المجلس الجهوي للحسابات يرصد فضائح تدبير الملك الجماعي بمراكش

تفويتات غير قانونية لعقارات الجماعة الحضرية بمراكش ومعاوضات مجحفة في حق الملك الجماعي ولجوء إلى نزع الملكية بداعي المصلحة الخاصة وإجراء عمليات عقارية حرمت الجماعة من ملايير الدراهم. تلك بعض الاختلالات التي وقف عندها قضاة المجلس الجهوي للحسابات بمراكش خلال مراقبتهم لتدبير الأملاك الجماعية للمدينة الحمراء وتقييم طرق استغلالها وهيكلة البنية الإدارية المكلفة بتدبيرها
معاوضة عقارية مع شركة بشكل يضر بمصلحة المدينة
من الملفات التي يشير إليها تقرير مجلس الحسابات ملف إجراء معاوضة عقارية مع شركة «س م « بشكل يضر بمصلحة الجماعة. فخلال الدورة العادية لشهر فبراير 2007، قرر المجلس الجماعي إجراء معاوضة عقارية بين الجماعة وشركة «سطوح مراكش « بدون مدرك، تسلم بموجبها الجماعة للشركة المذكورة عقارا بمساحة 1424 متر 2 بالحي الشتوي مقابل عقار تمتلكه الشركة بجوار حدائق ماجوريل بمساحة 1006 متر 2. وقد جاء هذا المقرر بناء على اقتراح من السلطة المحلية على إثر قيام هذه الأخيرة بإيقاف عملية البناء، التي كانت الشركة تنوي القيام بها على الوعاء العقاري الذي تمتلكه بجوار حدائق ماجوريل، وذلك قصد الحفاظ على الحديقة كما يتبين في مداولات المجلس الجماعي . ومن خلال الاطلاع على الوثائق المضمنة بهذا الملف، سجل قضاة المجلس الجهوي للحسابات الملاحظات التالية:
- مصادقة المجلس الجماعي على إجراء المعاوضة بدون مدرك دون الأخذ بعين الاعتبار رأي لجنة الممتلكات والشؤون القانونية التي وافقت يوم 06 مارس 2007 على إجراء المعاوضة بمدرك بالنظر إلى الفرق الحاصل بين العقارين على مستوى الموقع والمساحة التي تتجاوز 418 مترا مربعا؛ مما ترتب عنه خسارة مالية للجماعة بمبلغ قدره 919.600,00 درهم على أساس فارق الثمن المحدد من طرف لجنة التقويم والمقدر ب 2.200 درهم للمتر 2 .
- تحديد ثمن مرتفع للمتر مربع لعقار الشركة وثمن منخفض لعقار الجماعة من طرف اللجنة الإدارية المكلفة بالتقويم قصد تعويض الفرق بين القطعتين على مستوى المساحة، دون الاعتماد على العناصر الموضوعية اللازمة لتحديد الثمن
الحقيقي للقطعتين من قبيل موقع العقار ومساحته وأثمان البيع المعتمدة في المنطقتين وكذا المعلومات الواردة في شواهد الملكية؛
- الترخيص للشركة المعنية بالبناء، من طرف رئيس المجلس الجماعي، بموجب الرخصة رقم 06 / 1021 بتاريخ 19 يوليوز 2007على الرغم من عدم استكمال إجراءات المعاوضة نتيجة عدم مصادقة سلطات الوصاية على مقرر المجلس القاضي بذلك، مما يفيد بأن هذا المقرر غير قابل للتنفيذ طبقا لمقتضيات الفقرة التاسعة من المادة 69 من القانون المتعلق بالميثاق الجماعي؛
- السماح للشركة المعنية بإنجاز مشروعها على الرغم من أن العقار لا زال في ملكية الجماعة الحضرية لمراكش، حيث لم يتم توقيف الأشغال إلا بتاريخ 03 مارس 2009 .
ومن الملفات الخطيرة التي توقف عندها قضاة المجلس الجهوي للحسابات بمراكش ، الملف المتعلق بسوق جيليز و المتمثل في معاوضة عقاره مقابل انجاز أشغال بشكل يضر بحقوق الجماعة .
فبناء على مقرر المجلس الجماعي للجماعة الحضرية للمنارة جليز المتخذ خلال دورته الاستثنائية لشهر ماي 2003 ، تم التوقيع من طرف الجماعة والمؤسسة الجهوية للتجهيز والبناء على اتفاقية معاوضة عقارية قصد إنجاز مركب متعدد الوظائف بحي جليز على وعاء عقاري في ملكية الجماعة بشارع محمد الخامس ذي الصك العقاري عدد 90 /م بمساحة 13697 متر مربع وتحديد الشروط التي على أساسها تتخلى الجماعة لفائدة المؤسسة عن القطعة الأرضية المذكورة.
