Ouahbi et Darmanin saluent la dynamique de coopération judiciaire entre le Maroc et la France    Tomates marocaines en France : Rabat et Paris visent un nouveau pacte gagnant-gagnant    Le leadership féminin face aux défis économiques : un levier de transformation    Bassin de Bouregreg-Chaouia : un taux de remplissage de 42,33% au 10 mars    Tennis : À l'occasion du 8 mars, la CAT a rendu hommage à ses dames dont la Marocaine Dalale Lachkar !    Eliminatoires Mondial 2026 : Walid Regragui dévoilera la liste des joueurs convoqués ce vendredi    Avec Brahim Diaz, Orange Maroc donne le coup d'envoi de "Orange Koora Talents"    Bulletin d'alerte : Fortes pluies parfois orageuses mardi dans plusieurs provinces du Royaume    Les dernières précipitations compensent un hiver indigent    Taza : Mobilisation continue pour la réouverture des routes coupées suite aux intempéries    Trafic de psychotropes : Une personne aux antécédents judiciaires et un médecin arrêtés à Berkane    Iftar Ramadan 2025 : La Garde Royale distribue 5.000 repas quotidiennement    Le coach de l'Olympiakos fixe la date du retour d'El Kaabi après sa blessure    Ouverture du procès de l'équipe médicale de Maradona : entre quête de vérité et polémique    Critical Mineral Resources mise sur le Maroc avec un financement stratégique de 2,5 M£    Espagne : plus de 60 % des Marocains en situation régulière non affiliés à la sécurité sociale    Le Maroc commémore le 66e anniversaire de la disparition de Feu Mohammed V    Ricardo Sánchez Serra considère le Maroc comme la clé de la paix et du progrès en Afrique du Nord    11 % des importations d'armes marocaines proviennent d'Israël    Béni Mellal: La prison locale dément les allégations suite au décès d'un prisonnier    Cybersécurité : la CNDP veille à l'intégrité de son site après une intrusion malveillante    Maroc-France : accompagnement de neuf start-up marocaines du jeu vidéo    Les Marocains appelés à privilégier les intérêts de leur pays face aux campagnes malveillantes    Royaume-Uni : Londres veut revoir son système de protection sociale qui "coûte trop cher"    Entretien. Dr Saïd Guemra : "Noor III ne représente pas plus de 1,36% de notre production électrique"    « Visit East Africa » : La CAE veut booster le tourisme    Immobilier: L'indice des prix des actifs se stabilise, les ventes augmentent    Tourisme: 2,7 millions d'arrivées à fin février, en hausse de 24%    39ème édition du grand prix Hassan II : l'atp 250 de Marrakech de retour du 31 mars au 6 avril    Dubaï : Les designers Hicham Lahlou et Cheick Diallo signent une œuvre d'exception    Dubaï : Les athlètes marocains dominent la course sur route au 12e Tournoi sportif « Nad Al Sheba »    Partenariat : Tibu Africa et Aix-Marseille s'allient pour innover par le sport    Canada : Mark Carney succède à Trudeau à la tête du Parti libéral    Amman: réunion des représentants de la Syrie et des pays voisins pour discuter des questions de sécurité    Pyongyang tire plusieurs missiles balistiques    Edito. Vers les rails du futur    Revue de presse de ce lundi 10 mars 2025    Un Israélien d'origine marocaine nommé porte-parole de l'armée israélienne    Salon des élus francophones : A Paris, le Maroc aborde la diplomatie des territoires    Les liens fraternels et stratégiques entre le Maroc et la Côte d'Ivoire mis en relief à Abidjan    Défense : Le Maroc et la France organisent un exercice pour l'élite des parachutiste    Neo Motors entrega sus primeros vehículos a las Fuerzas Armadas Reales    Casablanca : Les « Nocturnes du Patrimoine » de retour du 13 au 15 mars    Enfin, nos ftours sans caméras cachées    Brahim Díaz, Jugador Cinco Estrellas Mahou del mes de febrero    MAGAZINE : Villa Carl Ficke, un musée pour la mémoire    La mort de Naïma Samih «est une perte pour la scène artistique nationale», dit le souverain chérifien    Naïma Samih... Une icône de la chanson marocaine s'en va, mais sa voix reste gravée dans la mémoire des générations    







Merci d'avoir signalé!
Cette image sera automatiquement bloquée après qu'elle soit signalée par plusieurs personnes.



