Chaque année, une centaine de PME voient le jour au Maroc. Pour accompagner les différentes phases de vie de l'entreprise, «le choix de l'emplacement des locaux reste une décision primordiale, qui impacte d'une façon directe la rentabilité de l'entreprise», explique Karim Tazi, directeur général adjoint du Cabinet Lazrak. Les grandes structures sont bien placées pour le savoir. C'est en effet ce qui explique leurs déménagements fréquents. En revanche, cette culture n'est pas encore adoptée par les PME marocaines. Ces dernières s'intéressent uniquement au prix d'achat ou de location de leurs sièges et ignorent complètement les autres variables du choix, dont l'impact du choix de l'emplacement. Et ce choix, justement, peut jouer un rôle important dans l'optimisation des coûts de l'entreprise, la proximité de son environnement, ainsi que la contribution à l'amélioration de son image. Aussi, l'entreprise a-t-elle tout intérêt à prendre en considération la localisation du bien, son environnement immédiat, le package de prestations offertes, la flexibilité des plateaux et la disponibilité d'un parking privatif. En effet, «ce dernier critère revêt une importance particulière, sa disponibilité prévaut des fois sur la location du bien», ajoute Tazi. Etat des lieux Aussi, pour situer l'offre dans la capitale économique du pays, le cabinet Lazrak a réalisé une étude sur l'immobilier professionnel, dont les résultats ont été rendus publiques il y a quelques jours. Un constat intéressant s'en dégage: la ville de Casablanca, poumon du tissu économique du pays, totalise à elle seule un parc estimé à 1.250.000 m2 de bureaux exclusifs hors administrations publiques et appartements reconvertis. Ce parc est regroupé en cinq quartiers d'affaires : le quartier du port, le centre ville, l'entrée de ville, le Casanearshore et le quartier Aïn Sebaâ. L'offre immédiatement disponible est constituée de la production neuve de bureaux et du parc vacant de seconde main. Sur le marché du neuf, l'offre identifiée est alimentée par plus de 15.000 m2 sur le quartier Sidi Maârouf, et plus de 40.000 m2 au niveau du Centre ville. Sur le marché secondaire, l'offre, qui reste non négligeable, se compose de plusieurs immeubles vétustes qui peinent à trouver preneur. Ces derniers se concentrent principalement dans le quartier du port. Quant à la demande, elle continue sur un élan positif, boostée par la création d'emplois émanant des métiers de services en général et des activités offshore en particulier. Cette demande se compose, selon les chiffres du premier semestre 2011, de trois types : les nouvelles implantations ou créations d'entreprises à Casablanca, les entreprises à la recherche d'espaces plus appropriés en phase avec le développement de leurs activités et enfin, les entreprises qui, pour des soucis de compétitivité, recherchent de nouveaux locaux neufs de standing, à un loyer permettant de réduire leurs coûts immobiliers. Centre ville Le Centre ville représente une zone mixte abritant le parc moderne de la ville totalisant plus de 550.000 m2 de bureaux exclusifs. Ce quartier est composé à la fois d'immeubles résidentiels, de bureau de standings variables et de quelques immeubles. Cet emplacement «convient le plus pour les entreprises opérant dans les prestations de services. Il leur permet d'être proches des grandes banques et entreprises installées au niveau des cinq quartiers de Casablanca», déclare Faycal Kabbaj, conseiller au pôle transaction du cabinet Lazrak. S'agissant de la superficie des locaux, elle reste relativement moyenne, variant entre 100 et 250 m2. Quant aux prix de location, il peut aller de 120 à 250 DH/m2 par mois alors que le prix de vente se situe entre 15.000 et 28.000 DH/m2. Enfin, le taux de vacance reste moyen. Le quartier du port C'est, en fait, le quartier d'affaires historique de Casablanca ayant accompagné la croissance de la ville qui s'est développée de manière concentrique autour du Port. Après un déclin depuis les années 90, le quartier connaît un renouveau par la rénovation des anciens bâtiments et le développement du pôle Casa Marina et City Center. Le parc de bureaux exclusifs identifié totalise aujourd'hui 225.000 m2 environ. Il convient le plus pour une PME qui réalise le plus gros de son travail avec les administrations publiques, les grandes entreprises marocaines, les holdings et les métiers libéraux. «Le quartier du port reste également le bon emplacement pour une PME ayant un budget de location limité», confirme Kabbaj. En effet, ce quartier offre des superficies qui peuvent aller de 80 m2 à 250 m2, avec un prix de location qui varie entre 80 et 110 DH/m2 par mois. Quant au prix de vente, il balance entre 10.000 et 18.000 DH le m2. Toutefois, le grand problème au niveau de ce quartier, c'est la rareté des parkings et des zones dédiées au stationnement. Le quartier d'Aïn Sebaâ L'une des plus importantes zones industrielles du pays regroupe un parc de bureaux estimé à plus de 85.000 m2 caractérisé par une prédominance des plateaux administratifs intégrés aux unités de production, et des immeubles vétustes de plus de 15 ans. Malgré l'offre actuelle inadaptée, ce quartier reste convoité par les entreprises industrielles et les PME. Le prix de location varie entre 90 et 100 DH/m2, pour des superficies allant de 80 à 250 m2. Pour ceux qui s'intéressent à l'acquisition d'un local, ce quartier reste le moins cher. En effet, le prix du m2 se situe entre 10.000 et 14.000 DH. Entrée de ville et Casanearshore L'entrée de ville est la principale zone qui comprend le quartier Sidi Maârouf et le