عقد بيع العقار على التصميم الهندسي قبل الإنجاز وتطبيقاته المعاصرة

مقدمة
الحمد لله على نعمه السابغة ومننه السائغة، والصلاة والسلام على سيد الأولين والآخرين المبعوث رحمة للعالمين، وعلى آله وصحبه الكرام الطيبين، والتابعين لهم بإحسان إلى يوم الدين، أما بعد.
فقد أدى التطور الاقتصادي والعمراني الذي عرفه المجال الحضري، وخاصة قطاع الإسكان والتعمير والإنعاش العقاري إلى ظهور عقود مسْتَحْدَثة لم تكن معهودة عند الفقهاء قديما، لأنها جاءت وليدة التطورات العمرانية التي شهدتها المدن والحواضر، مثال ذلك عقد بيع العقار على التصميم الهندسي أو على الخريطة، مما حدا بالتشريع المغربي على غرار كثير من التشريعات العربية والدولية إلى تنظيم هذا النوع من العقود في إطار قانون متعلق ببيع العقارات في طور الإنجاز ([1])، ويلتزم البائع بتسليم العقار في الوقت المحدد، كما يلتزم المشتري بدفع الثمن في الوقت المحدد وبكافة شروط العقد.
ومما لاشك فيه أن لهذا النوع من العقود تطبيقات معاصرة متعددة يصعب حصرها، لذا سأقتصر على التطبيق المعاصر الأكثر شيوعا في وقتنا الحاضر ويتعلق الأمر بنموذج لشركة عقارية مغربية تبيع عقارات وشقق سكنية على الخريطة أو التصميم الهندسي قبل بناء الشقق موضوع البيع.
فما المقصود بعقد بيع العقار على التصميم الهندسي قبل الإنجاز؟ وماهي تطبيقاته المعاصرة؟ وما تكييفه الفقهي؟
وقد اتسق الكلام فيه هذا المقال في ثلاثة مطالب أسوقها على النحو الآتي :
المطلب الأول: تعريف عقد بيع العقار على التصميم الهندسي قبل الإنجاز
المطلب الثاني: التطبيق المعاصر لبيع العقار على التصميم الهندسي قبل الإنجاز
المطلب الثالث: التكييف الفقهي لعقد بيع العقار على التصميم الهندسي قبل الإنجاز

المطلب الأول: تعريف عقد بيع العقار على التصميم الهندسي قبل الإنجاز
لبيان المقصود من مصطلح عقد بيع العقار على التصميم الهندسي قبل الإنجاز، لابد من تعريف أجزائه، وهي: العقد والبيع والعقار على التصميم الهندسي قبل الإنجاز لغة واصطلاحا.
أولا: تعريف العقد في اللغة والاصطلاح
1 – تعريف العقد في اللغة
العقود جمع عقد وهو مصدر مشتقة منه صيغ أخرى وترد بمعان متعددة في معاجم اللسان العربي منها ما ينصرف إلى المعنى الحسي للمصطلح، ومنها ما ينصرف إلى معناه المعنوي، فأما المعاني التي تنصرف إلى المعنى الحسي للمصطلح فمنها الربط والتوثيق والإمساك والشد والجمع بين أطراف الحبل([2]).
ولعل أدق وأجمع تعريف لغوي الذي تتفرع عنه باقي المعاني اللغوية هو الذي صاغه ابن فارس من المعنى الأصلي والمقياس المشترك (لمادة عقد) حيث قال: «العين والقاف والدال أصل واحد يدل على شَدٍّ وشِدَّةِ ووثوق، وإليه ترجع فروع الباب كلها»([3])،
وأما المعاني التي تنصرف إلى المعنى المعنوي فمنها الميثاق والعهد واليمين والضمان وعقد النكاح وعقد الجزية وعقد البيع ([4]).
2- العقد في الاصطلاح
يطلق العقد في الاصطلاح الفقهي على معنيين: عام وخاص، فأما المعنى العام فيقصد به ما يلتزم به العاقد مع طرف آخر كالبيع والرهن والإجارة ونحوها، أو ما يلزم به العاقد نفسه باليمين والنذور ونحوها.
وظاهر من المعنى العام للعقد أنه يشمل جميع أنواع العقود سواء كانت من متعاقدين أو كان العقد مع الخالق، وهذا المعنى هو الذي قرره جمهرة المفسرين لآية الوفاء بالعقود في أوائل سورة المائدة([5]).
ومهما يكن فإن العقد بمعناه العام هو نفس ما سبق ذكره عند بيان المعنى اللغوي المتمثل في الربط والإمساك والإحكام والعهد والميثاق.
