حماية حق الكراء التجاري من خلال القوانين المنظمة

{ أشرتم إلى الضمانات المسطرية التي تقع على عاتق المكري فما هي هذه الضمانات؟
على المكري الذي يرغبفي إنهاء هذه العلاقة مع المكتري أن يوجه لهذا الاخيرإنذارا بالإفراغ قبل نهاية مدة العقد بستة أشهر على الأقل بالنسبة للعقود المحددة المدةوفقا لمسطرة الفصل 39 من ق م م ولا يعتد بأي اتفاق يخالف المدة المذكورة، كما انه بخلاف القواعد العامة ل ق. ل .ع فانه لامجال للتجديد التلقائي لعقد الكراء لكون عقد الكراء يستمر بالمشاهرة ولا يتجدد إلا في حالات خاصة ينص عليه العقد أو القانون وفق شكليات معينة.
{ هل هناك من بيانات يتعين تضمينها بالإنذار الذي يوجهه المكري إلى المكتري ؟
أوجب هذا الظهير أن يكون الإنذار موقعا ومعرفا بصفة باعته.و و لم يحدد لغة الإنذار والذي قد يحرر بلغة غير العربية، وقد اعتبر القضاء المغربي أن الإنذار المكتوب باللغة الفرنسية يعابر إنذارا صحيحا ومنتجا لأثاره القانونية بعلة أن قانون التعريب في فصله الأول يقصر إجبارية استعمال اللغة العربية على المذكرات فقط وعلى اعتبار أن الإنذار يعتبر وثيقة من وثائق الملف يعبر من خلالها المكري عن رغبته في إنهاء العلاقة الكرائية لا غير، (قرار للمجلس الأعلى تحت عدد 778 الصادر بتاريخ 22-10-1980).
كما أوجب هذا الظهير ايضا أن يتضمن الإنذار نص الفصل 27 من الظهير والأسباب المبررة للإفراغ.
{ أشرتم قبل قليل الى ضرورة تضمين الانذار مقتضيات المادة 27 من ظهير 24 ماي 1950 ما هو الوضع إذا توصل المكتري بإنذار لا يتضمن مقتضيات الفصل المذكور ولم يبادر إلى رفع دعوى الصلح في ظرف اجل 30 يوما المنصوص عليها في الفصل 27؟
اذا تم ما ذكره فانه يبقى للمكتري أجلا مفتوحا لتسجيل دعواه بتجديد العقد من غير أن يحق للمكري الدفع بسقوط الحق لفوات الأجل المذكور.
{ عندما يلتجئ المكتري لمسطرة الصلح داخل الأجل هل يمكن لهذا الاخير ان يتمسك بعدم تضمين الإنذار نص الفصل 27 من الظهير؟
جواب :لا يمكن للمكتري في مثل هذه الحالة التمسك بعدم تضمين الانذار نص الفصل 27من الظهير.
هل هناك من التزامات أخرى تقع على عاتق المكري ؟
جواب : هناك فعلا التزامات اخرى تقع على عاتق المكري تتجلى في ضرورة تحديد أسباب عدم تجديد العقد أو أسباب الإفراغ بشكل دقيق وواضح حتى يمكن للمكتري المنازعة في صحتها ويمكن للمحكمة مراقبة صحة ادعاء كلا الطرفين.
وفي هذا الاطار فقد اعتبرت محكمة النقض إن الإنذار غير المعين تعيينا واضحا كالإنذار الفاقد التعليل أو كإنذار غير مرتكز على أساس صحيح وان هذا التوضيح يجب أن يتضمنه الإنذار نفسه لكون هذا الأخير يعد نقطة الانطلاق للدعوى .
كما اعتبرت أيضا أن الإنذار الموجه استنادا إلى خرق شروط عقد الإيجار يعد تعليلا كافيا في الوقت الذي يتبين فيه لقاضي الموضوع ذلك استنادا إلى سلطته التقديرية.
ومن جهة أخرى فقد اعتبر القضاء أن سلوك المكتري لمسطرة الصلح يسقط حقه في التمسك بالدفع بان الإنذار لم يتضمن نص الفصل 27 من الظهير ما دام أن الغاية من النص على مقتضيات الفصل المذكور في صلب الإنذار، والمتمثلة في إخبار المكتري بأجل 30 يوما للمنازعة في أسباب الإنذار، قد تحققت فعلا بتقديمه لدعواه.
