أين ذهبت وعود الحكومة بتوفير سكن للطبقة المتوسطة؟

بعد أن تعهد عبد الإله بنكيران، رئيس الحكومة، من خلال التصريح الحكومي بتوفير سكن متوسط لا يتعدى سعره 80 مليون سنتيم، جاء مشروع القانون المالي لهذه السنة مستثنيا تفعيل هذا الاقتراح، إذ لم تتم الإشارة إلى تفعيل هذا المنتوج خلال 2012 وتحديد كيفية تطبيق مضامين هذا العرض السكني، لتتأجل أحلام الطبقة المتوسطة إلى أجل غير مسمى.
تعهدت الحكومة من خلال تصريحها بتنويع العرض السكني والارتقاء به من خلال تقليص العجز السكني من 840 ألف وحدة إلى 400 ألف وحدة، إضافة إلى إيلاء الاستدامة والجودة التقنية والمعمارية والمشهدية وكذا الاندماج الحضري. وفي إطار تنويع وتوفير العرض السكني سيتم العمل على رفع وتيرة إنتاج السكن الاجتماعي والسكن الموجه لفائدة الأسر المعوزة بقيمة عقارية إجمالية منخفضة، وكذا تأطير البناء الذاتي. كما سيتم إحداث منتوج سكني جديد ذي قيمة إجمالية لا تتعدى 80 مليون سنتيم موجه لفائدة الطبقة المتوسطة، سيما بالمدن الكبرى والمتوسطة. لكن مشروع القانون المالي الحالي لم يشر إلى تفعيل المنتوج الموجه إلى الطبقة المتوسطة، بل إن الفيدرالية الوطنية للمنعشين العقاريين اقترحت على الحكومة منتوجا بسعر أقل، لكن لم يأخذ هو الآخر بعين الاعتبار، على الأقل خلال القانون المالي لسنة 2012. البداية كانت في 2005
طرحت الوزارة المكلفة بالإسكان والتعمير سنة 2005 عرضا سكنيا يستهدف لأول مرة بالمغرب الطبقة المتوسطة، وهو عبارة عن فيلات اقتصادية تتراوح مساحتها بين 150 و200 متر مربع بطابقين، وتبعد عن المجال الحضري ب 10 إلى 30 كلم. وتشيد كل فيلا اقتصادية على مساحة تتراوح بين 150 و200 متر مربع على ألا يتعدى ثمنها 700 ألف درهم. وأوضح الوزير توفيق احجيرة آنذاك، في حفل تقديم الفيلا الاقتصادية، أن هذا العرض يندرج في سياق سياسة وزارته لتنويع وتكثيف العرض السكني، وإتاحة منتوج يناسب الطاقة الادخارية للطبقة المتوسطة حتى لا تزاحم الطبقات الفقيرة وذات الدخل غير المستقر فيما يقام من وحدات للسكن الاجتماعي.
بعد هذه المبادرة التي لم تنجح في سد العجز الحاصل للمنتوج الموجه لهذه الفئة، إذ سجلت بعض المشاريع على الرغم من قلتها دخول المضاربين العقاريين، أعلن الوزير الأول السابق عباس الفاسي سنة 2008 أن الحكومة ستقوم بتأسيس لجنة خاصة لوضع سياسة تستهدف النهوض بأوضاع الطبقة الوسطى، بعد أن ألقى الملك محمد السادس خطابا بمناسبة عيد العرش من نفس السنة أعلن فيه عزمه «تكريس جميع سياسات الشأن العام على نحو استراتيجي للنهوض بالطبقة الوسطى حتى تتبوأ نقطة الارتكاز للتكوين الاجتماعي وقوام الاستقرار وبمثابة محفز قوي للإنتاج والإبداع».
الطبقة المتوسطة تتجه إلى السكن الاجتماعي
أمام الفراغ الحاصل على مستوى العرض الموجه إلى الطبقة المتوسطة، ورغم الوعود الحكومية منذ عدة سنوات، أصبحت أطر هذه الفئة تتجه نحو اقتناء السكن الاجتماعي، مما جعل الطلب على هذا السكن يسير في اتجاه تصاعدي، وبالتالي يحرم أسرا من ذوي الدخل المحدود من فرصة امتلاك السكن الذي تحتاجه. وصرح إدريس الفينة، الخبير في مجال السياسات السكنية، أن 55 في المائة من مقتني السكن الاجتماعي يتحدرون من الطبقات المتوسطة.