وأما المعنى الخاص للعقد – وهو الذي له صلة بموضوع هذا المقال- فمداره على الالتزام بين المتعاقدين بالإيجاب والقبول، وهذا المعنى هو المقصود عند الفقهاء([6])، فقد ورد في درر الحكام أن: «العقد هو ارتباط الإيجاب بالقبول لعقد البيع والإجارة والإعارة وغيرها»([7]).
وعليه فإن الضابط في العقد يتجلى في أمرين اثنين هما: الإيجاب والقبول، والعقد هو الرابط بين هذين الضابطين، ويترتب على هذا الربط أثر شرعي في المعقود عليه.
وفي ضوء ذلك يمكن تعريف العقد كما يلي:
العقد هو الربط بين المتعاقدين بالإيجاب والقبول، على وجه يثبت أثره الشرعي في المعقود عليه ([8]).
ومعلوم أن أركان العقد ثلاثة: الصيغة، والإيجاب والقبول، والعاقدان، ومحل العقد أو المعقود عليه، وهو الذي يترتب عليه أثر العقد وحكمه الشرعي.
ثانيا: تعريف البيع في اللغة والاصطلاح
1 – تعريف البيع في اللغة
وردت كلمة بيع في معاجم اللسان العربي بمعان متقاربة تدور كلها على المبادلة بين شئين طرفاها بائع ومشترٍ، وهي من أسماء الأضداد مثل الشراء التي يطلق فيها البيع على الشراء والعكس كذلك، وقد نبه على
ذلك ابن فارس بقوله : «الباء والياء والعين أصل واحد، وهو بيع الشيء، و سمي الشراء بيعا، والمعنى واحد» ([9]).
2- البيع في الاصطلاح
للبيع في الاصطلاح الفقهي معنيان عام وخاص، ومصطلح البيع في معناه العام يشمل عددا من العقود المسماة في الفقه الإسلامي؛ كعقود المعاوضات وعقود الشركات وعقود التبرعات وعقود التوثيقات، وأما المعنى الخاص للبيع فينحصر في بيع الأعيان وهو المراد في هذا المقال.
ورغم اختلاف تعاريف الفقهاء لمصطلح البيع فإن مدارها على حقيقة واحدة هي «مبادلة مال بمال بطريق الاكتساب»([10]).
ثالثا: تعريف العقارفي اللغة والاصطلاح
1 – تعريف العقار في اللغة
وردت لفظة «عقار» في معاجم اللسان العربي بمعان مختلفة يمكن حصرها في معنى واحد: وهو الثبات، وهو مانص عليه ابن فارس بقوله:
« العقار جمع عقارات وهو في اللغة معنى يدل على الثبات، يقال ليس له دار ولا عقار»([11]).
ونفس المعنى ألمح إليه صاحب المصباح حيث قال: «والعقار كل ملك ثابت له أصل كالدار والنخل، والجمع عقارات»([12]).
2 – تعريف العقار في الاصطلاح
العقار في الاصطلاح الفقهي عند جمهور الفقهاء من الحنفية والشافعية والحنابلة هو شامل للأرض المبنية وغير المبنية([13])، وأما المالكية فخالفوا جمهور الفقهاء، وجعلوا العقار شاملا للأرض وما اتصل بها من بناء وشجر
و نخيل([14]).
والصحيح ماذهب إليه الجمهور بأن العقار لا يشمل إلا الأرض وحدها، ولا يجوز بيع العقار قبل قبضه، وقبضه يكون بالتخلية بين البائع والمشتري.
وبعد تعريف المُتَضَايِفِينَ وهم: العقد والبيع والعقار ننتقل إلى تعريف المركب الإضافي وهو عقد بيع العقار على التصميم الهندسي قبل الإنجاز عند الباحثين المعاصرين وفي القانون المغربي.
رابعا: تعريف عقد بيع العقار على التصميم الهندسي عند المعاصرين
تعددت تعاريف الباحثين لهذا العقد، منهم من عَرَّفَه بأنه: «عقد يتملك بموجبه المشتري عقارا لم يبدأ البائع ببنائه بعد أو لم يكتمل بناؤه حين التعاقد، وفيه يتعهد البائع ببناء العقار المُتَّفَقِ عليه، مقابل تَعَهُّدِ الأخير بدفع أقساط الثمن في مواعدها» ([15]).
