تحقيق .. اختلالات وخروقات بالجماعة الحضرية لمدينة «زايو» بفعل انتشار البناء العشوائي

عرفت مدينة زايو (ضواحي إقليم الناظور)، في الآونة الأخيرة، «انفجار» الوضع العمراني العشوائي، الذي حول العديد من أحياء المدينة إلى مرتع خصب لهذه الظاهرة، بفعل غياب المراقبة الفعلية للجهات المسؤولة وتقاعسها في تحريك المساطر القانونية المعمول بها في هذا الإطار، الأمر الذي أدى إلى تنامي وتيرة البناء العشوائي ومخالفة القواعد والضوابط المقررة في قانون التعمير وفي تصميم التهيئة، وفتح المجال أمام مافيات العقار للعبث بالمجال العمراني.
الكل يتساءل، كيف تحولت مدينة زايو إلى مرتع للبناء العشوائي، وما هي الأسباب التي أدت إلى تفشي الظاهرة، وهل «انفجار» الوضع العمراني غير القانوني جاء من تلقاء نفسه أم بفعل فاعل؟ وهل حقا سماسرة العقار هم المسؤولون عن استفحال الوضع؟، ومن فتح أمامهم المجال لتكريس هذه الظاهرة التي ضربت أطنابها في أرجاء المدينة، وتحولت إلى موضوع متداول لدى القوى الحية والمتتبعين للشأن العام؟ ...
أسئلة كثيرة حاولت «الاتحاد الاشتراكي» تلمس الإجابة عنها في هذا الملف الشائك.
ساعتان ونصف من الوقت على متن سيارة أجرة، هي المدة الكافية للجولان داخل أحياء مدينة زايو والوقوف عن كثب على ظاهرة البناء العشوائي التي تؤثث المشهد المحلي، حيث البيوت والدور أنسجت بشكل غير منتظم وغير خاضع للمقاييس والمواصفات التنظيمية، الأمر الذي جعل النسيج العمراني بالمدينة يتميز بعدم التوازن من حيث التجهيزات الأساسية التي تعرف نقصا ملحوظا في بعض أحياء المدينة، إن لم نقل المدينة بأكملها، حيث نتج عن هذه الوضعية «انفجار» العمران العشوائي الذي لم يخضع للمقاييس القانونية، باستثناء بعض الأحياء التي أنجزت مؤخرا.
عبر جولة صغيرة داخل أحياء مدينة زايو، يتبين أن التعامل مع البناء غير القانوني من قبل المسؤولين المحليين يتسم بالانتقائية وغض الطرف عن الجهة الموالية للقابضين بزمام أمور المدينة. مصادر «الاتحاد الاشتراكي» قالت، إن «غياب تطبيق القانون هو السمة البارزة سواء على مستوى الأحياء القابعة بتراب المدينة كعبة البام أو أحياء أخرى توجد تحت نفوذ الجماعة الحضرية كحي «أفراس، مارشال، بوزوف، معمل السكر، عدويات» ... ليبقى السؤال المطروح أين هي الجهات المسؤولة؟ و ماهو دورها في مثل هذه الخروقات؟.
ظاهرة البناء العشوائي، محاطة بالعديد من الشبهات، وحبلى بالإشكالات المتعددة التي تستدعي البحث على أكثر من مصدر للإجابة عن الأسئلة المطروحة، إذ هناك من يقول انه لا تتخذ قرارات زجرية في حق المخالفين نظرا لحسابات سياسية انتخابوية، وهناك من يشير إلى أن ازدواجية التعامل مع المواطنين التي ينهجها أصحاب الحال في مجال  البناء، ساهمت في تفشي ظاهرة البناء العشوائي، حيث سياسة «ماشفتيني ماشفتك»، سمحت لسماسرة العقار بالعبث في المجال العمراني، في حين تقول مصادر متطابقة : « إن ظاهرة البناء العشوائي حسب المشرع المغربي، تعتبر جريمة في حق التعمير ويعاقب عليها القانون، أما على مستوى مدينة زايو فيتضح أن هناك غيابا واضحا في التنسيق الفعلي بين الوكالة الحضرية والجهات المعنية، الأمر الذي يبين أن مدينة زايو قابلة للتعاطي مع الظاهرة والغرق في وحلها.
أهم المظاهر السلبية التي تميز النسيج العمراني بزايو تنحصر في افتقار أغلبية الأحياء المنتشرة للتجهيزات الأساسية، فضلا عن وجود أحياء أخرى لم يتم ربطها بشبكتي الكهرباء والماء الصالح للشرب إلا في السنوات الأخيرة، وكذا عدم توفر الأحياء على هيكلة طرقية منظمة، حيث اغلب الممرات غير مهيأة وغير معبدة مع انعدام التجهيزات المخصصة لصرف مياه الأمطار، مما يجعل عدة مناطق معرضة لخطر الفيضانات أثناء التساقطات المطرية الهامة.
