حماية حق الكراء التجاري من خلال القوانين المنظمة .. امحمد برادة غزيول المدير العام لديوان RB2 المتخصص وطنيا ودوليا في الاستشارة القانونية والحلول البديلة لتسوية النزاعات

{ لكن الملاحظ هو أن بعض المكرين قد يستغلون هذا الموقف ويقومون بتضخيم السومة الكرائية في الإنذار بشكل تعجيزي لتوريط المكتري في مسطرة الإفراغ فما موقف القضاء في مثل هذه الحالات؟.
لتفادي الإفراغ في مثل هذه الحالة يتعين على المكتري إيداع كل المبالغ المطلوبة بصندوق المحكمة والمبادرة إلى إجراء حجز تحفظي على المبالغ المودعة استنادا إلى مقال ينازع بمقتضاه في المبالغ المطلوبة لكون السومة الكرائية اقل مما يطالبه به المكري والمطالبة باسترجاع المبلغ الزائد بعد إثبات ادعاءاته طبعا.
{ لكن ما هو الوضع بالنسبة المكتري الذي أدى ما عليه بعد شهرين من توصله بالإنذار الذي لم يتضمن أي أجل للأداء؟
:بالنسبة المكتري الذي أدى ما عليه بعد شهرين من توصله بالإنذار الذي لم يتضمن أي أجل للأداءهنا يكون المكتري قد استجاب لهذا الإنذار.
{ لكن هل يكون المكري الذي ضمن بالإنذار سبب الإفراغ وهو التماطل ملزما لصحة دعواه بالتنصيص به على أجل للإدلاء ؟
في مثل هذه الحالة فان المكري غير ملزم بذلك كما اقرت ذلك محكمة النقض ما دام الالتزام بأداء واجبات الكراء محدد الأجل عملا بمقتضيات الفصل 255 من ق.ل.ع و أن محكمة الموضوع اعتبرت أنه كان عليه أن يؤدي ما بذمته خلال الثلاثين يوما الممنوحة له قانونا لممارسة دعوى الصلح وهو ما لم يفعله داخل أجله أو بمرور الأجل الممنوح له من طرف المكري في حالة منحه له.
كما قضت محكمة النقض أيضا بأنه ما دامت واقعة التماطل غير ثابتة في حق المكتري ، فإنه و إن مارس دعوى المصالحة داخل أجل ثلاثين يوما من تاريخ توصله بالإنذار، فإن ذلك لا يؤدي لاعتباره محتلا طالما أن العرض العيني لواجبات الكراء داخل الأجل الممنوح في الإنذار.
كما اعتبرت أن المكتري يعتبر متماطلا إن لم يبادر إلى أداء واجبات الكراء أو عرضها عرضا حقيقيا على المالك، تبعا للفصل 225 من ق.ل.ع واعتبرت المدين في حالة مطل بمجرد حلول الأجل المحدد في السند المنشأ للالتزام وهو عقد الكراء، وأن التماطل يعد سببا مشروعا يستدعي تطبيق الفصل 11 من ظهير 24/5/55. وإذا تعذر تبليغ الإنذار لعنوان المبلغ إليه غير المعروف، فإنه ينبغي تبليغه بسلوك مسطرة القيم بكامل تفاصيلها.
كما اعتبرت أن أداء واجبات الكراء بالسومة غير المنازع فيها يرفع حالة المطل عن المكتري.
الحالة الثانية :
{ بعد ان تعرفنا على حالات الافراغ الناتجة عن اخلال المكتري بالتزاماته والتي ينتج عنها الافراغ بدون مقابل يتبادر الى ذهن السادة القراء تساؤلا عن إفراغ المكترين من المحلات الآيلة إلى السقوط بدون أي تعويض فمن هي الجهة التي تقرر ذلك وما هي المسطرة المتبعة؟
طبقا للفقرة الثانية من الفصل الحادي عشر من ظهير 24 ماي 1955 فإن قرارات محكمة النقض تسير في اتجاه إفراغ المكتري من هذه المحلات الآيلة إلى السقوط بدون أي تعويضحيث قضت محكمة النقض بأنه يحق للمكري رفض تجديد العقد كلا أو بعضا لأن السلطة الإدارية أمرت بهدم المحل بسبب كونه آيلا للسقوط .
