حماية حق الكراء التجاري من خلال القوانين المنظمة .. امحمد برادة غزيول المدير العام لديوان RB2 المتخصص وطنيا ودوليا في الاستشارة القانونية والحلول البديلة لتسوية النزاعات

{ كيف يتم تحديد التعويضات المستحقة عن الإفراغ ؟
القاعدة العامة التي جاء بها ظهير 24 ماي 1955 هو تمتع المالك بحق إنهاء العقد وطرد المستأجر بشرط أن يؤدى هذا المالك للمستأجر تعويضات عن هذا الطرد تحدد من طرف محكمة الموضوع.
تحديد هذه التعويضات تقدر حسب المبادئ العامة للمسؤولية التعاقدية لان توجيه الإنذار وطلب الإفراغ من طرف المؤجر يؤديان إلى إلحاق ضرر بالمستأجر وعلى المالك تعويض هذا الضرر في جميع أنواعه ومداه .
و التعويض عن الطرد يشمل ثمن المتجر وثمن الإصلاحات والتحسينات وفقدان الزبناء، وثمن تحسين المحل الجديد و صوائر النقل، وفي حالات استحقاق التعويض للمكتري فانه لا يمكن إفراغه إلا بعد إثبات أداءه التعويض المستحق له مناولة أو بإيداعه بصندوق المحكمة، هذا التعويض الذي يحدد إما استنادا إلى السومة الكرائية في حالة التعويض الجزئي أو بواسطة خبرة في حالة التعويض الكامل.
وطبقا للفصل 10 من الظهير يستحق المكتري تعويضا كاملا عن إفراغ المحل المكرى يوازي قيمة الاسم التجاري ما لم يثبت المكري أن الضرر أقل من ذلك. إذا ما تبين أن سبب الإفراغ بالإنذار غير صحيح أو أن الإنذار لا يتضمن أي سبب.
{ لكن قد يثار الإشكال إذا كان الأصل التجاري قد اندثر فأي تعويض كامل يستحقه المكتري في حين أن أساس تقديره قد اندثر؟
هنا قضت امحكمة النقض في نازلة تتعلق بالإشكال المطروح في قرارها عدد 441 بتاريخ 15-02-1989 « . وحيث أن التعويض عن رفض تجديد العقد رهين بوجود عناصر الأصل التجاري التي تتأثر بالإفراغ وان المحكمة لما قضت للمكتري بالتعويض عن رفض تجديد العقد استنادا إلى العلل المشار إليها أعلاه المتسمة بالعموميات دون أن تناقش وتجيب عن الدفع الخاص بأن المكتري لم يعد يمارس أي نشاط تجاري بالعين المكراة وانه يكتفي بقبضه الأكرية عن الدكاكين التي يمارس فيها أصحابها أنشطة تجارية مختلفة يكون قضاؤها ناقص التعليل ينزل منزلة انعدامه مما يعرض قرارها للنقض».
و للتعويضات عن الإفراغ صبغة مدنية، من حيث التعويض والفوائد ولا تندمج في الحق التجاري أو تدخل في المرابحات بالنسبة لإدارة الضرائب كما أن الرهن المسجل على الحق التجاري، ينتج آثارا بالنسبة لهذه التعويضات.
كذلك اعتبرت محكمة النقض أنه إذا كانت الرغبة في الاستعمال الشخصي للمحل فإن السبب المعتمد في الإنذار بالإفراغ غير صحيح و لا يؤدي ذلك إلى الحكم بإبطاله وإنما إلى منح المكتري تعويضا كاملا عن الإفراغ.
إن رفض المكري تجديد العقد أو أبدى استعداده لأداء التعويض الكامل، فإنه لا مجال للمنازعة في أسباب الإنذار بالإفراغ.
مشتملات التعويض حسب الفصل العاشر من الظهير تتضمن ما لحق المكتري من ضرر بسبب عدم تجديد العقد أي الخسارة التي ستلحق به، والأرباح التي سيحرم منها على أن لا يقل عن قيمة الأصل التجاري وما لم يثبت المكري أن الضرر أخف من هذه القيمة.