وكانت وزارة السكنى قد قامت قبل 5 سنوات بدراسة جاء فيها بأن 66 من الأسر الحضرية تندرج في خانة الطبقة الوسطى، مبرزة أن مداخيل هذه الطبقة تتأرجح بين 3000 و15000 درهم، لتخلص إلى أن حاجياتها لامتلاك السكن تناهز 270 ألف وحدة سكنية ما بين 2009 و2012.
واعتبر سعيد السقاط، الكاتب العام للفدرالية الوطنية للمنعشين العقاريين، في أحد مداخلاته، أن غلاء الوعاء العقاري وتأثيره على سعر العرض يؤثران على ولوج الطبقة المتوسطة لعقار يناسب هذه الفئة، مبرزا أنه رغم التسهيلات الممنوحة من قبل البنوك، فإن الطبقة المتوسطة التي تتراوح مداخيلها بين 5 آلاف و10 آلاف درهم، حسب الفدرالية، تبقى بعيدة عن شروط الحصول على سكن مناسب لها.
تغييب السكن المتوسط
غيب مشروع قانون المالية لسنة 2012، الذي لا يزال حبيس المناقشات البرلمانية، الحديث عن سكن الطبقة الوسطى، الذي أعلن عنه عبد الإله بنكيران رئيس الحكومة، من خلال برنامجه الحكومي، حيث توقع وزير السكنى والتعمير وسياسة المدينة نبيل بنعبد الله أن يتم برسم برنامج العمل 2012-2016 تقليص العجز في مجال السكن الاجتماعي إلى 400 ألف وحدة. وأوضح بنعبد الله. بمناسبة تقديمه مشروع الميزانية الفرعية لقطاع السكنى والتعمير وسياسة المدينة برسم السنة المالية الحالية أمام لجنة الداخلية والجماعات الترابية والسكنى وسياسة المدينة بمجلس النواب. أنه سيتم العمل على رفع وتيرة إنتاج السكن الاجتماعي والسكن الموجه إلى الأسر المعوزة، إضافة إلى ضبط وإنعاش السوق العقاري وقطاع الكراء. وأكد على التزام البرنامج بمضامين التصريح الحكومي في مجالات السكنى والتعمير وسياسة المدينة.
وفي إطار سكن الفئات المتوسطة. أوضح بنعبدالله أن توقعات العام الجاري تقوم على فتح الأوراش بالنسبة إلى 10476 وحدة وإنهاء الأشغال بالنسبة إلى 14 ألفا و606 وحدات. مبرزا أنه ستتم في إطار برامج التدخل في السكن غير اللائق مضاعفة الجهود لتحقيق وتيرة هدم 35 ألف «براكة» سنويا. ومواصلة إنجاز الأوراش المفتوحة وإعطاء الانطلاقة لمشاريع تهم 77760 أسرة، بالإضافة إلى إتمام الأشغال بالمشاريع التي أعطيت انطلاقتها لفائدة حوالي 23 ألف أسرة.
الفيدرالية تدخل على الخط
إنتاج شقق سكنية تناهز مساحتها الدنيا 80 مترا مربعا بسعر لا يتعدى خمسة آلاف درهم للمتر مقابل امتيازات ضريبية لفائدة المنعشين كان هو مضمون المقترح الذي عرضته الفيدرالية الوطنية للمنعشين العقاريين على أنظار الحكومة السابقة، وانتظرت رد الحكومة الحالية عليه بعدما وعدت بدراسته وإدراجه في مشروع القانون المالي لهذا العام، إلا أن شيئا من ذلك لم يحدث إلى حدود الساعة.
وقد صرح يوسف بنمنصور، رئيس الفيدرالية، أن افتقار مشروع القانون المالي الحالي لنصوص تحدد كيفية تطبيق مضامين هذا العرض السكني، لا يوحي بأن الحكومة الحالية ستعتمده خلال العام الجاري، وربما قد تأخذه بعين الاعتبار خلال مشروع القانون المالي لعام 2013، باعتبار أن الوعود الحكومية أشارت سابقا إلى تفعيل منتوج مخصص للطبقة المتوسطة.