ومن التعاريف المعاصرة الدقيقة لهذا العقد ما ذكره الأستاذ يونس صالح حيث قال: «هو ذلك العقد المُنْصَبُّ على بيع عقار مَحَلُّهُ لم يُنْجَزْ بعد أو في طور الإنجاز، يلتزم بموجبه البائع بإنجازه وإتمامه خلال الأجل المحدد في العقد وفق المواصفات المتفق عليها، ويلتزم البائع بنقل ملكية العقار وتسليمه إلى المشتري الذي يلتزم بدوره بدفع الثمن على شكل أقساط مجزأة في مواعيدها المحددة» ([16]).
خامسا: تعريف عقد بيع العقار على التصميم الهندسي في القانون المغربي
نظرا لأهمية هذا العقد في المعاملات المالية المعاصرة، قام المشرع المغربي بإيجاد تنظيم قانوني يؤطر هذا العقد، وعرفه بما يلي: «يعتبر بيع العقار في طور الإنجاز كل اتفاق يلتزم البائع بمقتضاه بإنجاز عقار داخل أجل محدد، كما يلتزم فيه المشتري بأداء الثمن تبعا لتقدم الأشغال، يحتفظ البائع بموجبه بحقوقه وصلاحيته باعتباره صاحب المشروع إلى غاية انتهاء الأشغال» ([17]).
المطلب الثاني: التطبيق المعاصر لبيع العقار على التصميم الهندسي قبل الإنجاز
من المؤكد أن بيع العقار على التصميم أو الخريطة أضحى أداة من أدوات التمويل ذات الكفاءة العالية في الاقتصاد الإسلامي والوضعي، وفي التمويل للمشاريع الكبرى، وانتشر بيع العقار والشقق السكنية على الخريطة أو التصميم الهندسي انتشارا كبيرا بين جميع شرائح المجتمعات لحاجة الناس المتزايدة للسكن.
وسأعرض لتطبيق معاصر لشركة عقارية مغربية تبيع عقارات وشقق سكنية وغيرها على الخريطة أو التصميم الهندسي قبل بناء الشقق موضوع البيع.
تقوم الشركة العقارية صاحبة المشروع بالإجراءات والخطوات التطبيقية التالية:
الخطوة الأولى: اقتناء قطعة أرض معلومة من الخواص أو غيرهم داخل المجال الحضري
وتقوم بتهيئتها للبناء عن طريق مكتب الدراسات العقارية، وتستلم رخص البناء من مصالح الجماعة، بعد أداء الرسوم المحلية المتعلقة بالقطعة الأرضية المذكورة لوكالة المداخيل بالجماعة، ثم تسديد المستحقات الضريبية المتعلقة بالعقار لمصالح الضرائب.
الخطوة الثانية: شروع الشركة في إعلان بيع العقارات على التصميم الهندسي
تتم هذه العملية مباشرة بعد إنهاء الشركة العقارية لكل الإجراءات المتعلقة بالأرض موضوع العقار بحيث تصبح جاهزة للشروع في عملية بناء العقارات، وتقوم الشركة العقارية بإعلان عملية بيع العقارات على التصميم الهندسي أو الخريطة، ثم تبين بشكل دقيق مواصفات المساحة الإجمالية للمشروع بكامله بالإضافة إلى ما يتضمنه من تفاصيل متعلقة بالعقار، كالمساحة والموقع وعدد الغرف وغير ذلك من المواصفات الضرورية، لتمكين الزبناء من الإحاطة بكل التفاصيل الخاصة بالشقة السكنية أو العقار الذي يرغبون في شرائه.
الخطوة الثالثة: مباشرة عملية البيع
يختار الزبون العقار الذي يرغب في اقتنائه انطلاقا من التصميم الهندسي أو الخريطة، وبناء على ذلك يتم الاتفاق بين الشركة العقارية المذكورة والزبون على تحديد ثمن بيع العقار وكيفية دفعه في أقساط في مدة محددة معلومة، ثم يقوم الزبون بدفع جزء من الثمن الإجمالي للعقار أو السكن يتم بموجبه التوقيع على عقد بيع العقار أو السكن موضوع البيع ابتداءً، وبعد ذلك يتم الاتفاق على دفع باقي القيمة الإجمالية بشكل تدريجي على أقساط يُتَّفَقُ على مواعيد استحقاقها.
الخطوة الرابعة: إتمام إجراءات البيع
وبعد أداء الزبون للجزء الأخير من الثمن الإجمالي فإن الشركة تقوم بتسليمه العقار أو الشقة موضوع البيع طبقا للمواصفات المُتَّفَقِ عليها ابتداءً، وتمكينه من شهادة الملكية المتعلقة بذات العقار أو الشقة، وإذا لم تتوفر الأوصاف المتفق عليها في العقد فإن للمشتري الخيار في قبول أو رفض المبيع.