{ ما هي الحالات التي يمكن فيها للمالك أن يتملص من أداء التعويض المحكوم به لفائدة المكتري ؟
فعلا يمكن للمالك المحكوم عليه بأداء التعويض عن الإفراغ أن يتملص من أداء هذا التعويض في الحالات الآتية :
أ?- أداء صائر الدعوى.
ب?- الموافقة على تجديد عقد الإيجار.
ج - إشعار المستأجر بذلك في اجل 30 يوما تحسب إما في اليوم الذي أصبح فيه الحكم نهائيا إذا كان الأمر يتعلق بحكم صادر في المحكمة الابتدائية وإما من اليوم الذي اخبر فيه بالقرار إذا كان الأمر يتعلق بقرار محكمة الاستئناف.
لا يمكن أن يقوم المالك بما سبق إلا في حالة وجود المستأجر في المكان ولم يعمد بعد إلى كراء واقتناء مكان غيره..
ومعلوم أن عقود الإيجار المتعلقة بالأصول التجارية لا تنتهي إلا بواسطة إنذار يوجه من طرف المالك إلى المستأجر.
{ من بين الحالات التي أشرتم إليها في بداية هذا اللقاء حالة الإفراغ من اجل رفع البناء والزيادة فيه هل لكم أن تقربوا القراء من هذا النوع من الإفراغ المؤقت ؟
حددت مدة هذا النوع من الإفراغ المؤقت في سنتين،طبقا مقتضيات الفصل 15 من ظهير 24 ماي 1955 المتعلقة برفع بنايات الملك أو تعلية البناء واوجب على مالك العقار بعد الانتهاء من عملية البناء وزيادته إرجاع المستأجرين لمحلهم مباشرة .
وهذا ما أشار إليه قرار محكمة النقض حيث ذهب إلى أنه لرب الملك الحق في تأجيل تجديد العقد لمدة لا يتجاوز سنتين إن رغب في تعلية البناء وكانت أشغال البناء تتطلب إفراغ المكتري مسبقا، فإن هذا الأخير لا يغادر المحل إلا بعد أن يشرع فعليا في أشغال البناء، ويستحق تعويضا يعادل ما لحقه من ضرر دون أن يفوق قدره قيمة كراء سنتين.
أو يكون ثمن الإصلاحات غير معقول أو مقابل ثمن البناء أو الإيجار أو الفوائد التي يستعملها المالك سنويا
و طرد المستأجر لهذه الأسباب يكون بواسطة قرار يصدر من طرف قاضي المستعجلات وليس للمستأجر الحق في الرجوع إلى المحل أثناء ابتداء أشغال الإصلاحات أو الهدم
فيما يخص الإفراغ من اجل الهدم و إعادة البناء .
يخول الفصل 12 من ظهير 24 ماي1955 لصاحب الملك الحق في رفض تجديد العقدة لكونه يريد هدم الملك وإعادة بنائه الخ .
لكن هل يقتضي الأمر تدعيم طلب المصادقة على الإنذار بالإفراغ ، بالرخصة وتصميم البناء أجابت عن ذلك محكمة النقض بأنه لا داعي لتدعيم طلب المصادقة على الإنذار بالإفراغ ، بالرخصة وتصميم البناء مادام حق المكتري محمي في ظل مقتضيات الفصلين 12و 13 من الظهير، التي تخوله حق البقاء في مكثراه إلى أن يشرع المكري فعليا في أشغال البناء وحق الأسبقية في الرجوع إليه.
وهكذا فان إعادة البناء يكون التزاما ضروريا على المكري .
{ لكن ما هو الجزاء الذي يرتبه المشرع المغربي على المالك في حالة عدم احترام هذا الالتزام؟
طبعا يعاقب المالك المخل بما ذكر بأداء تعويضات.
ويثار بالمناسبة سؤال حول ما إذا كان المالك للعقار ملزما بإعادة البناء على الشكل الذي كان عليه قبل الهدم، ويأتي الجواب عن ذلك من خلال قرارات محكمة النقض في نفس الموضوع والتي لا تلزم المالك للعقار بإعادة البناء المهدم على الشكل الذي كان عليه قبل الهدم .