وقد تم تعديل هذه الاتفاقية بموجب ملحق تعديلي بين الجماعة الحضرية لمراكش والمؤسسة الجهوية للتجهيز والبناء مصادق عليه بتاريخ 27 دجنبر 2006 من طرف الوالي في إطار التدبير اللامتمركز للاستثمار، قصد السماح للمؤسسة بتفويت العقار المذكور لأحد المستثمرين الخواص
و من بين الملاحظات المتعلقة بهذه المعاوضة ، التي سجلها قضاة المجلس الجهوي للحسابات بمراكش :
- الاتفاق المباشر بين الجماعة والمؤسسة الجهوية للتجهيز والبناء حول إنجاز المشروع على الوعاء العقاري التابع للجماعة وعدم إجراء دعوة عمومية للمنافسة قصد الحصول على أحسن العروض، على الرغم من انعدام الضمانات الكافية لوفاء المستفيد بالتزاماته ؛
- التزام الجماعة بضمان تحفيظ العقار في اسم المؤسسة وانتقال ملكية العقار إلى ذمة المستفيد على إثر قيام المؤسسة بتسجيل الاتفاقية لدى المحافظة العقارية بتاريخ 16 نونبر 2004 قبل الوفاء بالتزاماتها المتعلقة بانجاز المشروع وتمكين الجماعة من عقود تمليك موقف السيارات والمنازل المخصصة لإيواء العائلات التي كانت تقطن بالسوق المركزي القديم خلافا لمقتضيات الفصل الثالث من الاتفاقية الأصلية ؛
- تفويت العقار المذكور من طرف المؤسسة بتاريخ 29 يونيو 2006 لفائدة شركة تحمل اسم «شركة المركز المتعدد الأنشطة « بمبلغ 125.327.550,00 درهما على أساس 9.150,00 درهما للمتر 2، على الرغم من أن الاتفاقية الأصلية نصت على تفويت القطعة الأرضية لفائدة المؤسسة قصد بناء مركب متعدد الوظائف والالتزام بمجموعة من المقتضيات لفائدة الجماعة، الأمر الذي يفيد بأن المؤسسة لعبت دور وسيط لا غير قصد المضاربة في أملاك الجماعة وإعادة البيع على حساب المصلحة العامة ؛
- قيام المؤسسة بخصم مبلغ 64.074.916,98 درهما من ثمن البيع لفائدتها مقابل الصوائر والضرائب التي تحملتها دون تقديم الوثائق التبريرية المتعلقة بهذه الصوائر للمجلس الجماعي أثناء دراسة النقطة الواردة بالفصل السابع من الملحق التعديلي للاتفاقية والمتعلقة بحصر حساب العملية؛
- خصم مبلغ 17.760.000,00 درهم من فائض العملية المقدر بمبلغ 61.252.633,02 درهما حسب المؤسسة، كمساهمة من طرف الجماعة برسم سنة 2006 لمعالجة ظاهرة السكن غير اللائق والبنايات الآيلة للسقوط بالمدينة العتيقة، ودفع مبلغ 43.492.633,02 درهم لميزانية الجماعة لصرفه في أشغال التهيئة التي كان من المفروض أن تقوم بها المؤسسة طبقا للفقرة الثالثة من الفصل الثاني من الاتفاقية الأصلية ؛
- تعديل الاتفاقية الأصلية من طرف المجلس الجماعي والمصادقة عليها من طرف سلطة الوصاية بتاريخ 27 دجنبر 2006 بناء على المقرر المتخذ في جلسته المنعقدة بتاريخ 15 نونبر 2006 في إطار الدورة العادية لشهر أكتوبر، قصد تسوية الوضعية القانونية التي أصبحت عليها ملكية العقار التي انتقلت إلى ملكية شركة «المركز المتعدد الوظائف « بموجب عقد البيع المبرم بتاريخ 29 يونيو 2006 بدلا من أن يقوم المجلس الجماعي باتخاذ الإجراءات اللازمة تجاه المؤسسة بسبب الإخلال بالتزاماتها التعاقدية.