Technopark. Ce secteur a vu le jour au milieu des années 90 avec la construction des immeubles «Zénith» et du «Technopark». Actuellement, le parc est estimé à 185.000 m2 et regroupe plusieurs multinationales et grandes entreprises marocaines opérant essentiellement dans les métiers des NTIC, du service et de l'énergie. Le prix de location varie entre 100 et 130 DH/m2 par mois, pour des plateaux d'une superficie entre 250 et 500 m2. S'agissant du taux de vacance, il reste très faible, voire nul, dans cette zone. Ce qui fait que le patron d'entreprise qui cherche à s'installer dans ce quartier doit se préparer à l'avance. Il en est de même pour le Casanearshore. Le quartier est le premier groupement de bureaux de type technopole totalement dédié aux métiers de l'offshoring avec un parc actuel estimé à 205.000 m2. Ce projet est toujours en cours d'expansion et prévoit la réalisation de plus de 60.000 m2 additionnels étalés sur plusieurs tranches. Le prix de location est fixé à 100 DH par m2 pour des superficies qui varient entre 250 et 500 m2. La force de Casanearshore réside principalement dans son régime fiscal incitatif adossé à un ensemble de prestations aux meilleurs standards : bureaux modernes et flexibles, Property Management, restaurants, guichets administratifs sur place, business center et transport dédié. Selon Faycal Kabbaj, ces deux quartiers représentent plusieurs avantages pour les entreprises qui reçoivent des clients d'en dehors du Maroc vu leur proximité de l'aéroport, mais également celles qui réalisent des opérations quotidiennes avec les villes de proximité de Casablanca, vu qu'ils sont proches de l'autoroute. «SnapShot Bureaux à Casablanca» est une nouvelle publication de recherche dédiée au décryptage du marché de bureaux à Casablanca, de ses tendances et perspectives. Réalisée par le cabinet A.Lazrak Immobilier, «SnapShot Bureaux à Casablanca» est le fruit d'une veille permanente sur le marché. Cette publication met à disposition des acteurs du marché un point de vue indépendant sur les performances et les principaux indicateurs de ce segment de l'immobilier professionnel depuis 1996. Ce rapport qui sera publié semestriellement et qui a demandé plusieurs mois d'investigations est scindé en cinq parties. Le contexte économique général du Maroc en 2011 et les perspectives 2012, les quartiers d'affaires, prix, superficies, rendements, vacances... et l'équation 2011 entre l'offre et la demande avant de donner un aperçu sur les perspectives du marché sur les cinq prochaines années. Karim Tazi, Directeur général adjoint du Cabinet A. Lazrak immobilier «La tendance est à la location» Les Echos quotidien : Quelle est la formule d'installation la plus répandue dans les rangs des professionnels ? Karim Tazi : Actuellement, nous remarquons un engouement grandissant des entreprises notamment de moyenne taille pour la location au détriment de l'achat. Concernant la vente, ce sont les petites superficies qui continuent à alimenter ce marché. Ces petits plateaux se concentrent généralement en centre ville et dans le quartier du port. Toutefois, la location reste le principal mode de transaction exigé pour les grandes surfaces de bureaux. Quid des délais de prise de décision de déménagement ? La conjoncture économique post-crise et le ralentissement observé entre 2009 et 2010 ont provoqué chez les utilisateurs des reports de décisions de déménagement. Pour ce premier semestre 2011, nous assistons à une reprise progressive des décisions de déménagements mitigée par un rallongement des phases de négociations. Les délais de décision varient en fonction des superficies. En effet, la signature du bail peut nécessiter 3 mois pour les superficies moyennes et une année pour les grandes. Quel est l'impact de ces délais prolongés ? Justement, les délais d'écoulement des immeubles se sont allongés et varient selon les paramètres de localisation de l'immeuble, tels le positionnement standing, le prix et la qualité du commercialisateur et de son réseau. C'est, en effet, ce qui a poussé les promoteurs à opter de plus en plus pour des plateaux livrés aménagés. Car ces derniers permettent aux utilisateurs d'économiser l'investissement initial requis pour les aménagements intérieurs. Quelles sont les perspectives pour les cinq années à venir ? L'offre pour les 5 ans à venir est estimée à 300.000 m2 hors Casa Finance City. Cette offre compte des bureaux de conception moderne mais également une offre promoteur répondant de plus en plus aux standards internationaux. Parallèlement, la stabilité politique ainsi que les réformes structurelles engagées devraient améliorer le climat des affaires, soutenir les investissements, et encourager les entreprises à poursuivre leur rythme de développement, par conséquent garantir une croissance de la demande. Les prises de décisions pour leur part devraient s'inscrire sur une durée plus longue avec des négociations souvent tendues et une forte pression pour l'octroi de plusieurs avantages tels que les franchises du loyer pour une durée de trois mois et plus, et la prise en charge des frais de gestion. Les valeurs locatives des bureaux de standing resteront globalement stables dans le futur. En revanche, celles des locaux inadaptés peuvent subir une tendance baissière. Enfin, le taux de vacance dans les bureaux de seconde main pourraient réorienter les stratégies d'investissement des institutionnels. Ces derniers sont susceptibles de s'investir dans des immeubles vétustes en manque de rafraîchissement et de les restructurer dans la perspective d'étendre leur cycle de vie locative.