وفي الوقت الذي يطالب المنعشون العقاريون بتحفيزات ضريبية مقابل إنجاز منتوج سكني يلبي انتظارات الأسر المتوسطة، يرى الوزير بنعبد الله في تبريره لتأخر تعاطى الحكومة مع هذا العرض، بأن هذه التحفيزات تستلزم إجراء تقييم لمدى انعكاساتها المالية المرتقبة على خزينة الدولة، وهي المخاوف التي قلل من شأنها أنس الصفريوي، الرئيس المدير العام لمجموعة الضحى قبل أيام عندما أوضح بأن مكاسب الدولة ستكون أكبر من خسائرها المترتبة عن تقديم هذه الامتيازات الضريبية لفائدة المنعشين العقاريين.
بنمنصور الذي عبر عن أسفه لغياب إجراءات وتدابير تخص سكن الطبقة الوسطى في توجهات مشروع القانون المالي لهذا العام، أشار بالمقابل إلى اعتماد تدابير جديدة لتنظيم كراء منتوجات السكن الاجتماعي، حيث أكد في هذا الصدد بأن هناك مشروع قانون تنظيميا يلزم المستثمرين في قطاع كراء السكن الاجتماعي بالعمل على تخصيصه للكراء لفترة لا تقل عن ثمان سنوات على أن لا تتجاوز قيمة السومة الكرائية 1200 درهم للشهر، فيما مطالب فيدرالية المنعشين العقاريين تنادي بخفض المدة إلى أربع سنوات فقط، مع رفع سقف السومة الشهرية للكراء إلى مبلغ 1500 درهم.




نبيل بنعبد الله : عرض الفيدرالية غير مطروح للنقاش في 2012
قال وزير السكنى والتعمير وسياسة المدينة نبيل بنعبد الله إن العرض الذي تقدمت به الفيدرالية الوطنية للمنعشين العقاريين بخصوص السكن المتوسط، أي إنتاج شقق سكنية تناهز مساحتها الدنيا 80 مترا مربعا بسعر لا يتعدى خمسة آلاف درهم للمتر مربع مقابل امتيازات ضريبية لفائدة المنعشين، هذا العرض، غير مطروح للنقاش في إطار مشروع القانون المالي لهذا العام، ولن يدرج حتى خلال السنة المقبلة، لأن الأمر ببساطة ليس بهذه البساطة، بل يحتاج إلى دراسة وتدقيق في كيفية بلورة الإجراءات التي حملها مضمون هذا العرض.إلا أنني أؤكد بأنها ستكون انطلاقة مبدئية على أن نقوم بتقييم وقعه فيما بعد، وإدخال التعديلات الضرورية عليه إذا ما ارتأينا بأنها ستسهم في تعزيز وتطوير جاذبيته بالسوق.



إدريس الفينة : 55 في المائة من مقتني السكن الاجتماعي يتحدرون من الطبقات المتوسطة
- أعلن التصريح الحكومي عن تنويع العرض السكني بما فيه الموجه إلى الطبقة الوسطى، لكن لحد الساعة ليست هناك أجرأة لذلك.كيف تفسر ذلك؟
أولا، لا بد من التذكير بأن تنويع العرض السكني تتحكم فيه بالأساس ميكانيزمات السوق من خلال العرض والطلب وليس فقط القرارات العمومية. المعطيات المتوفرة تؤكد أن الحكومة، وخصوصا الوزارة الوصية، تتوفر على ما يكفي من المعطيات والدراسات لإخراج مشروع متكامل لتنويع العرض السكني لفائدة سكن الطبقات الوسطى، فمنذ سنة 2008 تم إنجاز دراسة متكاملة تهم عددا من الصيغ التي من شأنها إنعاش السكن المتوسط، وهي الصيغ التي لا تشمل فقط التحفيزات الضريبية، بل عناصر من قبيل تعبئة العقار العمومي والتحفيز في مجال التعمير والتعاونيات السكنية. كما تهم إدخال إصلاحات مؤسساتية تشمل إصلاح شامل لقطاع الكراء والقانون المؤطر لقطاع التعاونيات وخلق منتوجات متنوعة ملائمة من طرف المتدخلين العموميين (مجموعة العمران، الشركة العامة العقارية...) من قبيل الفيلات الاقتصادية وأصناف من البقع الأرضية بأثمنة مدروسة، وبعض هذه الإجراءات لا تحتاج إلى القانون المالي، بل يمكن تفعيلها على طول السنة. هناك جانب مهم في هذه الإشكالية لا زال مطروحا ويتعلق بسعر البيع. فالتصريح الحكومي حدد سعر البيع في سقف أعلى يناهز 80 مليون سنتيم، وهو سقف أعتقد أنه لا يتناسب مع القدرة الشرائية لهذه الأسر، التي لا تتعدى قدرتها الاقتراضية 50 مليون سنتيم، إذا اعتمدنا متوسط دخل شهري في حدود 8000 درهم. أما الإشكال الثاني فمرتبط بنسبة الإعفاء وأشكالها التي يمكن أن يستفيد منها هذا النوع من السكن. أعتقد أن هذين الإشكالين من العناصر التي لم تسمح بعد بالتسريع في إخراج الإجراء الضريبي بمناسبة مناقشة القانون المالي لسنة 2012.