- عدم تحديد مواقع المنازل التي ستخصص لإعادة إيواء القاطنين بالسوق المركزي القديم وعدم إعداد دفتر تحملات يحدد المواصفات التقنية لهذه المنازل، وكذا المحلات التجارية التي تكلفت المؤسسة ببنائها في السوق المؤقت «ابن تومرت» استنادا لمقتضيات الفصل الثاني من الاتفاقية الأصلية.
- الاتفاق مع المؤسسة على صرف الفائض من عملية إنجاز المشروع لمعالجة ظاهرة السكن غير اللائق بتراب الجماعة دون وضع برنامج دقيق لمعالجة هذه الظاهرة.
- عدم إحداث لجنة للقيام بالتنسيق وتتبع المشروع خلافا للفصل الرابع من الاتفاقية الأصلية.
- إبراء المؤسسة من الالتزام المتعلق بإيواء العائلات التي كانت تقطن بالسوق المركزي القديم بموجب الإبراء رقم 15876 بتاريخ 01 نونبر 2006 الصادر عن رئيس المجلس السابق قبل الوفاء بالتزاماتها، على إثر توصل الجماعة برسالة إخبارية من المؤسسة تفيد بتعويض المعنيين بالأمر ببقع أرضية مجهزة وتمكينهم بإعانة مادية بمبلغ 30.000,00 درهم لكل عائلة، دون إيوائهم ومن غير الإدلاء بما يؤكد تنفيذ هذه الالتزامات.
الجماعة تجهل عقاراتها ولاتتوفر على إحصائيات بشأنها
من بين الملاحظات التي سجلها مجلس الحسابات أن الجماعة ظلت ولفترة طويلة، تجهل امتلاكها لبعض العقارات، وذلك بسبب عدم بذل الجهود الكافية لإحصاء أملاكها ومعرفة أماكن تواجدها، بالإضافة إلى عدم تحيين أسماء الشوارع التي تقع فيها، خاصة بالنسبة للعقارات التي لا تتوفرعلى مراجع ورسوم عقارية. ويتعلق الأمر بالعقارات التالية:
- متجر للجلد مقيد تحت رقم 200 في سجل محتويات الأملاك الخاصة.
- العقارات المقيدة في سجل محتويات الأملاك العامة تحت رقم 1 ورقم 13 .
- عقار تابع للملك الجماعي الخاص يقع بجانب الخزانة البلدية بشارع حمان الفطواكي؛ إضافة إلى عدم تحفيظ الممتلكات الجماعية وغياب سندات ووثائق الملكية حيث تتمثل السمة الغالبة لممتلكات الجماعة في غياب التحفيظ سواء بالنسبة للأملاك التي تم اقتناؤها قديما أو حديثا، كما هو الشأن بالنسبة للأرض التي تم اقتناؤها من إدارة الأحباس سنة 1942 المخصصة لسوق الدجاج والمقيدة في سجل محتويات الأملاك الخاصة تحت رقم 123، والعقار المخصص للمركب الاجتماعي الزهور 1 المقيد تحت رقم 249، والذي تم اقتناؤه بتاريخ 11 شتنبر 2002 والعقار المقيد تحت رقم 140، والذي تم اكتسابه عن طريق المعاوضة والعقار المقيد تحت رقم 178 الذي تم اكتسابه عن طريق نزع الملكية.
وسجل تقريرالمجلس أنه على الرغم من الدور الذي تلعبه سندات الملكية والوثائق الأخرى التي تضمن حق التصرف في الحفاظ على الممتلكات وتثمينها، فقد لوحظ عدم توفر الجماعة على السندات والوثائق القانونية التي تثبت ملكية بعض العقارات، وبخاصة تلك التي تتصرف فيها عن طريق الحيازة، كما هو الشأن بالنسبة للعقارات المتواجدة بدار التونسي والمقيدة بسجل الأملاك الخاصة من الرقم 243 إلى 246، وكذا بعض الأملاك المقيدة في سجل محتويات الأملاك العامة من الرقم 286 إلى 290 .
غياب قرارات تخصيص الأملاك الجماعية ضمن الملك الجماعي العام
خلافا لمقتضيات المادة 37 من القانون رقم 78.00 المتعلق بالميثاق الجماعي، لا يقوم المجلس الجماعي باتخاذ مقررات لتخصيص أو تغيير تخصيص الأملاك الجماعية والبنايات العمومية بشكل صريح للاستعمال المباشر للجمهور أو لمرفق عمومي. وقد ترتب عن عدم اتخاذ هذه المقررات إخراج مجموعة من الأملاك التي هي بطبيعتها أملاكا عمومية من الملك الجماعي العام وتسجيلها ضمن الملك الجماعي الخاص، كما هو الشأن بالنسبة لساحة 16 » نونبر « التي تعتبر حسب وثائق التعمير مدارا حضريا وساحة »جامع الفنا « المسجلة خطأ ضمن سجل محتويات الملك الخاص. كما ترتب عن غياب هذه القرارات التصرف بشكل عشوائي خصوصا عن طريق الكراء في الملك الجماعي الذي ينبغي أن يخصص بطبيعته للاستعمال المباشر للجمهور أو لمرفق عمومي، كما هو الشأن بالنسبة للوعاء العقاري المخصص لحديقة جنان الحارثي وساحة جامع الفنا والذي تم كراء أجزاء منه للغير.