وانه مادام المحل التجاري في حالة سيئة ويشكل خطرا على مستعمليه وكذا المارة فهو آيل للسقوط ويختص القضاء ألاستعجالي بإفراغ مكتريه.
وفيما يخص المسطرة التي يجب إتباعها من اجل الهدم و إعادة البناء ، فان الفصل 12 من ظهير 24 ماي1955 يخول لصاحب الملك الحق في رفض تجديد العقدة لكونه يريد هدم الملك وإعادة بنائه الخ .
{ لقد اكدت التجربة العملية مع مثل هذه القضايا بان بعض المالكين لهذه العقارات يحصلون من السلطات المحلية على شهادة تفيد أن العقار أيلا للسقوط رغم أن الواقع هو خلاف ذلك ، فما هو موقف المكتري في مثل هذه الحالة ؟
في مثل هذه الحالة للمكترى الحق في الطعن ضد هذا القرار حسب القواعد العامة او المطالبة بالتعويضات ضد السلطة التي أصدرت قرار الهدم قصد تعويض الضرر الذي لحقه وذلك طبقا لمقتضيات الفصلين 79 و80 من قانون الالتزامات والعقود.
و قد يكون قرار السلطة مؤقتا يقضي بإدخال عدة إصلاحات وتحسينات على العمارة غير الصحية حيث انه في مثل هذه الحالة إذا قام المكتري بإفراغ المحل ولم يقم المالك بتلك الإصلاحات يمكن للمستأجر أن يطلب التعويضات عن الطرد ضد المالك نفسه، و المحكمة هي التي ستقرر طبقا لسلطتها التقديرية ولظروف الواقعة ما إذا كان المستأجر يستحق التعويض أم لا.
وقد اوضح الاجتهاد القضائي الحالة التي لا يمكن فيها انجاز الإصلاحات على العمارة غير الصحية أو الخطيرة وهي أن يكون ثمن الإصلاحات أو أهميتها مهما إلى حد اعتبارها كتكاليف لبناء جديد ، أو يكون ثمن الإصلاحات غير معقول أو مقابل ثمن البناء أو الإيجار أو الفوائد التي يستعملها المالك سنويا
و طرد المستأجر لهذه الأسباب يكون بواسطة قرار يصدر من طرف قاضي المستعجلات.وليس للمستأجر الحق في الرجوع إلى المحل أثناء ابتداء أشغال الإصلاحات أو الهدم.
الحالة الثالثة :
{ كما اشرتم من قبل تتعلق بتغيير وجه استعمال المحل أو إحداث تغييرات به فما المقصود بهذه التغييرات التي تؤدي إلى إفراغ المكتري بدون أداء أي تعويض ؟
يعد سببا خطيرا و مشروعا يخول المكري طلب إفراغ المكتري دون تعويضإحداث تغييرات كبرى يقوم بها المكتري بالعين المكتراة بدون إذن المالك من قبيل هدم الجدران والقيام بالحفريات وإشراك المحلات المستقلة ببعضها أفقيا أو عموديا،.
{ لكن هل تغيير نشاط المحل من تجارة لأخرى؟ او استغلاله في غير ما أعد بحسب طبيعته أو بمقتضى الاتفاق؟ وفي غياب أي عقد يلزم المكتري بممارسة نشاط تجاري محدد؟ وهل يشكل ذلك مبررا لفسخ عقد الكراء ؟
تغيير نشاط المحل من تجارة لأخرى ، او استغلاله في غير ما أعد بحسب طبيعته أو بمقتضى الاتفاق وفي غياب أي عقد يلزم المكتري بممارسة نشاط تجاري محدد أجابت عن ذلك كله محكمة النقض بأنه لا يشكل مبررا لفسخ العقد.
