Taux d'intérêt, durée, capacité d'endettement, assurance crédit…, les paramètres à étudier avant de contracter un crédit immobilier sont nombreux. Quels types de biens peuvent étre financés à crédit ? Le crédit le plus répandu est le financement de logement, appartement ou villa, à usage de résidence principale. Mais sachez que les résidences secondaires sont également éligibles ainsi que les terrains. Pour ces derniers, néanmoins, il faut savoir que la plupart des banques et sociétés spécialisées limitent la quotité de financement à 50%. Le plus souvent, la banque acceptera plus facilement de vous financer l'achat d'un terrain si vous présentez un projet complet de construction qui valorisera davantage le bien et donc constituera, pour la banque, une meilleure couverture du risque.
Quel montant puis-je obtenir auprès de la banque ? Une fausse idée répandue est que la banque ou la société de crédit vous finance 80% ou 100% du prix du bien acheté. C'est le résultat, il faut le dire, des campagnes de communication où les banques développent le plus souvent l'argument de quotité de financement élevée. La réalité est tout autre. C'est votre revenu, avant tout, qui détermine, à travers le taux d'endettement (voir ci-dessous), le montant du crédit que vous pouvez obtenir. Votre taux d'endettement déterminera le montant de la mensualité qui, à son tour, en fonction de la durée choisie et du taux, permettra de calculer le montant du prêt. Si vos revenus vous le permettent, vous pouvez bien entendu atteindre des quotités de financement intéressantes de l'ordre de 80, 90 ou 100% du prix.
Le taux d'endettement optimal… Le taux d'endettement est le rapport entre la mensualité que vous serez amené à rembourser chaque mois et vos revenus nets mensuels dûment justifiés. Le plus souvent, les banques aujourd'hui acceptent d'aller jusqu'à un taux de 50% tous crédits confondus. Si vous vous présentez à votre banquier avec des relevés bancaires présentant déjà des prélèvements au titre d'autres crédits, ces derniers seront obligatoirement et automatiquement pris en compte dans le calcul de votre taux d'endettement. L'acte notarié est-il obligatoire ? Quand une transaction immobilière est financée par crédit, le recours au notaire est quasiment obligatoire parce que présentant la meilleure garantie à toutes les parties. C'est le cas plus précisément de la banque ou de la société de financement qui doit, en contrepartie du déblocage des fonds, obtenir une garantie réelle, le plus souvent une hypothèque en premier rang sur le titre foncier du bien financé. Or, l'acquéreur, qui est aussi l'emprunteur, ne peut pas fournir une telle hypothèque tant que le bien ne lui appartient pas et donc tant que la transaction n'est pas finalisée. Le vendeur, de son côté, ne procédera pas à la mutation du titre de propriété tant qu'il n'a pas en contrepartie la totalité du prix convenu. D'où la nécessité de la présence d'un notaire pour sécuriser toute l'opération. C'est généralement lui qui est dépositaire des fonds. En cas de présence d'un notaire, la banque peut débloquer le crédit entre ses mains contre un engagement de sa part d'inscrire une hypothèque en premier rang.
Peut-on contracter un crédit à n'importe quel âge ? L'âge intervient directement dans la définition des caractéristiques du crédit à deux niveaux. Le premier niveau est celui de la durée, les banques et sociétés de crédit logement tenant généralement, pour plus de sécurité, à ce que la date de fin du crédit ne soit jamais ultérieure à un départ en retraite par exemple. Dans l'évaluation de la solvabilité d'un emprunteur, les revenus sont le premier et principal élément pris en compte. D'un autre côté, l'âge de l'emprunteur peut avoir une influence sur la prime d'assurance qui borde le crédit. En matière actuaire, il faut savoir que l'âge est un facteur déterminant du risque de sinistralité.
Un client est-il obligé d'accepter la compagnie d'assurance recommandée par la banque ? En principe, vous pouvez refuser et vous faire assurer auprès de la compagnie de votre choix, le plus important étant que ladite assurance doit être déléguée au profit de la banque. Cela dit, il faut savoir que quand vous vous adressez à titre individuel à une compagnie, les coûts sont souvent beaucoup plus élevés que les tarifs obtenus par la banque du fait du volume d'affaires et de dossiers qu'elle adresse à sa compagnie partenaire. Peut-on financer un bien immobilier qui ne dispose pas encore d'un titre foncier ? Le plus souvent, un crédit immobilier est bordé par une hypothèque, généralement de premier rang sur le titre foncier du bien financé. Mais il arrive, dans certains cas, que ce bien ne dispose pas encore d'un titre foncier. Tout est négociable avec votre banquier. Si ce dernier estime que votre dossier est bon et que vous êtes solvable pour le remboursement des mensualités, vous pouvez négocier avec lui la possibilité de donner en garantie un bien autre que celui financé à condition, bien entendu, que sa valeur soit suffisante pour couvrir le risque.
Peut-on financer l'achat d'un bien immobilier dans l'indivision ? Quand vous êtes propriétaire dans l'indivision d'un bien immobilier (vous êtes propriétaire avec d'autres personnes), vous pouvez légalement donner une hypothèque sur vos parts. Mais très rares sont les banques qui acceptent de telles opérations à cause de la complexité du statut de l'indivision. En effet, en cas de défaillance de l'emprunteur, il serait difficile pour la banque de faire jouer son hypothèque car la vente de parts indivises d'un titre foncier est assujettie à des droits de préemption, entre autres difficultés.
A quoi servent les assurances qui accompagnent le crédit ? Les assurances qui accompagnent le crédit logement ont pour but de sécuriser la banque en cas de défaillance de l'emprunteur pour des raisons telles que le décès, une invalidité permanente due à un accident ou encore la détérioration du bien détérioré par un incendie. Contrairement à ce que pensent beaucoup de gens, l'assurance est également une sécurité pour l'emprunteur. En cas de décès de ce dernier, par exemple, faire jouer l'assurance permet aux héritiers de ne pas se voir déposséder du bien. Dans ce cas de figure, c'est la compagnie qui rembourse la totalité du restant à la banque qui délivre alors aux héritiers un mainlevée. Il faut savoir néanmoins que l'assurance, toujours en cas de décès, ne rembourse pas d'éventuelles mensualités impayées antérieures au décès.
Peut-on contracter un crédit pour un bien acheté par deux personnes ? La question se posent le plus souvent dans le cas de couples qui achètent un logement à deux (les deux figurent donc sur le titre foncier). Le problème se pose quand le crédit n'est contracté que par un seul des conjoints qui doit, évidemment, donner en garantie une hypothèque en premier rang sur tout le bien. Or, il faut savoir que, légalement, quand on est propriétaire, par exemple de 50% du bien, on ne peut pas concéder seul ladite hypothèque sans l'accord de l'autre propriétaire. Ce dernier se portera alors caution hypothécaire pour garantir le prêt contracté par son conjoint.