المطلب الثالث: التكييف الفقهي لعقد بيع العقار على التصميم الهندسي
من المؤكد أن بيع عقد العقار على التصميم الهندسي أو الخريطة من العقود المشتملة على الغرر الفاحش، لأنه من المحتمل أن لايتم تنفيذ هذا العقد لحدوث طارئ مثلا إفلاس الشركة قبل إتمام بناء الشقق، وقد وقع لكثير من الشركات العقارية المغربية، ودَخَلَتْ في نزاعات قضائية مع المشترين، وحتى في حالة إنجاز المشروع، وإتمام العقد وتسليم السكن للمشتري، فإنه يجده أحيانا غير مطابق للمواصفات المتفق عليها.
و في ضوء احتمال وجود الغرر في هذا العقد نتساءل: هل عقد بيع العقار على التصميم الهندسي أو الخريطة عقد صحيح مشروع أم لا؟
لقد أصدر مجمع الفقه الإسلامي قراره رقم (6/1/52) بشأن شراء مسكن على الخريطة أو التصميم الهندسي قبل بنائه جاء فيه ما يلي: « أن تملك المساكن عن طريق عقد الاستصناع – على أساس اعتباره لازما – وبذلك يتم شراء مسكن قبل بنائه، بحسب الوصف الدقيق المزيل للجهالة المؤدية للنزاع، دون وجوب تعجيل جميع الثمن بل يجوز تأجيله بأقساط يتفق عليها، مع مراعاة الشروط والأحوال المقررة لعقد الاستصناع لدى الفقهاء الذين ميزوه عن عقد السلم» ([18]).
مما تقدم يتضح أن قرار مجمع الفقه كَيَّفَ بيع العقار أو المسكن قبل بنائه على أساس أنه عقد استصناع، وأيده جمهور الفقهاء المعاصرين، إلا أن هناك بعضا من الفقهاء المعاصرين من اعترض على هذا القرار، واقترح صورا أخرى أكثر مرونة لا يتسع المقام لبسطها ([19]).

خاتمة
وحاصل القول أن عقد بيع العقار على التصميم الهندسي من عقود المعاوضات الحديثة التي لم تكن موجودة في مدونات فقه المعاملات المالية القديمة، وأنه أداة من أدوات التنمية العقارية والاقتصادية والاجتماعية، وأن هذا العقد عقد رضائي بين الأطراف المتعاقدة، مستوف لجميع الأركان كالعاقدين (البائع والمشتري)، والصيغة (الإيجاب والقبول)، والمعقود عليه وهو (السلعة المبيعة والثمن)، وأن المعقود عليه وهو العقار موضوع البيع يكون غائبا عن مجلس العقد لأنه في طور الإنجاز ولكنه موجود في التصميم الهندسي أو الخريطة، ويَثْبُتُ للمشتري الخيار عند رؤية العقار بعد اكتمال إنجازه ، فإذا كان مطابقا للأوصاف المتفق عليها في العقد، أمضى العقد، وإذا لم يكن كذلك فسخ العقد.
وثمة ملحظان مهمان ينبغي التنبيه عليهما يتعلقان بالتطبيق المعاصر لبيع العقار على التصميم الهندسي:
فأما الملحظ الأول فيتجلى في أن محل الإشكال القائم في هذا العقد هو مدى تحقق الوصف الكافي بالدقة الكافية في واقع الممارسة، فغالبا ما يتفاجأ المشترون بأشياء لم تكن لهم في الحسبان في شراء العقار على التصميم الهندسي، على سبيل المثال من حيث المواد المستعملة في البناء كنوع الحديد والإسمنت والصباغة والتجهيزات التي بمجرد سكنهم في المسكن سرعان ما يهترئ ويتلاشى، لأن المقاولين العقاريين في بلادنا لا يهمهم إلا تحقيق الربح والمنفعة دون مراعاة مصالح الناس، على اعتبار أن صدق وأمانة البائعين أشخاصا كانوا أم شركات تبقى أهم مرتكزات هذه العقود للحد من الغرر الفاحش المفضي إلى المنازعة بين المتعاقدين.
وأما الملحظ الثاني الذي أود التنبيه عليه فهو مدى ضمان حق المشتري في الفسخ، وتيسير ذلك عليه إن وجد ما يقتضيه من أجل درء ما أمكن من المفاسد وجلب المصالح للمشتري الذي يبقى الحلقة الضعيفة في هذا النوع من العقود.