تصنيفات خاطئة للأملاك الجماعية
لاحظ وجود تصنيفات خاطئة للأملاك الجماعية ويتعلق الأمر بتصنيف بعض الممتلكات العامة بحسب طبيعتها والمخصصة إما للاستعمال المباشر للجمهور أو لمرافق عمومية محلية ضمن سجل محتويات الأملاك الخاصة. وكمثال على ذلك:
- ساحات عمومية )ساحة جامع الفنا مقيدة تحت رقم 122 ، ساحة عمومية بجانب حدائق جنان الحارثي بمساحة 3726 م مربع، مقيدة تحت رقم 2، ساحة 7 شتنبر مقيدة تحت رقم 5؛
حدائق عمومية )حديقة بشارع حمان الفطواكي مقيدة تحت رقم 186، حديقة مقيدة تحت رقم 128 و138 ...( .
- عقارات وبنايات مخصصة كتجهيزات عمومية ومرافق إدارية ورياضية وثقافية )مكتب صحي مقيد تحت رقم 11 .
مركب ثقافي مقيد تحت رقم 58 / 04 ، مقر مقاطعة باب غمات مقيد تحت رقم 127 ، مقر القصر البلدي المقيد تحت رقم 161، مرافق إدارية ورياضية وثقافية بباب الخميس مقيدة تحت رقم 172 و 173 ...( ؛
- بعض المرافق التابعة للتجهيزات العمومية كمثال المقهى المتواجدة بمسبح سيدي يوسف بن علي المقيدة تحت رقم 235 ومقهى بالمركب الرياضي مسجلة تحت رقم 237 .
كما يتعلق الأمر بتصنيف بعض الأملاك التي تندرج بحسب طبيعتها ضمن الملك الجماعي الخاص، ضمن سجل محتويات الأملاك العامة، دون أن تخصص صراحة ضمن الملك الجماعي العام. وكمثال على ذلك:
أراضي عارية )أرض بتجزئة المامونية المنارة بمساحة 3947,29 م مربع، رقم القيد 1، أرض مساحتها 280 م مربع بالحي الشتوي، أرض بملتقى طرق لابوترن بمساحة 13868 م مربع، أرض مقيدة تحت رقم 38 بمساحة 3590 متر مربع...( ؛
- سوق تجاري )دار التونسي( يضم 28 دكان مقيد تحت رقم 254
كراء جزء من ملك جماعي خاص من دون سند قانوني
يوجد من ضمن هذه الملفات أيضا ملف كراء جزء من ملك جماعي خاص بدون سند قانوني بموجب العقد المسجل بمكتب الضبط تحت رقم 2814 بتاريخ 21 فبراير 2006 ،حيث قام رئيس الجماعة الحضرية لمراكش بكراء ما مساحته 500 متر 2 من الحديقة العمومية المسماة جنان الحارثي ذات الرسم العقاري 7260 /م لفائدة )ج.ب.د( قصد استغلالها كمقهى ومطعم مقابل مبلغ 1.000,00 درهم شهريا.و تم الترخيص للمعني بالأمر بدون الرجوع إلى المجلس الجماعي على الرغم من أهمية الجزء المقتطع من العقار المذكور ونوع الغرض المخصص له، حيث قام المعني بالأمر ببناء مطعم تقليدي، وذلك خلافا لمقتضيات الفقرة السادسة من المادة 37 من القانون رقم 78.00 المتعلق بالميثاق الجماعي التي تفيد بأن البت في الاكتراءات المتعلقة بعقارات الملك الخاص يبقى من اختصاص المجلس الجماعي، في حين تنحصر اختصاصات الرئيس في التنفيذ فقط طبقا لمقتضيات المادة 47 من القانون السالف الذكر.