{ ما دمتم تتحدثون عن الانذار والالتزامات التي تقع على عاتق المكري فان سؤالا جوهريا يتبادر الى ذهننا جميعا وهو مدى امكانية اخضاع هذا الانذار بالإفراغ للمسطرة الكتابية و تنصيب محام ، والشكل الذي ينبغي أن يوجه به هذا الإنذار للمكتري؟
لا يخضع توجيه الانذار للمسطرة الكتابية وليس بالضرورة ان يوجه بواسطة المحامي ، ويستحسن بعثه على شكل «مطوي» بدل وضعه داخل غلاف حتى لا يحضر المكتري أمام المحكمة ويدعي بأنه توصل بالغلاف فارغا ويدلي به.
{ إذا رفض المكتري الإشعار بالإفراغ صراحة أو ضمنا وذلك ببقائه في المحل بعد مضي أجله ما هي الجهة التي يمكن اللجوء اليها وما هي الاجراءات التي يمكن اتخاذها في حق المكتري؟
طبقا للفصل 10 من ظهير 25-12-1980 إذا رفض المكتري الإشعار بالإفراغ صراحة أو ضمنا وذلك ببقائه في المحل بعد مضي أجله أمكن للمكري أن يرفع الأمر إلى القاضي ليصرح عند الاقتضاء بتصحيح الإشعار والحكم على المكتري أو من يقوم مقامه أو بإذنه بالإفراغ مع ضمان مستحقات المكتري في التعويض المقرر اعتبارا للسبب المبرر لطلب الإفراغ.
والمحكمة لا تحكم بالإفراغ إلا إذا توفرت الشروط الموضوعية والشكلية لطلب الإفراغ.
{ لكن ما هو الأثر القانوني للإنذار الذي لا يتضمن سببا معينا للإفراغ؟
ان الجواب عن ذلك هو حرمان المالك من التمسك بالأجل المنصوص عليه في الفصل 27 ضد المستأجر الذي يتمتعفي هذه الحالة بأجل مفتوح.
ومن جهة أخرى فعلى المالك أن يؤدي تعويضا للمستأجر عن هذا الإفراغ إذا أراد الحصول عليه .
و للتذكيرفان الإنذار يجب أن يوجه لأجل 6 أشهر كاملة حتى في الحالة التي ينص فيها العقد على عكس ذلك.
و إذا كان عقد الإيجار حدد لمدد على شكل 3-6-9 أو 2-4-8 سنوات مثلا فيجب أن يوجه الإنذار قبل انقضاء المدة الأولى بستة أشهر ويعتبر الإنذار الذي لم يوجه لأجل 6 أشهر كاملة باطلا.
{ بعد ان انهيتم الحديث عن الانذار ومحتوياته، والآثار التي تنتج عن عدم احترام الشكليات ، التي فرضها هذا الظهير على المكري، نود منكم ان توضحوا للقراء المقصود بمحاولة الصلح وكيف تتم هذه العملية وما هو الدور المنوط في هذه المرحلة بكل طرف في هذه العلاقة التعاقدية؟
قد يرغب المكري في مراجعة السومة الكرائية عن طريق توجيه إنذار للمكتري لرفع السومة الكرائية للمحل وإلا إفراغه .
وعلى المستأجر الذي توصل بالإنذار القانوني ان يطلب في ظرف 30 يوما تجديد عقد الإيجار تطبيقا لظهير 24 ماي 1955.
وهكذا فانه يتعين على المستأجر بنص الفصل 27 من ظهير 24 ماي 1955
ان يرفع النازلة إلى رئيس المحكمة الابتدائية للمكان الموجود فيه الملك ، وذلك في ظرف اجل 30 يوما تحسب من يوم توصله بالإعلام المطالب فيه بالإفراغ ، او من تاريخ جواب المالك المنصوص عليه في الفقرة 1 من الفصل 8
وللإشارة فان رئيس المحكمة هو الجهة المختصة بمحاولة التوفيق بين الطرفين بعد استعدائهما لان محاولة الصلح تعد مسطرة ضرورية
فإن التجأ المستأجر لقاضي الصلح يكون قد قبل تجديد العقد بشروط أخرى.
{ اذا لم يلتجأ المستأجر لقاضي الصلح ما هو مآله؟
إذا لم يلتجأ المستأجر لقاضي الصلح يعتبر قابلا للشروط المقترحة عليه في الإنذار ويحكم عليه بالمصادقة على الإشعار بالزيادة وبتحديد السومة الجديدة الواردة به.
وفي هذا الشأن فان الفصل 27 من ظهير 24 ماي 1955 يوجب على المكتري الذي توصل بالإنذار بالإفراغ إن كان يرغب في تجديد العقد أو مناقشة الشروط المقترحة، أن يتقدم بمقال إلى رئيس المحكمة لإجراء محاولة التوفيق التي قد تنتهي بالصلح ، وفي حالة فشله وصدور قرار بعدم الصلح ، فإن هذا القرار يصبح غير قابل للاستئناف.