علما أن للمكتري الحق في الاستمرار بالمحل إلى حين الشروع في عملية الهدم.
{ ما هي المسطرة التي يجب على المالك إتباعها في الحالة التي يريد فيها توجيه الإنذار بناء على هذا السبب ؟
هنا يجب أن يوجه الإنذار طبقا لمقتضيات الفصل 6، وان المسطرة تجرى أمام المحكمة بناء على الفصل 27 وما بعده.
و إذا أراد المالك الحصول على الإفراغ من اجل البناء فزيادة على الإنذار يمكن أن يقدم للمستأجر تعويضات لا تتعدى ثمن الإيجار لمدة 3 سنوات بناء على قرار قاضي المستعجلات المختص بإصدار أمر بالإفراغ.
وان الشروع في عملية الهدم هو تهيئ ورشة البناء بعد موافقة السلطة المختصة .
{ لكن ما هو الوضع في حالة وقوع تدليس من طرف المالك ؟
في مثل هذه الحالة يحق للمكتري اللجوء إلى محكمة الموضوع قصد تحديد التعويضات المحتملة وذلك طبقا لمقتضيات الفصل 20.
وللتذكير فان الحق الذي يتمتع به المستأجر في جميع الحالات ينتقل إلى ورثته وخلفه كما تنتقل مديونية المالك لورثته،حيث يصبح المستأجر للعين المؤجرة دائنا لمالك العين بحق الأسبقية في إيجار محل بالبناية الجديدة في الوقت الذي يغادر فيه.
{ ما هي الالتزامات التي تقع على طرفي العقد للاستفادة من مبدأ حق الأسبقية ؟
للاستفادة من حق الأسبقية يتعين على المستأجر ان يوجه للمكري في ظرف 3 أشهر ابتداء من مغادرته للمحل إنذارا بواسطة رسالة مضمونة مع الإشعار بالتوصل ،أو بواسطة كتابة الضبط ، طبقا للفصول 55-56-57 من قانون المسطرة المدنية يعبر فيه عن إرادته في التمتع بحق الأسبقية وبيان عنوانه الجديد.
كما انه يجب على المستأجر أن يخبر المالك بنفس الطريقة السابقة عن تغيير عنوانه إذا أراد تغييره ، وان عدم احترام هذا الشكل يؤدي إلى سقوط هذا الحق.
وبالمقابل على المالك بمجرد انتهاء البناء أن يشعر المستأجر أو المستأجرين المطرودين بذلك، ويعرض عليهم إيجار البناء بواسطة رسالة مضمونة الوصول مع الإشعار بالتوصل، آو بواسطة كتابة الضبط و ينص في الإشعار أن للمستأجر اجل 3 أشهر للإفصاح عن إرادته في إيجار المحل الجديد. مع بيان الشروط الجديدة لعقد الإيجار.
وبعد توجيه هذا الإنذار من طرف المالك فان موقف المستأجر لا يخلو من إحدى الفرضيات فهو: :
- قد يجيب ويقبل بالشروط الجديدة، الشيء الذي يمكن الطرفين من إبرام عقد جديد.
- وإما أن المستأجر برفض الشروط الجديدة ويتمسك بحق الإيجار في هذه الحالة، يبقى من حق هذا الأخير أن يلتجئ لدى رئيس المحكمة لتسجيل دعواه من اجل محاولة الصلح وذلك في ظرف اجل 30 يوما ابتداء من تاريخ توصله بإشعار المالك، حيث يصدر رئيس المحكمة قرارا يحدد فيه الشروط الجديدة ويمكن التعرض والاستئناف ضد هذا القرار.
وقد لا يجيب المستأجر ولا يسجل دعواه في الأجل المذكور حيث يعتبر ذلك بمثابة تنازل صريح منه عن حق الإيجار.