الحالة الرابعة :
{ من بين الحالات التي اشرتم اليها سابقا والتي تؤدي الى افراغ المكتري بدون أداء أي تعويض الحالة المتعلقة بإهمال المكري للعين المكراة على نحو يسبب ضررا كثيرا للمكري فكيف يمكن تصور هذا الاهمال وما هي الجهة التي تقدر هذا الاهمال؟
طبقا للفصل 12 من ظهير 31-12-1980 التي تحيل على الفصل 692 من ق ل ع، تتمثل هذه الحالة في قيام المكترى مثلا - بمغادرة المحل وتركه معرضا للإهمال والتآكل بسبب عوامل طبيعية مما قد يفقده قيمته المادية أو التجارية إذا كان محلا معدا للتجارة باندثار عنصر الزبناء وبالتالي السمعة التجارية، ويمكن تصور مسألة الإهمال في صورة ترك المحل دون استغلال لمدة طويلة أو عدم القيام بأعمال الصيانة التي يلزم بها المكتري أو الاستعمال المفرط للعين المكراة طبقا للفصل من 663 من ق ل ع.
ويرجع تقدير وقائع هذا السبب من أسباب الإفراغ في هذه الحالة لاختصاص السلطة التقديرية للقضاء اعتبارا لطبيعة الإهمال وكذا درجة تأثيره على المحل المكرى إما استنادا إلى شهادة الشهود أو شهادة إدارية تعتمد على بحث السلطة المحلية أو بالاستعانة بالخبرة لتحديد ذلك.
{ ما هي حدود ما اعد له المحل بحسب طبيعته أو بمقتضى الاتفاق؟
قد يعد المحل لتجارة معينة كالتجارة في بيع الذهب ويقوم المكتري بتغيير نشاطه لتجارة الملابس الجاهزة فيتقدم المكري ويطالب المكتري بالإفراغ لكون المحل قد استعمل في غير ما اعد له بمقتضى الاتفاق في حين انه لا ضرر للمكري في ذلك، فالقضاء ذهب إلى رفض مثل هذا الطلب استنادا إلى عدم ثبوت الضرر بالنسبة للمكري في مقابل جسامة الضرر الذي قد يلحق بالمكتري إن هو افرغ المحل .
س .ج :وما هو الامر في الحالة المعاكسة فقد يعمد المكري إلى استغلال المحل المكرى في غير ما أعد له بحسب طبيعته أو بمقتضى الاتفاق بشكل يضر بالمكري ؟
في مثل هاته الحالة فان القضاء يحكم بالإفراغ لان استغلال المحل بهذه الطريقة يضر بالمكري اذا ثبت ذلك فعلا .
الحالة الخامسة :
{ من بين الحالات التي اشرتم اليها كأسباب موجبة لإفراغ المحلات التجارية حالة تولية الكراء أو الكراء الفرعي أو الكراء من الباطن فمتى يكون المكتري قد اخل بالتزامه في هذا الاطار ؟
اعتبرت القرارات الصادرة عن محكمة النقض أنه لا تجوز تولية المحلات المكتراة كلا أو بعضا ما عدا إذا وافق رب الملك على ذلك أو أذنت عقدة الكراء به، وفي غير الحالتين المذكورتين فإنه تمنع التولية ويصبح المولى له محتلا بدون حق ولا سند.
إلا أن ما ينبغي التذكير به هو أن تفويت حق الكراء لا يتم إلا إذا وقع تبليغ الشراء أو الحوالة إلى مكري العقار بصفة رسمية حسب ما يقضي به الفصل 195 من ق.ل.ع أو أن يقبلها في محرر ثابت التاريخ وإلا بقي المكتري الأصلي متحملا هو نفسه في مواجهة المكري بكل الالتزامات الناشئة عن العقد.
وقد استقر قضاء محكمة النقض على أن إعلام المكري بحوالة الحق في الكراء هو مجرد إجراء شكلي غايته علم المكري بها، أي بمن انتقل إليه حق الكراء لا غير ويكفي أن يتم ذلك أثناء سريان الدعوى ولو في مذكرات المكتري بمناسبة نظر دعوى الإفراغ المقامة في مواجهته.
أما بخصوص حق الكراء المنازع فيه فإن حوالته تعد باطلة ما لم يرتضها المكري عملا بما يقضي به الفصل 193 من ق.ل.ع.
ومن جهة أخرى فقد منع الفصل 19 من ظهير 25-12-1980 المكتري من التخلي عن كراء العين المكراة أو توليتها للغير بتمكين الغير من اعتمارها أكثر من ثلاثة أشهر متتابعة اللهم إلا إذا ثبت ما يخالف ذلك، كيفما كان نوع التخلي أو التولية وذلك خلافا لمقتضيات الفصل 668 من الظهير الشريف المتعلق بالالتزامات والعقود اللهم إلا إذا ورد في عقد الكراء نص مخالف أو وافق المكري على ذلك كتابة.