كما يشير التقرير إلى استغلال قطعة أرضية وتجهيزات جماعية بدون موجب قانوني . و يتعلق الأمر بقطعة أرضية تنتمي إلى الصك العقاري لحديقة جنان الحارثي بمساحة 3470 متر 2 كانت مدينة مراكش قد اكترتها لفائدة نادي النجم الرياضي، بموجب قرار استغلال مؤرخ في 13 شتنبر 1990 لمدة سنة واحدة تتجدد ضمنيا، بمبلغ قدره 10 دراهم شهريا.
تجدر الإشارة إلى أن هذه القطعة الأرضية كانت موضوع عقد كراء من طرف مدينة مراكش لفائدة الجمعية الرياضية لمراكش بتاريخ 30 يونيو 1946 لتستغل كتجهيزات رياضية تتكون حسب التصاميم الملحقة بملف الكراء من ملعب لكرة اليد. في هذا الإطار، مكنت الزيارة الميدانية إلى عين المكان رفقة رئيس قسم الممتلكات الجماعية من الوقوف على تغيير تخصيص هذه القطعة الأرضية بشكل تام، بحيث لم يعد هناك أي وجود للملاعب المذكورة. وقد قام النادي المذكور بالتخلي عن العين المكتراة وتوليتها لفائدة أحد الأشخاص الذي يستغل النادي كحانة لبيع الخمور لمصلحته الشخصية، وذلك خلافا لمقتضيات الفصل السابع من القرار المشار إليه سالفا والذي يمنع منعا باتا كراء المحل من طرف المكتري للغير.
في نفس السياق، قامت الجماعة الحضرية لمراكش بفسخ قرار الاستغلال المشار إليه أعلاه بتاريخ 10 يوليوز 2003 . غير أنه وإلى حدود نهاية سنة 2010 ، لا زال المعني بالأمر يستغل التجهيزات المذكورة في غياب أي سند قانوني وبدون أن تتخذ الجماعة أي إجراء في هذا المجال قصد الحفاظ على حقوقها واسترجاع العقار المذكور؛ و يتوقف التقرير أيضا عند ملف شركة سيتي وان وعدم حيازة الجماعة الحضرية لمراكش للعقارالذي تنازلت لها عنه شركات المذكورة .
فبتاريخ 26 فبراير 2004، قامت شركة «سيتي وان «، بتوجيه رسالة إلى رئيس المجلس الجماعي للجماعة الحضرية لمراكش مسجلة تحت رقم 2985 بتاريخ 04 مارس 2004 تلتزم بموجبها الشركة بتفويت جزء من الرسم العقاري رقم 04 / 34164 بالمجان لفائدة الجماعة الحضرية لمراكش لانجاز طريق جماعية، وذلك على إثر إيداع طلب إنجاز مشروع مركب سكني وتجاري بخمسة طوابق في منطقة مخصصة للبناء، حسب تصميم التهيئة، في حدود ثلاثة طوابق ومشمولة بارتفاقين يتعلقان بتراجع في حدود خمسة أمتار وحزام مخصص كمجال أخضر. وقد حصلت الشركة المعنية على الموافقة المبدئية للجنة الاستثناءات بتاريخ 04 مارس 2004 قصد بناء المشاريع المذكورة بإضافة بعض الطوابق والبناء في منطقة التراجع بناء على التزام الشركة المعنية بتفويت جزء من الرسم المذكور للجماعة، كما حصلت على رخصة البناء رقم 04 / 169 بتاريخ 26 مارس 2004 وفق تصميم معماري موقع عليه من طرف رئيس المجلس الجماعي السابق ومؤشر عليه من طرف المهندس المعماري الجماعي «ب. ر «. وبتاريخ 22 مارس 2006، حصلت الشركة على رخصة وفق تصميم معماري يقضي بتعديل المشروع السابق موقع من طرف نائب الرئيس «ع. ر « ونفس المهندس المعماري. وفي المقابل، باشرت الجماعة عملية إنجاز الطريق على العقار المذكور بموجب الصفقة رقم 05 / 117 . إلا أنه بتاريخ 13 دجنبر 2005 ، قام ممثل الشركة المذكورة برفع دعوى على الجماعة بسبب الاعتداء المادي على ملكية الشركة. وفي هذا الإطار، قضت محكمة الاستئناف الإدارية بمراكش بتعويض إجمالي قدره 48.204.000,00 درهم لفائدة الشركة المعنية مع تحميل الجماعة الصائر.