ويشار إلى أن المسطرة التي يتم بها إنجاز تصاميم البناء تستغرق وقتا طويلا وتواجه مجموعة من العراقيل، منها بعض البقع التي لم يسمح لأصحابها بالبناء، وهي التي يتم اقتناؤها بطرق ملتوية من قبل أشخاص محسوبين على المجلس البلدي.
بلدية زايو تحت مجهر المجلس الجهوي للحسابات
تقرير المجلس الجهوي للحسابات بوجدة، لعام 2011، كشف عن وجود عدد من الاختلالات بالجماعة الحضرية لزايو، تتجلى بالأساس في تنامي وتيرة البناء العشوائي ومخالفة القواعد والضوابط المقررة في قانون التعمير وفي تصميم التهيئة من جهة ، وبطبيعة الوعاء العقاري من جهة ثانية.
وذكر التقرير الذي حصلت «الاتحاد الاشتراكي» على نسخة منه، أن الجماعة الحضرية بزايو سلمت خلال فترة فاتح يناير 2006 إلى غاية 30 شتنبر 2011، (6) رخص تتعلق بإحداث تجزئات سكنية، و1320 رخصة بناء و422 رخصة إصلاح، في حين منحت ذات الجماعة1171 رخصة بشغل الملك العام الجماعي لأغراض البناء، في حين كانت الوكالة الحضرية بالناظور خلال الفترة الممتدة من فاتح يناير إلى غاية 30 شتنبر 2011 ، قد وافقت على 521 مشروع بناء وتجزيء. وفي الوقت الذي تمت مراجعة ملفات مشاريع البناء وتجزئة الأراضي التي سلمت بلدية زايو رخص انجازها خلال سنتي 2009 و2010 ، تم تسجيل مجموعة من الملاحظات المتعلقة بتسليم 84 رخصة مُسلَّمة برسم سنة 2009 و 76 رخصة برسم سنة 2010 لم تحصل على موافقة الوكالة الحضرية بالناظور، وهو الأمر الذي يخالف مقتضيات الفقرة 4 من المادة 3 من الظهير الشريف رقم 1.93.51 المتعلق بإحداث الوكالات الحضرية.
وأوضح التقرير، أن الجماعة الحضرية سلمت إلى السيد « و.ل » رخصة بإحداث تجزئة تحمل رقم 64 بتاريخ 19 أبريل 2006 ، وبعد ذلك حولت هذه الرخصة في إسم السيد « م.ر » ثم في إسم السيد « ع.ر.ل » مع العلم أن هذا الأخير قدم طلب التحويل إلى الجماعة في 11 شتنبر 2007 .
وسجل تقرير المجلس الجهوي للحسابات، ملاحظته المتعلقة بالمشروع الأصلي الذي حظي بالموافقة المبدئية للجنة الإقليمية للتعمير بتاريخ 10 مارس 1998 ثم بتاريخ 30 شتنبر 2003، وهو المشروع الذي يمتد على مساحة تقدر بحوالي 9 هكتارات، ويضم 408 قطع أرضية، في حين كانت الرخصة المسلمة إلى كل من « م.ر » ثم بعده إلى « ع.ر.ل » تتعلق بمشروع تجزئة يمتد فقط على مساحة 1.700 م 2 ويضم 40 قطعة أرضية لا غير.
وقالت المصادر ذاتها، إن الجماعة الحضرية قامت بتحويل رخصة إحداث التجزئة إلى تجزئة أخرى لا تتعلق بنفس الموضوع وفي اسم شخص آخر، كما لم تعمد إلى عرض هذا التعديل الذي لحق المشروع الأصلي، على لجنة التعمير والبناء المختصة.
وأكد المصدر ذاته، أن الجماعة الحضرية بزايو سلمت إلى السيد « ح.ق » رخصة بإحداث تجزئة تحمل رقم 148 بتاريخ 15 أكتوبر 2008 ، مع العلم أن الطلب الذي تقدم به المعني بالأمر والتصميم الذي وافقت عليه الوكالة الحضرية بتاريخ 26 شتنبر 2008، يتعلقان بتقسيم أرض وليس بتجزئتها.
وبعد موافقة لجنة التعمير والبناء المختصة على مشاريع بناء من عدة طوابق، عمدت مصالح الجماعة الحضرية بزايو إلى تسليم رخص بناء جزئية للمستفيدين قصد بناء طابق سفلي، وبعد ذلك طابق أول ثم طابق ثان. ويتم تِباعاً أداء الرسم المستحق عن عمليات البناء بشكل مجزأ أيضاً عند تسليم كل رخصة على حدة، الأمر الذي يخالف مضمون الموافقة التي أبدتها لجنة التعمير والبناء المختصة بشأن مشروع البناء ذي الصلة، ولا ينسجم ومقتضيات التصميم والضابط المتعلق به الموضوعين لتهيئة بلدية زايو، واللذين تمت الموافقة عليهما بموجب المرسوم رقم 2.00.755 الصادر في 23 غشت 2000 .