وفي حالة عدم منع المكري للمكتري من ذلك فانه يستدعى المكري ليشارك في العقد، حسب الكيفيات المنصوص عليها في الفصول 37 و38 و39 من قانون المسطرة المدنية أو برسالة مضمونة مع الإشعار يخبره بمقتضاها برغبته في التخلي عن الكراء أو توليته للغير، وإذا رفض المكري المشاركة في العقد أو لم يجب داخل ثلاثين يوما ابتداء من تاريخ توصله بالإشعار يصرف النظر عن رغبته.
و إذا كان ثمن تولية الكراء يفوق وجيبة الكراء الأصلية للجزء الذي وقعت توليته فللمكري الحق في زيادة الوجيبة الأصلية بقدر ذلك وإذا لم يتم الاتفاق على الزيادة في الكراء أو على شروط التخلي أو التولية فان المحكمة تبت في الأمر بناء على طلب احد الطرفين.
إلا انه إذا اخل المكتري بالالتزام بعدم تولية الكراء أو التخلي عنه خارج الحالات أعلاه فانه من حق المكري إفراغ المكتري الأصلي والمكتري الفرعي الذي يعتبر محتلا بدون سند، لكن مع احترام الشكليات القانونية المنصوص عليها في الباب الأول والثاني من الظهير.
{ ما هو المقصود بالبناء المخالف للمبادئ الصحية والذي يستوجب وجوب هدم الملك كلا أو بعضا لان السلطة الإدارية قررت ذلك ؟
تنص الفقرة الثانية من الفصل الحادي عشر لظهير 24 ماي1955 أن :
للمكري أن يرفض تجديد العقدة دون أداء تعويض إذا اثبت وجوب هدم الملك كلا أو بعضا لان السلطة الإدارية أعلنت انه مخالف للمبادئ الصحية أو أثبت أن في شغل الملك خطرا بسبب انعدام ألامان فيه.حيث يحكم بالإفراغ في هذه الحالة بدون تعويض مع حفظ حق المستأجر بالرجوع إلى المحل في حالة إعادة بنائه من جديد، لكن المالك غير ملزم بإعادة البناء.
{ ما المقصود بالعمارة غير الصحية ؟
بالرجوع الى الفقرة الثانية من الفصل الحادي عشر نجدها تؤكد ان العمارة تكون في حالة غير صحية بواسطة قرار من السلطة الإدارية المختصة، وعلى المالك الإدلاء بهذا القرار الذي يتضمن وجوب هدم العمارة غير الصحية.
كما أن الفصل الحادي عشر من ظهير24 ماي55 يصرح بان العمارة تكون في حالة خطيرة إذا لم يكن هناك أمن لمستأجرها وبالتالي لا يمكن درء هذا الخطر بالإصلاحات.
{ هذا عن الكراء التجاري العادي لكن ما هو الوضع بالسبة للحكم القاضي بفتح مسطرة التسوية الودية في حق شركة ما هل يحق للمكري المطالبة بأداء الواجبات الكرائية المترتبة عن الفترة السابقة لفتح هذه المسطرة وفسخ عقد الكراء والمطالبة بالإفراغ للتماطل في اداء الكراء
طبقا للمادة 555 من مدونة التجارة فانه بعد صدور الامر بوقف الاجراءات ، فانه لا تقبل هذه الدعوى من المكتري سواء تعلق الامر بالمطالبة بأداء الواجبات الكرائية المترتبة في ذمة المقاولة عن الفترة السابقة لفتح هذه المسطرة او عن مطالبة المكري للمقاولة المكرية بفسخ العقد للتماطل في اداء الكراء والإفراغ لهذا السبب حيث يتم ايقاف البت لمدة لا تتجاوز ثلاثة اشهر قابلة للتمديد شهرا على الاكثر حتى يتأتى للمصالح ابرام اتفاق مع الدائنين .