- اقترحت فيدرالية المنعشين العقاريين على الحكومة إمكانية توفير سكن من 100 متر مربع ب 50 مليون سنتيم موجه إلى الطبقة الوسطى، بشرط منح امتيازات ضريبية للمنعشين. لكن مشروع القانون المالي الحالي لم يشر إلى ذلك. ما السبب في رأيك؟
هذا العرض جيد من الناحية النظرية، إلا أنه يخفي عددا من جوانب الظل التي تحتاج إلى تدقيق كبير. فلا يجب أن نسقط في نفس أخطاء القانون المتعلق بالسكن الاجتماعي والتحفيزات الضريبة التي واكبته. فالقانون المالي لسنة 2010 عرف السكن الاجتماعي بثمن لا يتجاوز 295 ألف درهم أخذا بعين الاعتبار الضريبة على القيمة المضافة، بمساحة لا تقل عن 50 مترا مربعا. والنتيجة هي أن العرض من السكن الاجتماعي، الذي نتج عن هذا القانون، الذي سيبقى للتذكير ساري المفعول إلى غاية 2020، تميز بمساكن جل أثمنتها في حدود 295 ألف درهم وبمساحات تناهز 50 مترا مربعا مع ضعف كبير في الجودة وبكثافات سكانية جد مرتفعة وغياب تام للتجهيزات والمرافق المواكبة بالنسبة للمشاريع الكبرى. كما لاحظنا أن بعض المشاريع الضخمة التي تم إنجازها بمواقع بعيدة كليا عن مختلف المرافق العمومية والنقل الجماعي تم تخصيصها كليا للسكن الاجتماعي دون الاكتراث بخلق نوع من التمايز الاجتماعي الذي يسمح بتعايش أفضل بين كل شرائح المجتمع. هذه المشاريع ستخلق بالتأكيد مشاكل اجتماعية على المدى المتوسط وستكون الدولة مضطرة للتدخل لتصحيح الوضع بكلفة اقتصادية جد عالية. الخلاصة أن القانون المتعلق بالسكن الاجتماعي يحتاج إلى تقييم موضوعي قبل المرور إلى جيل جديد من الإعفاءات الضريبية في هذا القطاع.