وأخيرا أسأل الله سبحانه وتعالى أن يبارك في هذا العمل، ويجعله خالصا لوجهه الكريم، وصلى الله وسلم على نبينا محمد، وعلى آله وصحبه أجمعين، والحمد لله رب العالمين.
([1]) الظهير الشريف رقم 05-16-1 الصادر في 3فبراير 2016م بتنفيذ القانون رقم 12-107 بتغيير وتتميم القانون رقم 4400 بشأن العقارات في طور الإنجاز، منشور بالجريدة الرسمية رقم 6439 بتاريخ 15/02/2016.
([2]) كتاب العين للخليل الفراهيدي :1/140، ومعجم مقاييس اللغة لابن فارس: 4/ 86،421، وجمهرة اللغة لابن دريد: 2/661، (مادة عقد).
([3]) معجم مقاييس اللغة، (مادة عقد): 4/86.
([4]) النهاية في غريب الحديث والأثر لمجد الدين ابن الأثير: 3/ 270، ولسان العرب لابن منظور: 3/ 297، ، والقاموس المحيط للفيروز آبادي: 1/457، (مادة عقد).
([5]) أحكام القرآن للجصاص: 3/285، وأحكام القرآن للكيا الهراسي: 3/9، وأحكام القرآن لابن العربي المعافري: 2/77.
([6]) بدائع الصنائع في ترتيب الشرائع للكاساني: 5/ 133، ونهاية المطلب في دراية المذهب لإمام الحرمين : 5/457، والذخيرة للقرافي 6/ 228، والمغني لابن قدامة: 3/480.
([7]) درر الحكام في شرح مجلة الأحكام لعلي حيدر، ( المادة 3): 1/21.
([8]) والأثر الشرعي للعقد هو الغرض والثمرة والغاية التي ترتبت على إنشاء العقد ويسمى بحكم العقد ومقتضاه، فمقتضى عقود المعاوضات انتقال ملكية العِوَض والمُعَوِّض، ومقتضى عقود التوثيقات حصول التوثقة، ومقتضى عقود التبرعات انتقال ملكية المال، ومقتضى عقود الشركات حصول الخلطة حقيقة أو حكما، ينظر أساسيات المعاملات المالية والمصرفية الإسلامية، ص59، بتصرف يسير.
([9]) معجم مقاييس اللغة، (مادة بيع): 1/ 327، بتصرف يسير.
([10]) علق علي حيدر شارح المجلة بقوله: «عرف الفقهاء البيع بأنه: (مبادلة مال بمال بطريق الاكتساب) صَرَّحَ بقيد بطريق الاكتساب لإخراج الهبة بشرط العوض من التعريف ما دام معنى الاكتساب هو الكسب والربح» درر الحكام شرح مجلة الأحكام: 2/245، باختصار وتصرف يسير.
([11]) معجم مقاييس اللغة، (مادة عقر): 4/95.
([12]) المصباح المنير للفيومي، (مادة عقر): 2/421، باختصار وتصرف يسير.
([13]) البحر الرائق شرح كنز الدقائق لابن نجيم: 5/218، وتحفة المحتاج بشرح المنهاج لابن حجر الهيتمي:4/410،
([14]) حاشية الدسوقي على الشرح الكبير للدردير: 3/479.
([15]) مفهوم بيع العقار على الخريطة وتكييفه القانوني لعبد الله النعيمي، مجلة الشريعة والقانون، جامعة الإمارات، عدد: 49، سنة 2012م، ص: 232.
([16]) مفهوم عقد بيع العقار على التصميم ليونس صالح: ص19.
([17]) قانون رقم 44.00 المتعلق ببيع العقارات في طور الإنجاز، المنشور بالجريدة الرسمية رقم 6430 بتاريخ 15/02/2016م، الصادر في فبراير 2016م، الفصل الأول المادة 618.
([18]) مجمع الفقه الإسلامي المنعقد في دورة مؤتمره السادس بجدة في المملكة العربية السعودية من 14 إلى 20 مارس 1990م، ينظر مجلة المجمع الفقه الإسلامي العدد 6:6/114، باختصار وتصرف، و المعيار الشرعي رقم : 11 المتعلق بالاستصناع والاستصناع الموازي ص: 171.
([19]) لمزيد من التفصيل في التكييف الفقهي لبيع عقد العقار على التصميم الهندسي أو الخريطة ينظر: البيوع الشائعة وأثر ضوابط المبيع على شرعيتها لتوفيق رمضان البوطي، ص: 184- 194.