ومن خلال الوثائق المضمنة في الملف والمعلومات المشار إليها سابقا، سجل قضاة المجلس الجهوي للحسابات الملاحظات التالية:
- عدم اتخاذ الجماعة، ممثلة في النائب الرابع لرئيس المجلس الجماعي للجماعة الحضرية لمراكش، وهو في نفس الوقت ممثل الشركة المذكورة، الذي كان يمتلك تفويضا في المهام في مجال تدبير الممتلكات بموجب قرار التفويض عدد 9471 ، للإجراءات اللازمة لحيازة العقار المذكور وتحفيظه وترتيبه في الملك الجماعي الخاص بناء على التزام الشركة، والقيام بدلامن ذلك، بصفته ممثلا لشركة «سيتي وان «، برفع دعوى ضد الجماعة بسبب الاعتداء المادي. كما لم يتم اتخاذ كل الأعمال التحفظية المتعلقة بحقوق الجماعة، كما هو منصوص عليها في المادة 47 من الميثاق الجماعي.
- قيام المعني بالأمر بربط مصالح خاصة مع الجماعة، خلافا لمقتضيات المادتين 21 و 22 من القانون رقم 78.00 المتعلق بالميثاق الجماعي .
- قيام الجماعة بإنجاز الطريق على العقار المذكور بموجب الصفقة رقم 05 / 117 بدون أي إجراء شكلي من قبيل الاتفاق الرضائي بين الطرفين مكتفية بالتزام الشركة الصادر عن إرادتها المنفردة .
- عدم الرجوع إلى المجلس الجماعي لتمكينه من إبداء رأيه بخصوص التزام الشركة.
و من مظاهر الاختلال المرتبطة بتدبير الملك الجماعي يشير تقرير المجلس إلى لجوء الجماعة الحضرية إلى مسطرة نزع الملكية لدواعي المصلحة الخاصة للغير ، فمن خلال الاطلاع على الملف المتعلق بنزع ملكية العقار المسمى « فيتز روي « ذي الرسم العقاري رقم 1202 /م والوثائق التي يتضمنها، وبخاصة مقرر مجلس المجموعة الحضرية لمراكش المتخذ خلال الدورة الاستثنائية لشهر مايو 2003 والمرسوم رقم 2.03.935 بتاريخ 26 دجنبر 2003 بإعلان أن المنفعة العامة تقتضي توسيع منشأة سياحية ونزع القطعة الأرضية اللازمة لهذه الغاية، تم تسجيل الملاحظات التالية:
- استغلال الجماعة لامتيازات السلطة العامة للقيام بأعمال تندرج ضمن القانون الخاص والمتمثلة في توسيع منشأة سياحية في ملكية مشتركة مع الجماعة )فندق المامونية(، ذلك أن نزع الملكية لا يمكن اللجوء إليه إلا لدواعي المصلحة
العامة أي بالنسبة لأعمال الإدارة وأنشطتها التي تهدف إلى تحقيق النفع العام للمجتمع، أما فندف المامونية فهو مثله مثل باقي المؤسسات الفندقية يمارس نشاطا سياحيا؛
- حرمان مالك العقار من ملكه جبرا وتمكين شخص آخر منه »فندق المامونية « على الرغم من أن الملكية الخاصة محمية بمجموعة من الضوابط القانونية، ولا ينبغي المساس بها إلا استثناء وبغرض دفع الضرر العام تطبيقا للقاعدة الشرعية التي تقضي بأن الضرر الخاص يتم تحمله لأجل رفع الضرر العام؛
- عدم تصرف الجماعة في العقار المذكور والسماح لفندق المامونية باستغلاله بدون أي سند قانوني منذ حيازته بموجب الأمر رقم 58 القاضي بالإذن للجماعة بحيازة العقار؛
- ترأس اللجنة الإدارية للتقييم من طرف الكاتب العام للعمالة، خلافا للفصل السابع من المرسوم رقم 2.82.382 الصادر بتاريخ 16 أبريل 1983 بتطبيق القانون رقم 7.81 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة الذي يوكل رئاسة هذه اللجنة إلى السلطة الإدارية المحلية أو ممثلها على اعتبار أن الكاتب العام للعمالة ليس ممثلا لهذه السلطة؛
- اعتماد اللجنة الإدارية للتقييم على مجموعة من العناصر غير الموضوعية قصد تحديد ثمن الاقتناء من قبيل الغاية من المشروع المزمع إقامته على العقار المراد نزع ملكيته، حيث حددت اللجنة ثمن اقتناء العقار المذكور والبالغ مساحته 709 متر 2 في مبلغ إجمالي قدره 1.000.000,00 درهم أي على أساس 1.410,00 درهم للمتر المربع استنادا إلى كون البقعة الأرضية ستخصص لتوسيع المنطقة الخضراء الموجودة بالفندق، وذلك على الرغم من أن الأثمان المتداولة بهذه المنطقة حسب نفس اللجنة، كانت تتراوح خلال سنة 2000 ما بين 2.500,00 و 3.000,00 درهم، وقد نتج عن سوء تقدير ثمن الاقتناء أن قضت المحكمة الإدارية بمراكش بموجب الحكم رقم 275 بتاريخ 06 دجنبر 2004 بإجراء خبرة في الموضوع قصد تحديد الثمن الحقيقي للقطعة الأرضية والتجهيزات التي تتضمنها، لتقضي بعد ذلك بموجب الحكم رقم 142 بتاريخ 18 أبريل 2006 بنقل ملكية العقار لفائدة المجلس مقابل تعويض إجمالي قدره 7.352.000,00 درهم بالإضافة إلى صوائر الدعوى، أي بفارق 6.352.000,00 درهم.