وتبقى الامتيازات الضريبة اليوم الآلية الأفضل لتمرير السياسات العمومية في هذا المجال لأنها تتميز بعدد من الخصائص التي لا توفرها الأنواع الأخرى من أدوات التدخل العمومي من قبيل المساعدات المالية المباشرة أو العقار العمومي أو الاستثناء في مجال التعمير. وهي الأداة المعمول بها في هذا المجال في عدد من الدول المتقدمة لأنها تتميز بالشفافية في التنفيذ والسهولة في التقييم والاستهداف المباشر والقدرة على المراجعة السنوية، علما أن تطبيقها في المغرب يحتاج إلى نوع من المتابعة والتدقيق من جهة وإلى عدم وضع حواجز أمام أي فئة من الاستثمارات دون أخرى، أي خلق أي شكل ضمني من التمييز بين المستثمرين بما يتنافى وقانون التنافس. اليوم يستفيد القطاع من 400 مليار سنتيم من الإعفاءات الضريبة، وهي الإعفاءات التي تسمح بجلب ما يناهز 2000 مليار سنتيم من الاستثمارات سنويا للقطاع. نظريا هذه الإعفاءات يجب أن تتجه إلى المواطن في شكل شقق بأثمنة في المتناول. إلا أن ما نلاحظه هو تضخم مستمر لهوامش ربح المنعشين العقاريين الذين يشتغلون في هذا المجال في غياب منافسة قوية تسمح بخلق عرض ذي جودة عالية، سواء من حيث المساحات أو الجودة أو الكثافة أو من حيث توفير التجهيزات والمرافق المواكبة. وهو ما يطرح أكثر من سؤال حول الجهة التي لها صلاحية التقييم الموضوعي لمفعول التحفيزات الضريبية الممنوحة لقطاع العقار. هل هي الوزارة الوصية، أم المؤسسة التشريعية، أم وزارة الاقتصاد والمالية لتحديد المراجعات الضرورية لقانون إنعاش السكن الاجتماعي؟. هذا التقييم هو الذي سيساعد الحكومة على اتخاذ قرار الاستمرار في منح التحفيزات الضريبة للقطاع أو التخلي عن جزء منها إذا اتضح عدم جدواها.
- هل من السهل حاليا توفير سكن متوسط ب5000 درهم للمتر المربع، خصوصا بمدينة كالدار البيضاء أو الرباط؟
أعتقد أن سقف 5000 درهم كحد أقصى يبقى مقبولا لتقديم عرض سكني ذي جودة متوسطة وبمساحة تناهز 100 متر. بالعودة إلى كلفة إنتاج السكن نجد أنها تتوزع بين كلفة الوعاء العقاري وكلفة البناء وباقي المصاريف المتعلقة بالدراسات والتهيئة والفوائد المالية. ينضاف إلى ذلك عنصران هامان، هما هامش الربح ومختلف الضرائب. كما يجب إدخال عناصر تهم الكثافة المسموح بها في كل منطقة ومساحة الشقة. جزء هام من عناصر الكلفة هي ثابتة في كل المناطق، وخصوصا كلفة البناء. أما المتغير الأساسي فهو العقار الذي يتغير ثمنه حسب المدن والمواقع. المعلومات المتوفرة بخصوص العقارات التي توجد على هوامش المدن الكبرى تفيد بأن أثمنتها تتراوح اليوم مابين 300 و 700 درهم بالنسبة إلى المساحات التي تتجاوز 20 هكتار. وهي أثمنة أعتقد بأنها تسمح بإنجاز مساكن من نوع جيد بأثمنة لا تتعدى 5000 درهم للمتر المربع.
لكن بالمقابل نجد أن العديد من الأسر المتوسطة تتجه إلى اقتناء سكن اجتماعي أمام استحالة العثور على سكن يليق بها منخفض الثمن. وحسب المعطيات المتوفرة فإن ما يناهز 55 في المائة من مقتني السكن الاجتماعي يتحدرون من الطبقات المتوسطة، التي يتعدى دخلها الشهري 5500 درهم. وهو ما يعني أن هذا النوع من السكن وفي غياب بديل عملي أصبح الحل الوحيد لنسبة مهمة من هذه الأسر. هذا الرقم له دلالتان أساسيتين. أولا، أن الفئات المستهدفة بهذا السكن لا تتوفر على القدرة الشرائية الكافية لولوجه، وهي بحاجة إلى مساكن بقيمة عقارية منخفضة، وفي غياب هذا النوع من السكن تتجه نحو السكن الصفيحي، حيث لاحظنا مؤخرا التطور الهام للظاهرة وما خلقه هذا الوضع من تصادم بين المواطنين والسلطات. المعطى الثاني مرتبط بهذا الانزلاق الذي تعرفه الفئات الوسطى نحو السكن الاجتماعي المخصص لفئات اجتماعية أخرى. وهو الانزلاق الذي يهم بالأساس الأسر المتوسطة حديثة النشأة. وهو مؤشر هام على تراجع قدراتها الشرائية أمام مستوى أسعار جد مرتفعة للمساكن.