L'investissement dans le locatif devient à nouveau attractif
Publié dans La Vie éco le 11 - 03 - 2011

La demande sur les appartements est en hausse en raison de prix dissuasifs à l'achat et de loyers encore raisonnables. La rentabilité pour un investisseur peut atteindre les 8%, à condition d'avoir un appartement en bon état et dans un quartier résidentiel.
Alors que les transactions immobilières sont en chute depuis fin 2009, le marché du locatif résidentiel, lui, fait preuve d'un dynamisme inattendu. Les agents immobiliers affirment tous, en effet, que l'année 2010 a été très bonne, et que la tendance se poursuit en ce début 2011. «L'arrivée d'un bon nombre de sociétés étrangères, dont les besoins en termes de location sont importants, a fortement dopé le marché, et la demande locale reste également soutenue», déclare William Simoncelli, directeur général de l'agence Carré Immobilier. Du côté de l'offre, l'on affirme que plusieurs investisseurs particuliers et promoteurs immobiliers se sont reconvertis dans la location, à cause de la mévente qui concerne surtout les segments du moyen et du haut standing.
Dans ce contexte, «les loyers sont restés plutôt stables, avec toutefois certaines corrections à la hausse à Casablanca et Rabat, et de légères baisses enregistrées dans certaines villes comme Tanger, Marrakech et Agadir», note Samir Benmakhlouf, patron de l'agence Century 21. A Casablanca, par exemple, un appartement de 2 chambres et un salon au quartier 2 Mars se loue, vide, à un prix compris entre 5 000 et 7 000 DH par mois. Alors que le loyer d'un appartement meublé à Bourgogne (2 chambres et un salon également) varie de 7 000 à 9 000 DH (voir détails dans tableau en page II )
Avec le niveau actuel des loyers, et l'accalmie au niveau de l'immobilier à l'achat, investir dans le locatif devient de plus en plus intéressant, la rentabilité annuelle pour un propriétaire pouvant atteindre 8% du prix d'achat de son bien. Et selon les professionnels, il y aura une demande encore plus soutenue sur ce marché durant les années à venir.
Les acheteurs tempèrent et préfèrent louer en attendant d'augmenter leurs revenus
En effet, même si le prix du mètre carré à l'achat n'augmente plus au même rythme qu'en 2007 et 2008, il s'est stabilisé dans les principales villes du Maroc à des niveaux élevés qui dépassent les moyens financiers d'une large frange de la population. La capacité d'endettement d'un bon nombre d'acheteurs ne couvre plus les prix demandés, même pour les petites superficies. A Casablanca, par exemple, on ne trouve quasiment plus d'appartements à moins de 9 000 DH le mètre carré, même dans des quartiers un peu excentrés comme Bernoussi ou Oulfa. Dans les quartiers du centre-ville, il faut compter un minimum de 15 000 DH le mètre carré. S'ajoute à cela la pratique du noir qui persiste chez les promoteurs individuels et les particuliers, et qui constitue un frein supplémentaire à l'accès à la propriété.
Dans ces conditions, beaucoup de ménages préfèrent rester dans la location et une grande partie de la demande destinée à l'achat s'oriente «par obligation» vers la location, en attendant d'améliorer ses revenus. Selon les professionnels, même ceux qui ont les moyens d'acheter aux niveaux actuels des prix préfèrent tempérer en attendant des conditions de marché meilleures.
Il faut dire aussi que, contrairement aux pays européens, la location au Maroc reste moins chère que l'achat. «Un appartement qui vaut
1 MDH donnera lieu au paiement d'une traite mensuelle d'environ 7 000 DH. Alors que ce même appartement peut être loué à 5 000 DH seulement», analyse Samir Benmakhlouf. En France, par exemple, la pratique veut que le loyer mensuel d'un bien immobilier représente 1% de sa valeur à l'achat. Si l'on applique ce rapport au Maroc, l'appartement de 1 MDH devra être loué à 10 000 DH par mois.
Les agents immobiliers affirment que de plus en plus de particuliers en quête de placements rentables se lancent dans cet investissement. «Avec une rentabilité moyenne d'environ 7%, on peut récupérer sa mise au bout de 13 ans», estime William Simoncelli. Et entre- temps, le bien immobilier qui a servi à la location aura sensiblement augmenté sa valeur.