غير أن هذا الوضع لا يؤخذ على إطلاقه إذ يمكن بصفة استثنائية استئناف محضر (قرار) عدم نجاح الصلح متى شاب صدوره خرق قانوني مثلا دفع المكتري بانعدام صفته فاعتبره قاضي الصلح رافضا للصلح.
{ ما هو الجزاء الذي يترتب عن عدم احترام اجل 30 يوما من طرف المستأجر؟
فعلا رتب المشرع المغربي على المستأجر جزاءورد بالفصل 27 في فقرته الثانية تتجلى في سقوط حق المكتري ويعتبر إذ ذاك :
-اما كونه تنازل عن تجديد العقدة .
-أو عدل عن المطالبة بالتعويض التي يستحقها المستأجر عن الإفراغ .-وإما كونه قبل الشروط المقترحة عليه لإبرام العقدة الجديدة.
وفي هذه الحالة يمكن للمالك أن يطلب المستأجر أمام قاضي المستعجلات، ولا يمكنه القيام بذلك في حالتين:
أ?-حالة قبول المالك في الإنذار مبدأ تجديد العقد حسب شروط جديدة.
ب?-حالة عدم احترام المالك في إنذاره الشروط المنصوص عليها في الفصل 6وليس لرئيس المحكمة بصفته قاضيا للصلح سوى التوفيق بين الطرفين.
و في حالة عدم الصلح فان القرار الذي يصدره بعدم الصلح لا يعتبر قرارا قضائيا وهو غير قابل لأوجه الطعن كيفما كان نوعها. كما انه ليست للرئيس قبل وقوع الصلح أية سلطة قضائية
{ لكن ما هو الحل في حالة عدم حضور المستأجر او المكري لجلسة الصلح ؟
اذا لم يحضرها المستأجر يعتبر إما :
- كونه تنازل عن طلب تجديد العقد.
- أو قبل الشروط الجديدة المطلوبة من طرف المؤجر.
وفي حالة عدم حضور المكري هنايعتبر في جميع الأحوال قبولا منه لتجديد الإيجار وان قرار قاضي الصلح في الحالتين السابقتين خاضع للتعرض خلال اجل 15 يوما ابتداء من تبليغ القرار.
وبصفة عامة فان القرار الذي يكتسي صبغة قضائية خاضع للاستئناف في اجل 15 يوما ابتداء من تاريخ التبليغ.
ويمكن التمسك أمام قاضي الصلح بانعدام صفة موجه الإنذار أو الموجه له، وعلى القاضي المذكور البت في ذلك كمحكمة موضوع:
{ ما هي الجهة التي يمكن المنازعة امامها في شروط تجديد العقد؟
المنازعة في شروط تجديد العقد تكون أمام قاضي الصلح ولا يمكن تدارك ذلك أمام محكمة الموضوع وعندما يلتجأ المكتري لقاضي الصلح يعني قبوله بمبدأ الصلح، بصرف النظر عما تضمنه مقال الصلح، إذ المكري هو الذي له الكلمة في مسألة تجديد العقد.
{ ما هو الوضع في حالة تمسك المكتري عن طلب التجديد بعد توصله بإنذار بالإفراغ المؤسس على رفع السومة الكرائية؟
تمسك المكتري عن طلب التجديد بعد توصله بإنذار بالإفراغ المؤسس على رفع السومة الكرائية « لا يجعله محتلا» وإنما يعتبر قابلا للشروط المقترحة عليه لإبرام عقدة جديدة .
{ ما هو الوضع إن كان سبب الإنذار مؤسسا على غير رفع السومة الكرائية؟
إن كان سبب الإنذار مؤسسا على غير رفع السومة الكرائية، فإن عدم تقديم المكتري لدعوى الصلح يترتب عنه سقوط حقه في إثارة أي دفع بشأن أسباب الإنذار، وحتى إن كان الإنذار مؤسسا على مبلغ كراء يدعي المكتري أنه غير مستحق فلا بد له من ممارسة دعوى الصلح و إلا سقط حقه كذلك.