{ وما هو اثار فتح مسطرة التسوية القضائية على العقود الجارية التنفيذ على عقود الكراء التجاري؟
الحكم بفتح مسطرة التسوية القضائية في حق شركة ما لا يعطي للمكري حق طلب فسخ عقد الكراء وذلك حسب الفقرة الرابعة من المادة 573 من م ت والسنديك وحده الذي له أمر تحديد مآل عقد الكراء بالفسخ أو اقراره لان الغاية من منع فسخ الكراء هي انقاد المقاولة ومعالجة الصعوبات المادية التي تعيشها قصد إعادة تأهيلها لممارسة نشاطها من جديد وفسخ عقد الكراء يشل الحركة الاقتصادية و يحمل المقولة عبء اكتراء محل آخر بشروط تكون أكثر تكلفة وقد تفقد أصلها التجاري المكتسب بالمحل المكترى الذي يشكل أصلا من أصول مسطرة معالجة صعوبة المقاولة.
وإذا كان المشرع في حالة وضع المقاولة في حالة تسوية قد أعطى للسنديك وحده إمكانية طلب تنفيذ العقود الجارية بتقديم الخدمة المتعاقد بشأنها للطرف المتعاقد مع المقاولة وبأن العقد يفسخ بقوة القانون بعد توجيه إنذار إلى السنديك يظل دون جواب لمدة شهر حسب المادة 573 م ت فإن ذلك لا يطبق بشأن عقد كراء المحل الذي تمارس فيه المقاولة نشاطها، لأن نطاق تطبيق المادة 573 المذكورة محدد صراحة في عقد الخدمة ولأن لعقد كراء المحل التجاري وما يترتب على ذلك من اكتساب أصل تجاري دور أساسي في استمرار نشاط المقاولة ولأن المشرع أورد مقتضيات خاصة في مدونة التجارة كان حريصا فيها على عدم فسخ عقد الكراء عندما ينص في المادة 621 من المدونة على أن التصفية القضائية لا تؤدي بقوة القانون إلى فسخ عقد كراء العقارات المخصصة لنشاط المقاولة ويمكن للسنديك الاستمرار في الكراء أو تفويته حسب الشروط المنصوص عليها في العقد الخ المادة.
{ بعد أن أشرتم لوضعية الكراء التجاري أثناء مرحلة التسوية الودية ومرحلة التصفية القضائية يبقى السؤال الذي يطرح هنا ما هو مال الوضع بالنسبة للكراء التجاري أثناء مرحلة التصفية القضائية؟
القاعدة العامة ان وضعية المقاولة التي وصلت الى مرحلة التصفية القضائية ان هذه الوضعية لا تؤدي إلى فسخ عقد الكراء للمحل المخصص للمقاولة وان الامر يكون بيد السنديك الذي يمكنه ان يقرر فسخ عقد الكراء لتجنب الديون على المقاولة او الاستمرار في العلاقة الكرائية .
وتتم هذه العملية من خلال ما نصت عليه المادة 661 من مدونة التجارة وفقا للشروط التي اوردتها المادة المذكورة ن ويستثنى من اسباب الفسخ عدم أداء واجبات الكراء المستحقة قبل فتح المسطرة طبقا للمادة 653 من مدونة التجارة.
{ لكن ما هو الوضع اذا كان المكري قد رفع دعوى الافراغ لسبب اخر كالهدم واعادة البناء او اسس طلبه على الاستغلال الشخصي ؟
هنا يتعين مواصلة الدعوى في مواجهة السنديك بعد تصحيح المسطرة
{ اشرتم من قبل الى انه في مسطرة التصفية القضائية ان الامر يكون بيد السنديك الذي يبقى له القيام بفسخ العقد وفقا للإجراءات التي تعرضتم لها فما هو الوضع في حالة ما اذا اختار السنديك مواصلة نشاط المقاولة خلال فترة التسوية ؟
بالرجوع الى المادة 620 من مدونة التجارة يلاحظ ان هذه الامكانية رهينة بالمصلحة العامة او مصلحة الدائنين كما نصت نفس المادة على امكانية اذن المحكمة بذلك لمدة تحددها اما تلقائيا او بطلب من السنديك او من وكيل الملك وتطبق مقتضيات المادة 573 خلال هذه الفترة كما تطبق مقتضيات المادة 575 على الديون الناشئة خلال هذه المدة، وإذا قرر السنديك استمرار عقد الكراء .
انتهى