المجلس الجهوي للحسابات يوصي
- إدراج العمليات العقارية المتعلقة بتفويت أو اقتناء الأملاك ضمن مخطط مندمج تسعى من خلاله الجماعة
إلى تدبير رصيدها العقاري بالشكل الذي يؤدي إلى إغناءه باقتناءات جديدة، خاصة في المناطق التي تعرف
توسعا عمرانيا للمدينة، ويضمن التوازن بين عمليات التفويت والاقتناء.
- الحرص على التسلم النهائي لأشغال التجهيز مباشرة بعد مضي سنة على تحرير محضر التسلم المؤقت
للأشغال وبعد دعوة صاحب التجزئة للحضور وإعداد محاضر لإلحاق شبكات الطرق والماء والمجاري والكهرباء والمساحات الواقعة داخل التجزئات بالملك الجماعي العام، والتأكد من أن مختلف الطرق والشبكات لا يشوبها أي عيب، وطلب إلحاقها بالملك الجماعي العام.
- اتخاذ الإجراءات اللازمة لاسترجاع أملاك الجماعة والمطالبة بالتعويض عن الأضرار المادية التي لحقت بها من جراء اعتداءات الغير عليها.
- محاربة الاستغلال غير المرخص به للملك الجماعي العام وإعذار المعنيين بالأمر للتوقف عن الاحتلال غير القانوني وإلزامهم بالتعويض عن ذلك.
- محاربة استغلال ارتفاقات المرور ومناطق الارتداد بشكل عشوائي وغير قانوني والحفاظ عليها ضمانا للتناسق العمراني للمدينة وحفاظا على حقوق المواطنين في المرور السليم.
- تسوية الحالات المتعلقة بتبليط الارتفاقات المتعلقة بوقوف السيارات والمساحات الخضراء.
- اعتماد مسطرة طلب العروض لإعمال مبدأ المنافسة بين مختلف المستثمرين في ميدان الإشهار التجاري
وتحقيق المساواة فيما بينهم للوصول إلى فرص الاستثمار المحلية، وذلك وفق دفتر تحملات مصادق عليه من
طرف المجلس.
- تنظيم استغلال الملك الجماعي العام بواسطة الدراجات النارية المعدة للكراء وفق دفتر تحملات يبين شروط الاستغلال من قبيل تهيئة الرحبات وموقعها والحد الأدنى للاستغلال أو النسبة من رقم المعاملات.
- إعداد قرار لتنظيم استغلال الأملاك الجماعية العامة يأخذ بعين الاعتبار المعايير التقنية التي تتناسب مع المواصفات المعمارية لكل منطقة أو شارع مع توحيد مساحات الاستغلال المرخص بها حسب المناطق مع
مراعاة المساحة الكافية لمرور الراجلين بشكل آمن وسليم.
إفقار الرصيد العقاري للجماعة وعدم الحرص على تنميته وحمايته
بخصوص تنمية وحماية الممتلكات الجماعية سجل المجلس الجهوي للحسابات مجموعة من الملاحظات تتعلق بإفقار الرصيد العقاري للجماعة وعدم الحرص على تنميته وحمايته من اعتداءات الغير. حيث تفتقر الجماعة الحضرية لمراكش إلى مخطط عمل يهدف إلى تدبير رصيدها العقاري سواء من حيث التفويت أو الاقتناء. ويتبين من خلال لائحة التفويتات المدلى بها من طرف القسم بأن المجلس الجماعي قرر، ابتداء من سنة 2005 ، تفويت 10 بقع أرضية للغير خاصة لفائدة أصحاب الأراضي المجاورة لتلك البقع. وفي المقابل، فإن المجلس الجماعي لم يتخذ أي مقرر بغرض تنمية الرصيد العقاري للجماعة باستثناء بعض الاقتناءات التي تتعلق أساسا بتوسيع الطرقات أو تسوية الوضعية القانونية لبعض البنايات الجماعية. وعلى الرغم من ارتفاع المداخيل الناتجة عن بيع الأراضي، لم يقم المجلس الجماعي ببرمجة أي اعتماد لاقتناء عقارات جديدة بغرض تعويض وإغناء الرصيد العقاري للجماعة، الأمر الذي أدى إلى استنزاف هذا الرصيد وإفقاره.
