن الإجمالي للبيع؛
والسماح بتقسيم الملك موضوع الرسم العقاري الأصلي بالرغم من وجود تقييدات احتياطية به، وذلك بنقل كل تقييد احتياطي إلى الرسم العقاري الفردي المتعلق به.
والتنصيص على إمكانية إبرام عقد جديد يسمى « عقد التخصيص ». وهو عقد يخول للبائع الحصول على تسبيق قبل إبرام العقد الابتدائي، مع توفير ضمانات جديدة لصالح المشتري.
وربط إبرام عقد البيع الابتدائي بالحصول على رخصة البناء، بدل الانتهاء من أشغال الأساسات على مستوى الطابق الأرضي كما هو عليه الحال في الوضع الراهن، وذلك بهدف تمكين البائع من الانطلاق في مشروعه العقاري وتمويله.
وتبسيط وتوضيح الإجراءات والمساطر المرتبطة بمختلف مراحل إنجاز البيع؛ وأخيرا، إمكانية فسخ المشتري للعقد مع المطالبة بالتعويض في حال التأخر في الإنجاز.
ويأتي إخراج هذا القانون، الذي وصف ب »الهام »، إلى حيز الوجود تنفيذا لالتزامات وزارة السكنى وسياسة المدينة لتنزيل المخطط التشريعي للحكومة، وبلورة السياسة العمومية الهادفة إلى تنويع وتقوية العرض السكني، وتمكين المهنيين من الاستثمار في هذا المنتوج بشروط وضمانات مشجعة، وكذا تمكين فئات اجتماعية واسعة من الولوج إلى السكن في ظروف ميسرة، وبحماية قانونية قوية.
كما ينتظر أن يسهم هذا القانون، بالنظر لما يوفره من ضمانات وحماية لحقوق طرفي عقد بيع العقار في طور الإنجاز، في محاربة الظواهر والممارسات اللاقانونية في سوق العقار وجعله مؤطرا بمقتضيات تشريعية وتنظيمية واضحة مبسطة.