{ بعد ان اشرتم بتفصيل لمختلف الضمانات الشكلية التي فرضها ظهير 24 ماي 1955 نود منكم ان تطلعوا القراء على الضمانات الموضوعية المتعلقة بسبب الإفراغ ؟
الحديث عن الضمانات الموضوعية يتطلب منا التعرف على كيفية رفع الدعوى في الموضوع ذلك انه بعد فشل محاولة الصلح بين المكري والمكتري فان للمكتري الحق في رفع دعوى في الموضوع لأجل المطالبة بالتعويض لدى المحكمة الابتدائية لموقع العقار المكرى خلال اجل 30 يوما طبقا للفصل 32، والحصول على تعويض يختلف باختلاف سبب الإفراغ الذي تقره المحكمة عند ثبوته، فقد يكون التعويض جزئيا أو كاملا.
وهكذا فانه يتوجب على المكري بعد صدور قرار بعدم الصلح أن يقوم بتبليغ هذا المقرر للمكتري مع إعلامه بنص الفصل 32 من ظهير 1955 وإلا كان منعدم الأثر القانوني، ولا يترتب عنه سريان أجل تقييد دعوى المنازعة في أسباب الإنذار.
{ لكن ما الذي ينبغي أن يضمن بمحضر التبليغ؟
بالرجوع إلى مقتضيات الفصل 32 فانه يتعين على المكري إن يضمن في محضر التبليغ إن للمستأجر اجل 30 يوما لتقديم دعواه في الموضوع أمام المحكمة الابتدائية مع تنبيهه إلى ان عدم احترام هذا الأجل من شأنه إن يؤدي إلى سقوط حقه في المطالبة بالتعويض، واعتباره محتلا بدون سند قانوني.
{ وما هو الوضع بالنسبة للمكتري الذي توصل بقرار عدم نجاح الصلح بصفة قانونية ولم يقم برفع دعوى الفصل 32 أو أقامها خارج أجل 30 يوما المحدد قانونا؟
هنا يصبح المكتري محتلا ويحكم بإفراغه، لكون أجل الفصل 32 هو أجل سقوط لا أجل تقادم لا يقبل القطع أو الوقف ويرجع الاختصاص بذلك لقاضي المستعجلات.
{ ما هو الوضع إذا لم يبلغ المكري للمكتري محضر عدم نجاح الصلح أو كان تبليغه باطلا ؟
ن أجل إقامة دعوى الفصل 32 يمتد إلى سنتين ويبتدئ هذا الأجل المنصوص عليه بالفصل 32 من تاريخ التصريح بعدم التوفيق لا من تاريخ تبليغه.
ولا يجوز إفراغ المكتري تلقائيا من طرف المحكمة « الفصل 32 من الظهير» بل لا بد من تقديم المكري طلبا بذلك، كما لا يجوز لها الحكم للمكتري بالتعويض إن اقتصرت مطالبه على التماس الحكم بإبطال الإنذار.
ومعلومأن تبليغ الإنذار ينطوي على مجموعة من الإشكالات العملية التي تنتج اثر تحايل المكري الراغب في إفراغ المكتري في مواجهة الضمانات المقررة له والتي حاول القضاء معالجتها في غياب للنص التشريعي:
{ ما هو الوضع في حالة ما إذا بعث المكري للمكتري عدة إخطارات بالإفراغ وتداخلت المدد بينها؟
إذا قام المكري بتوجيه إنذار بالإفراغ للمكتري وصدر مقرر قاضي الصلح بتجديد عقد الكراء هل يمكن للمكري بعث إنذار آخر للمكتري يؤسس على نفس السبب أو على سبب آخر يرمي لإفراغه قبل انقضاء المدة التي حدد لها العقد هذه الإمكانية غير مقبولة ولا يمكن للمكري القيام بها او قبولها قضائيا، ما عدا إذا أسس الإنذار الثاني على سبب آخر ما دام وقع التنازل على الإنذار الأول.
{ كيف يمكن للمكري التخلي عن طلبه المرفوع أمام المحكمة ضد المكتري بالإفراغ لتجنب دفع التعويض؟ أو ما يعرف بحق التوبة .
يمكنه القيام بذلك بممارسة حق التوبة المنظم بمقتضى الفصل 32 من الظهير.
ما عدا إن غادر المكتري المحل، أو اشترى آخر لممارسة نشاطه التجاري أو قام ببنائه.
{ ما هو الأجل المحدد لطلب التوبة والرغبة في التخلي عن طلب الإخلاء ؟
حدد القانون ممارسة هذا الحق من طرف المكري على أساس أن ترفع هذه الدعوى خلال الثلاثين يوما الموالية لإعلام المكري بالقرار ألاستئنافي، أو لصيرورة الحكم الابتدائي باتا أما تجديد العقد فهو من اختصاص رئيس المحكمة لا محكمة الموضوع.
يتبع