كما لاحظ عدم إلحاق الشبكات والمساحات الواقعة داخل التجزئات بالملك الجماعي العام .فعلى الرغم من أهمية عمليات تجزيء الأراضي بالنسبة لاغناء الملك الجماعي العام وتنميته وقيام المصالح الجماعية بمباشرة إجراءات التسلم النهائي للتجزئات التي تم إنجازها بتراب الجماعة خلال سنوات 2007 و 2008 و 2009 ، لا تحرص المصالح الجماعية على إلحاق شبكات الطرق والماء والمجاري والكهرباء بالأملاك العامة، وذلك خلافا لما تقتضيه المادة 29 من القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات.
و يشير تقرير مجلس الحسابات إلى عدم حماية الملك الجماعي الخاص بمراكش من الاعتداء المادي للغير، حيث تتعرض الأملاك الجماعية إلى العديد من الاعتداءات الناتجة إما عن عدم معرفة الجماعة لممتلكاتها أو عن التراخي في حمايتها والمحافظة عليها، مما يؤدي إلى ترامي الغير عليها. وكمثال على ذلك يورد تقرير مجلس الحسابات مجموعة من الحالات الصادمة منها :
- الترامي على عقار تابع للملك الجماعي الخاص يقع بجانب الخزانة البلدية بشارع حمان الفطواكي، ذي الرسم العقاري رقم 19991 /م بمساحة 15719 م مربع، من طرف »فندق ش « وإلحاق جزء منه بمساحة 1000 متر مربع، بالحديقة الخلفية للفندق منذ وقت طويل وإقامة مسبح عليه ؛
- ترامي الغير على قطعة أرضية بساحة باب دكالة مساحتها هكتار واحد ذات الرسم العقاري 5898 /م مقيدة بسجل محتويات الملك الجماعي الخاص تحت رقم 19 ، وإنشاء بناءات عشوائية عليها من قبيل كشك هاتفي ومنزل ومستودع لوقوف الدراجات.
- ترامي المؤسسة الجهوية للتجهيز والبناء على مجموعة من البقع الأرضية، حيث قامت ببناء فيلات على جزء من الأملاك الخاصة التابعة للجماعة وتخصيص جزء منها كمساحات خضراء. ورغبة منها في استكمال الوعاء العقاري الخاص بهذه التجزئة، طلبت المؤسسة من الجماعة تفويت الوعاء العقاري المشار إليه سابقا بموجب رسالة رقم 2/ 579 بتاريخ 23 نونبر 2005 . ويتعلق الأمر بمساحة 02 هكتار و 21 آر و 23 سنتيار بالمنطقة المسماة»صهريج البقر»
- قيام مجموعة من الأشخاص بالترامي على القطع المجاورة لأراضيهم بالحي الشتوي وضمها إلى ممتلكاتهم الخاصة خلال بداية الثمانينات على الرغم من عدم مصادقة سلطة الوصاية على المقررات المتخذة من طرف المجلس الجماعي لمدينة مراكش القاضية بتفويت بعض القطع الأرضية التي تنتمي للرسم العقاري رقم 2574 /م بالحي الشتوي لفائدتهم بمبالغ مالية تتراوح بين 200 و 350 درهما للمتر المربع .
و سجل المجلس الجهوي للحسابات بمراكش على الجماعة الحضرية للمدينة إجراء مجموعة العمليات العقارية بشكل غير قانوني ، حيث أن تدبيرها لهذه العمليات يتصف بوجود العديد من الاختلالات الناتجة أساسا عن التصرف في الملك الجماعي الخاص بشكل غير قانوني، وكذا في عدم اتخاذ الإجراءات اللازمة لحيازة العقارات التي يتنازل عنها الغير لفائدة الجماعة، واللجوء إلى مسطرة نزع الملكية لدواعي المصلحة الخاصة للغير.