{ لكن ما هو موقف المكري الذي لم يحترم الأسبقية في الإيجار مع المستأجر؟
هنا يكون المكري ملزوما بأداء التعويضات عن الضرر الذي لحق المستأجر. والذي تقدره المحكمة ولو في حالة مرور اجل طويل - عدة سنين - بين وقت إفراغ المستأجر ووقت انتهاء البناء، لكون التقادم لمدة سنتين المنصوص عليه في الظهير يبتدئ فقط من تاريخ انتهاء تجديد البناء بشرط علم المستأجر بانتهاء عملية البناء بصفة نهائية.
{ و ما هو الوضع بالنسبة للتعويض المستحق للمستأجر في حالة ما إذا أعاد تجديد البناء في شكل ومساحة تخالف شكل ومساحة المكان القديم؟
إذا أعاد المالك تجديد البناء في شكل ومساحة تخالف شكل ومساحة المكان القديم لا يكون صاحب الملك ملزما بأداء التعويضات للمستأجر.
{ وما هو الوضع أيضا في حالة ما إذا كانت مساحة المكان الجديد كبيرة عن المساحة القديمة للمحل؟
هنا يحدد حق الأسبقية في الإيجار في مساحة مقابلة للمساحة القديمة
أما في الحالة التي تكون فيها المساحة الجديدة للمحل اقل من مساحة المحل القديم الشيء الذي يصعب معه رجوع جميع المستأجرين المتمتعين بحق الأسبقية في الإيجار فان الفصل 14 ينص على انه:إذا كان الملك المعاد بناؤه لا يسع جميع من كان يعمر الملك القديم فان حق الأسبقية تمنح لأقدم المكترين ممن كانوا يستغلون فيه الاسم التجاري بشرط أن يخبروا رب الملك على الطريقة القانونية الصحيحة بأنهم ينوون شغل الأماكن وهذه العملية تتطلب تهيئ قائمة المستأجرين الذين قاموا بالإجراءات القانونية بعد توصلهم بإشعار المالك واستدعائهم لاختيار الأماكن التي يريدونها حيث يمنح حق الأسبقية في الاختيار لأقدم مستأجر. ثم للأقدم حتى يؤجر جميع المكان، وإما المستأجرون الباقون في حالة إيجار جميع الأماكن للأقدمين، فليس لهم أي حق كان أمام المكري، فمثلا أن عمارة كانت تحتوي على 20 متجرا.
وبعد الهدم وإعادة البناء بنيت فيها عشرة متاجر وكراج ، فان المتاجر العشرة تؤجر للمستأجرين حسب أقدميتهم أما 10 مستأجرا الباقين فلم يعد لهم أي حق سواء في الإيجار أو التعويض.
كما يصبح المالك محررا من أي التزام أمام المستأجرين في حالة تجديد العمارة في شكل أماكن للسكنى فقط بدلا من المتاجر.
و أوردت محكمة النقض في قرارات أخرى أن المكتري لا يستحق التعويض الاحتمالي إلا إذا استعمل الطرف المكري الحقوق المخولة له بموجب الفصل 12 من الظهير استعمالا مشوبا بسوء النية من شأنه حرمانه من أصله التجاري.
واعتبرت قرارات محكمة النقض أن المكري لا يمكن اعتباره سيئ النية، لأنه قام بهدم المحل.ولم يحدد المشرع أجلا معينا له لإنهاء البناء، ولم يرتب جزاء على ذلك مضيفا أن أجل سقوط دعوى الفصل 20 من الظهير لا يبدأ سريانه إلا من تاريخ العلم بتحقيق سوء النية وهو شيء لا زال لم يتحقق بسبب ما ذكر.
{ بعد ان تعرفنا على الحالة التي يتم فيها افراغ المكتري مقابل تعويض نود منكم معرفة الحالات التي يتم فيها رفض تجديد العقد  وإفراغ المكتري دون إلزام المكري بأداء أي تعويض:
هناك مجموعة من الحالاتالمتعلقة بإفراغ المكتري للمحل التجاري بدون أداء أي تعويض والتي تؤسس على سبب خطير وقانوني. وتعتبر كأسباب خطيرة ومشروعة يمكن حصرها في:
* تماطل المكتري في أداء الإيجار.
