Fonds immobilier

Actif Invest, filiale de BMCE Capital, vient de lancer un fonds d’investissement immobilier. Le métier d’un fonds immobilier n’est pourtant pas sans risques. En plus du risque fiscal, il y a ceux de l’exploitation et de l’exécution du business plan. Détails avec Mehdi Tahiri, responsable du «fonds de conseil investissement» au sein de BMCE Capital.
Finances News Hebdo : Quels sont les risques que l’on court quand on exercice le métier d’un fonds immobilier ?
Mehdi Tahiri : Si on vise une rentabilité des fonds propres de 15 à 20% (nets de frais), c’est bien parce qu’on prend des risques. Pour répondre à votre question, je peux dire qu’il y a deux types de risques : le premier est celui du marché, alors que le second est lié à la bonne ou la mauvaise exécution du «Business Plan».
Le risque de marché comprend deux volets. D’abord, quand on achète un actif immobilier, on prend un risque commercial.
En effet, c’est la mise en location qui génère les cash-flows récurrents (les revenus locatifs) nécessaires à la financiarisation de l’actif. Cela revient à dire que si l’on ne trouve pas un locataire, toute l’opération sera vouée à l’échec; et c’est là le premier volet du risque de marché.
Le second volet est directement lié à la probabilité de retournement du marché (crise du foncier qui peut induire une dévalorisation). Celle-ci peut contrecarrer les benchmarks et les comparaisons par rapport à l’actif immobilier concerné.
Il y a aussi le risque d’exécution du Business Plan. En effet, ce dernier est fondé sur les hypothèses que l’on se forge pour évaluer l’actif concerné et l’acheter au bon prix. Or, ces hypothèses sont avant tout formulées par l’investisseur; ce qui revient à dire que le marché peut très bien les confirmer ou les infirmer.
F. N. H. : Avec quelle prime de risque comptez-vous céder un actif financiarisé ?
M. T. : Précisons tout d’abord qu’une prime de risque est comparée à un actif sans risque comme c’est le cas d’un bon du Trésor sur 5, 6 ou 10 ans dont le rendement est sans risque. La prime est donc un complément de rémunération que vous donnez à votre acheteur par rapport à ces actifs. Cet acheteur, lorsqu’il acquiert l’actif immobilier, prend également des risques. L’actif immobilier financiarisé dégage certes des rendements, mais ceci ne change rien au fait qu’il est moins liquide qu’un actif financier, un bon du Trésor ou une action... De même, il se peut que le locataire que nous apportons dans l’actif financiarisé ne soit plus, un jour ou l’autre, solvable, ou paye en retard... induisant ainsi un coût. Bref, tous ces facteurs de risques ou d’illiquidités doivent être rémunérés par une prime de risque.
Quant à la valeur de cette prime, il n’existe pas de réponse directe à ce propos, car tout dépend de la qualité de l’actif vendu.
Concernant un actif dont le risque est moindre, dès lors que le locataire est une grande entreprise marocaine ou une multinationale (d’une solide solvabilité), on doit s’attendre à ce que cette prime soit moindre. Mais, au cas où le locataire serait d’une très bonne qualité sans pour autant être une grande entreprise ou une grande multinationale, ou si l’actif lui-même est moins «prime» par comparaison à l’actif déjà cité, alors on doit s’attendre à ce que la prime de risque soit un petit peu plus élevée que celle du premier cas.
D’une manière générale, la prime de risque se situe à quelques centaines de points de base par rapport à un rendement sans risque.
F. N. H. : Avez-vous prévu une indexation de la prime de risque ?
M. T. : C’est à l’acheteur de faire ses calculs et ses diligences pour savoir à quelle prime de risque il est prêt à accepter un actif financiarisé; ce qui revient à dire que ce n’est pas au vendeur de l’actif en question de l’indexer sur quoi que ce soit. Si l’achat d’une action ou d’une obligation est précédé par une analyse de l’environnement global, et notamment des différents facteurs qui sont directement liés à l’un de ces actifs, au moment de la négociation d’un actif immobilier financiarisé, l’acheteur procèdera à une analyse de même nature, mais en tenant compte cette fois-ci des perspectives d’évolution du marché, des taux d’intérêt sans risque... avant de proposer le taux de capitalisation à inclure dans la prime de risque.
F. N. H. : Bien entendu, le risque commercial et celui du Business Plan ne peuvent être couverts ?
M. T. : Sans aucun doute. Un risque de marché ou de Business Plan n’est pas à couvrir, mais à maîtriser. Il s’agit donc de risque à prendre ou à ne pas prendre. C’est ce choix qui justifie une rentabilité ciblée des fonds propres.
Pour augmenter les chances de réussite de l’opération, il faut savoir évaluer le risque commercial, savoir acheter le bon actif, le payer au bon prix, bien connaître la demande du marché, ne pas surestimer le prix de location ni celui de la vente dans deux ans par exemple... Bref, c’est de cette manière que nous maîtrisons nos risques afin de bien les intégrer.
F. N. H. : Est-ce que le risque fiscal sera répercuté sur l’utilisateur (acheteur ou locataire) de l’actif financiarisé ?
M. T. : Tout ce qu’une entreprise sait, et elle a raison, c’est qu’elle va payer un prix du marché. Donc, le poids fiscal, représenté par les droits d’enregistrement, la taxe urbaine, la patente..., est un paramètre intégré dans notre coût d’investissement et qui fera normalement partie de la valeur locative ou du prix de cession que nous proposerons à cette entreprise.