Avec la baisse des taux, on peut réaliser des économies en faisant jouer la concurrence. Le rachat engendre des frais liés à la mainlevée, aux honoraires du notaire, à l'hypothèque… Les taux d'intérêt des crédits immobiliers sont en baisse. D'après l'enquête de Bank Al-Maghrib sur les taux débiteurs relative au premier trimestre, la moyenne appliquée par les banques est repassée en dessous de 6%, à 5,98% plus exactement. Ce niveau reste tout de même dopé par plusieurs facteurs, notamment les taux élevés appliqués à certains profils de clients. Sur le terrain, les taux démarrent actuellement à des niveaux bien inférieurs. Un client présentant un bon profil de risque peut obtenir du 5% fixe. Il faut dire que la situation a beaucoup évolué dernièrement. Après l'abaissement par deux fois du taux directeur de Bank Al-Maghrib, lequel est passé de 3% à 2,5% l'année dernière, les banques se refinancent moins cher, ce qui favorise une détente des taux appliqués à la clientèle. D'autant plus que tous les autres taux dont l'évolution est plus ou moins liée à celle du taux directeur (Bons du Trésor, certificats de dépôts, obligations privées…) ont suivi la même tendance. Dans ces conditions, il serait intéressant pour un emprunteur, ayant contracté un crédit ces dernières années à un taux fixe plus ou moins élevé, de renégocier ses conditions avec sa banque et ainsi réaliser quelques économies. Mais la tâche n'est pas toujours aisée. Certaines banques refusent ces demandes ou les font traîner pour décourager le client, surtout si ce dernier n'est pas considéré comme «important». Et quand elles acceptent, elles appliquent rarement les taux proposés aux nouveaux demandeurs de crédits. Les baisses de taux qui peuvent être concédées vont de 20 à 50 points de base pour que la banque puisse maintenir un niveau de marge convenable, étant à savoir qu'elle aussi s'est fait refinancer à des taux élevés au moment de l'octroi du crédit. Mais ce n'est pas la seule option qui s'offre aux emprunteurs. Ces derniers peuvent solliciter une autre banque pour racheter leurs crédits. Dans cette situation, l'économie à réaliser peut être plus conséquente car pour cette nouvelle banque, le rachat représente un nouveau prêt. Le différentiel de taux peut atteindre 1 point de pourcentage, voire plus. Actuellement, nombre de personnes recourent à cette formule, surtout que la concurrence bat son plein entre les banques sur le segment des clients particuliers. On peut même se contenter d'obtenir une proposition d'une banque concurrente pour mettre la pression sur sa propre banque et ainsi arracher une bonne remise. Cela dit, en cas de rachat du crédit immobilier par une autre banque, il faut savoir qu'il y a des frais à supporter: pénalité liée au remboursement anticipé du crédit initial (3 mois d'intérêts), frais de mainlevée de l'hypothèque, réinscription d'une hypothèque en faveur de la nouvelle banque (1% de la valeur du crédit), honoraires du notaire… De plus, en cas de paiement d'une assurance décès-invalidité auprès de la banque initiale en prime unique, le client la perd entièrement et devra en souscrire une nouvelle auprès de la banque qui rachète le crédit. En tout cas, avant de signer le rachat du crédit avec une nouvelle banque, il faut s'assurer que le nouveau taux appliqué couvrira le coût de l'opération. Sinon, il vaudrait mieux continuer à traiter avec sa propre banque, tout en essayant de négocier au maximum de nouvelles conditions. Prenons le cas d'une personne ayant contracté un crédit immobilier en janvier 2010 d'un montant de 1 MDH, à un taux fixe de 7,095% TTC, sur une durée de 25 ans. Cela donne lieu à une mensualité de 7 128,51 DH, hors prime d'assurance décès-invalidité qui est payée périodiquement dans notre exemple. Après 5 années de remboursement et ayant constaté une baisse des taux d'intérêt longs, le client décide de s'adresser à une autre banque pour faire racheter son crédit vu qu'elle lui propose un taux d'intérêt de 6,545% TTC, soit 55 points de base de moins que le premier. Le capital restant dû est donc de 910 995,88 DH et le coût du crédit restant est de 1,7 MDH. Avec le nouveau taux, le client devra rembourser une mensualité de 6 816,30 DH sur les 20 années restantes, soit un coût total du crédit de 1,6 MDH. Il économiserait ainsi 74 844 DH en optant pour le nouveau taux. Cependant, il devra débourser les frais d'obtention de la mainlevée (1 000 DH), les honoraires du notaire (2000 DH), les frais d'hypothèque (9 102 DH) et les frais de dossier (3 000 DH) ainsi que les 3 mois d'intérêts relatifs aux pénalités de remboursement anticipé, soit 8061 DH. En tout, le transfert du crédit à une autre banque devrait lui coûter 22 670 DH, contre une économie de 74 844 DH. Au final, le client réaliserait une économie de 52 173 DH et ce, sans intégrer les frais d'assurance. Le rachat n'est intéressant que pendant le premier tiers de la durée du crédit L'économie peut être plus substantielle si le différentiel de taux entre l'ancien et le nouveau crédit est d'un point de pourcentage. En effet, si le crédit initial avait été contracté à un taux de 7,645% TTC, la mensualité aurait pointé à 7 484,5 DH. Après 5 années, le capital restant dû serait de 918 925 DH et le coût dû crédit restant de 1,8 MDH. En supposant que le rachat par la nouvelle banque soit réalisé au taux de 6,545% TTC, le client devrait s'acquitter d'une mensualité de 6875,6 DH, soit un coût global de 1,65 MDH et donc un différentiel de 146 128 DH. En tenant compte des mêmes frais liés au rachat, et toujours en excluant les frais d'assurance, l'économie que devrait réaliser le client serait de 123 700 DH sur la durée restante du crédit. Cela dit, les banquiers contactés recommandent de prendre en compte les modalités de paiement de la prime d'assurance décès-invalidité liée au crédit. Si le client avait opté pour une prime unique payée au début du crédit, il devra souscrire une nouvelle assurance auprès du nouvel établissement de crédit en cas de rachat, car il perdrait la couverture de l'assurance initiale. Sachant que dans notre cas, la prime s'élève à 40 000 DH, l'économie serait plombée et se réduirait à 12 173 DH dans le premier cas et à 83 698 DH dans le second. Juridiquement, le transfert de la police d'assurance vers un autre organisme assureur reste possible. Aussi, le client peut demander à sa banque initiale le remboursement du reliquat de la prime versée et qui correspond aux années restantes de son crédit. Mais dans la pratique, rares sont ceux qui connaissent cette possibilité. De même, vu la complexité de la procédure et le fait que chaque banque a une compagnie d'assurance partenaire, le transfert d'assurance aboutit difficilement. Par ailleurs, il est important de savoir que renégocier son crédit ou se faire racheter son prêt par une autre banque n'est pas rentable à tout moment. Il faudra que le capital qui reste à rembourser soit suffisamment important pour que l'opération soit avantageuse. Autrement dit, il faut que le client procède au rachat/renégociation avant l'écoulement du premier tiers de la durée du crédit, car, pendant cette période, la mensualité est composée de 80% d'intérêts et de 20% du capital. La donne se renverse au fur et à mesure des remboursements. Ainsi, une personne ayant honoré ses engagements pendant 10 ans pour un prêt immobilier sur 25 ans, n'aurait rien à gagner en renégociant ou en faisant racheter son crédit car elle aurait payé la majeure partie des intérêts à la banque.