* إذا كان المحل التجاري أيلا للسقوط.
* تغيير وجه استعمال المحل أو إحداث تغييرات به.
* إهمال المكري للعين المكراة على نحو يسبب ضررا كثيرا للمكري.
* الإفراغ لهدم عمارة غير صحية وخطيرة.
ففي هذه الحالات لا يستحق المكتري اي تعويض عن افراغه لمحله التجاري ، وبالمقابل فقد نص ظهير 24/5/1955 على الحال التي يتم فيها التعويض جزئيا والتي حصرها في :
رفع البناء والزيادة فيه.
وكل حالة من هذه الحالات تطرح العديد من الاشكاليات تصدت محكمة النقض لتفسير وتأويل وشرح أغلبها.
{ هل لكم ان تعرفواالقراء على كل حالة من هذه الحالات ؟
تحديد كل حالة من هذه الحالات يقتضي منا وقتا طويلا ونزولا عند رغبتكم سنتناول كل حالة على حدة.
الحالة الاولى تتعلق بإفراغ المكتري بدون تسليمه أي تعويض ويتعلق الأمر بتماطل المكتري في أداء الإيجار:
حددت مقتضيات الفصل الحادي عشر من الظهير الحالة المتعلقة برفض المكري تجديد العقد دون إلزامه بأي تعويض حين إتيان المكتري سببا خطيرا كالتماطل في أداء الكراء. وقد صدرت عن محكمة النقض عدة قرارات في هذا الموضوع نذكر من بينها :
إن كان ظهير 24/5/55 لا يطبق أساسا إلا على عقود كراء المحلات المستغل فيها الأصل التجاري ومن يدعي خضوع العقد له، عليه إثبات ذلك، ولما كان الظهير ينظم فسخ العقد للتماطل في فصليه 11 و 26 بمسطرة أرحم بالمكتريمما ينظمه القانون المدني أو ظهير 25/12/80 فإن قضاء المحكمة بإفراغ مكتر لتماطله استنادا للفصل 11 من الظهير رغم عدم تأكدها من ثبوت خضوع المحل له، لا يخالف الجزاء المترتب عن نفس الحالة في القانونين الآخرين اللذين تعتبر مسطرة كل منهما أشد وطأ على المكتري، ولذلك فالإنذار الموجه في إطار الفصل 6 من الظهير يصلح أن يكون أساسا للدعوى في نطاق ظهير 25/12/80، لتضمنه أجلا للإفراغ وعدم تجزيئه للمحل.
{ لكن ما هو الوضع إذا قام المكتري بوضع المبالغ بصندوق المحكمة أو عرضها على المكري خارج الأجل المعين في الإنذار؟
هنا قضت محكمة النقض انه فيما يخص القيام بما ذكر ليس من شأنه أن ينفي التماطل، لكون الإجراءات المذكورة كانت خارج الأجل المعين في الإنذار.
وقضى أيضا بأن المكتري ملزم بدفع الكراء في الأجل المتفق عليه وفي المكان الموجود به العين المكتراة.
وأن التماطل يثبت بإنذار يبلغ للمكتري ولا يؤدي هذا الأخير واجبات الكراء داخل الأجل الممنوح له في الإنذار، والعبرة في ذلك بتاريخ عرض المكتري لواجبات الكراء ورفض قبضها من جانب المكري.
كما قضى بأن رفض العروض العينية من طرف دفاع المكري الذي جعله محلا للمخابرة معه، وهو رفض صادر عن ذي صفة، وقع خارج الأجل الممنوح للمكتري للأداء.
{ و ما هو الوضع أيضا في الحالة التييبادر المكتري فيها إلى عرض وإيداع مبلغ كراء يقل عن المبلغ المطالب به على أساس انه يكتري بسومة اقل عندما يكون العقد شفويا وبالتالي تكون السومة الكرائية غير ثابتة؟
هنا وفي مثل هذه الحالة القضاء اعتبر القضاء ان الإيداع الجزئي لمبلغ الكراء لا ينفي التماطل تمشيا مع مقتضيات الفصل 254 من ق ل ع,
يتبع