Cela dit, pour réussir cet investissement, il faut avoir une stratégie claire, cohérente avec les exigences, et miser sur le bon actif immobilier. A ce titre, il faut savoir que la rentabilité d'un appartement est supérieure à celle d'une villa, cette dernière n'offrant généralement qu'un rendement locatif compris entre 3% et 5%, alors que celle d'un appartement va de 6% à 8%. De plus, la demande sur les villas reste faible par rapport à celle des appartements.
Optez pour un grand appartement si vous préférez les locataires de longue durée
Ensuite, le choix du type d'appartement à acheter est déterminant pour la réussite d'un investissement locatif. Plusieurs agents immobiliers confirment que les appartements les plus demandés actuellement sur le marché sont ceux composés de deux chambres et un salon. Ils sont suivis par les appartements à une seule chambre avec salon, puis de ceux avec trois chambres. L'explication, selon les professionnels, est qu'il y a plus de locataires potentiels chez les célibataires et les jeunes couples que chez les familles nombreuses, qui sont plus dans une logique d'acquisition de leur logement.
Ainsi, si l'on veut réduire le risque de longues périodes de vacance de l'appartement destiné à la location, mieux vaut coller à la demande et opter pour les superficies petites et moyennes. Mais cela ne doit pas constituer le seul critère pour le choix de l'actif à acquérir. La stratégie de l'investisseur en termes de type de location entre également en jeux. «Si l'investisseur souhaite avoir un locataire stable pour trois années et plus, il doit opter pour un grand appartement. Par contre, s'il privilégie les locations de 6 mois à un an maximum, les petites superficies sont les plus indiquées», recommande M. Simoncelli. Les petits appartements sont également recommandés pour ceux qui souhaiteraient, au bout de deux ou trois ans, récupérer leur bien, notamment pour le céder. Par ailleurs, pour un grand investisseur qui souhaite se développer dans ce métier en mettant en location plusieurs appartements, le mieux serait de diversifier les superficies.
Moins d'un mois pour trouver un locataire si le loyer est raisonnable
Outre la taille de l'appartement, il y a bien entendu son emplacement et son standing qui joueront un rôle important dans l'attrait des locataires. Privilégiez les quartiers résidentiels qui ne sont pas très loin du centre-ville, même si les prix d'acquisition sont élevés, car les locataires cherchent surtout à rester proches du lieu de leur travail. Des quartiers comme Sidi Maârouf, à Casablanca, sont également très demandés vu la forte concentration de sociétés dans cette zone. Veillez également à ce que tous les équipements communs existent (ascenseur, parking, gardiennage…) ainsi qu'un minimum d'équipements privatifs (cuisine équipée, climatisation…). «Des matériaux nobles ou un style décoratif raffiné ne sont pas vraiment nécessaires. Les locataires cherchent généralement la simplicité et des équipements utiles», estime Said Benlamine, directeur de l'agence immobilière Bonnet.
Pour trouver un locataire, les agents immobiliers assurent qu'il faut moins d'un mois si le loyer demandé est raisonnable. Il faut juste coller aux loyers pratiqués dans le quartier et surtout ne pas lier le niveau du loyer à celui du prix à l'achat, car leurs évolutions n'ont pas la même ampleur. Sachez en outre que la période la plus propice à la location s'étend de juin à septembre.
Après le départ d'un locataire, l'appartement peut être reloué avant même l'expiration du préavis, s'il est bien entendu toujours dans un bon état. Sinon, il faut prendre un mois après le départ du locataire pour apporter une couche de peinture et faire les réparations nécessaires.
Par ailleurs, pour éviter d'éventuels conflits avec les locataires, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer, il vaut mieux bien analyser le profil des candidats avant de signer le contrat de location. Certains propriétaires n'hésitent plus actuellement à demander des attestations de travail et de salaire, pour s'assurer de la stabilité du travail du candidat et de la société qui l'emploie, ainsi que de l'adéquation de son revenu par rapport au niveau de loyer exigé.
Enfin, prévoyez un bon contrat de location avec le maximum de clauses de sécurité possibles. Il faut notamment mentionner une durée de location d'un an maximum renouvelable après agrément des deux parties, le paiement du loyer par virement bancaire automatique, un délai de préavis d'un à deux mois, et la souscription par le locataire d'une assurance multirisques habitation pour couvrir d'éventuels dommages dans l'appartement.


Cliquez ici pour lire l'article depuis sa source.