وجاء في تقرير المجلس الجهوي للحسابات، انه «لا يتيح تسليم مثل هاته الرخص للجهات المكلفة بالتعمير ومراقبة البناء التحقق من التزام المستفيدين بتصاميم البناء المسلمة إليهم، ذلك أنه بعد إتمام أشغال بناء الطابق السفلي مثلاً وحصول المعني بالأمر على رخصة السكن، يتقدم بطلب بناء طابق أول أو ثان . وبعد إتمام أشغال البناء بهذه الطوابق الإضافية، يباشر استعمالها دون الحصول على رخصة السكن بشأنها، مما يتعذر معه التحقق من التزامه بتصميم البناء الذي وافقت عليه لجنة التعمير المختصة، وكذا من احترامه لضوابط البناء المعمول بها ولا سيما تلك المحددة في تصميم التهيئة والضابط المتعلق به (التصفيف، البروزات، العلو، المواصفات المعمارية)».
تسليم رخص تجزئة أراض لا تتوفر فيها الشروط القانونية
وقف تقرير المجلس الجهوي للحسابات، على حالات قامت خلالها الجماعة الحضرية لزايو بتسليم رخص لتجزئة أراض ليست محفظة ولا موضوع مطلب للتحفيظ، بل إنها أحيانا محل نزاع بين الأشخاص المستفيدين من هاته الرخص وإدارة الأملاك المخزنية، الأمر الذي يخالف مقتضيات المادة 5 من القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات. ويتعلق الأمر بالرخصتين رقم 64 و 177 عن سنة 2006 والرخصتين رقم 41 و رقم 181 برسم سنة 2007 والرخصة رقم 148 في سنة 2008 .
وبخصوص رخصة تجزئة الأرض رقم 41 بتاريخ 6 مارس 2007 ، وحسب مراسلة مرقمة تحت عدد 1235 ومؤرخة في 15 مايو 2009 صادرة عن مديرية أملاك الدولة دائرة أملاك الدولة بالناظور، فإن السيدين « ب.م.ر » و « م.ع.م.أ » عمدا بتاريخ 26 أبريل 2004 إلى إيداع مطلب عدد 18638 / 11 لتحفيظ قطعة أرضية كائنة بجماعة زايو مساحتها التقريبية 2 ه 40 آر مناصفة بينهما، وذلك استناداً إلى رسم شراء عدلي مؤرخ في 28 ماي 1992 .
وقد ثبت لهذه المديرية أن الوعاء العقاري لمطلب التحفيظ المذكور يقع داخل حدود عقار الدولة موضوع المطلب عدد 4739 / 11(رسم خليفي عدد 2073 ) مساحته 114 ه 08 آر 41 س استرجعته في إطار مقتضيات ظهير 02 مارس 1973  و يجري تحفيظه في اسمها، حيث تم إجراء عملية تحديده بتاريخ 20 شتنبر 1988، في حين عملية تحديد المطلب عدد11 / 18638 المذكور، التي كان مقرراً إجراؤها بتاريخ 21 دجنبر 2005 أدت إلى نتائج سلبية.
وأشارت المصادر، إلى أن الشخصين المستفيدين من رخصة تجزئة هذه الأرض قد أدليا لمصالح الجماعة الحضرية زايو بشواهد صادرة عن إدارة المحافظة العقارية بالناظور مؤرخة على التوالي في 16 دجنبر 2005 و 04 مارس 2008 و 11 يونيو 2008 و 16مارس 2009 تشير جميعها إلى أن مسطرة تحفيظ الملك موضوع المطلب عدد 18638 / 11 تتابع في اسم السيدين « ب.م.ر » و « م.ع.م.أ » مناصفة بينهما، وأنه لا يوجد لحد تاريخه أي تعرض أو طلب إيداع لحق عيني أو لتحمل عقاري، بينما تشير مراسلة مديرية أملاك الدولة بالناظور إلى أنه كان هناك تعرض إثر إجراء عملية التحديد المتعلقة بمطلب  التحفيظ والتي كانت نتائجها سلبية.
وفي هذا الإطار، تنطبق على الرخصة رقم 177 بتاريخ 29 نونبر 2006 والمسلمة إلى ورثة السيد « أ.ب » حيث يستفاد من مراسلة تحمل رقم 1799 ومؤرخة في 08 غشت 2008 صادرة عن مديرية أملاك الدولة دائرة أملاك الدولة بالناظور، أن مشروع إحداث هذه التجزئة يقع ضمن الوعاء العقاري للملك المخزني عدد 775 /ح الذي تتابع الدولة (الملك الخاص) مسطرة تحفيظه تحت عدد 11 / 4176 والذي استرجعته بمقتضى ظهير 02 مارس 1973 وبموجب القرار الوزاري رقم 74 / 180 بتاريخ 05 مارس 1974 . وأن وضعية هذا العقار لم تتم تسويتها مع الورثة المذكورين في إطار النزاع الناشئ عن تطبيق الظهير الآنف ذكره، نظراً لوجود جزء منه العقار داخل المدار الحضري لبلدية زايو.
وأوصت المديرية في ختام مراسلتها برفض الموافقة أو الترخيص لإحداث أي مشروع أو تجزئة فوق عقار الدولة المذكور، لأن ذلك يندرج ضمن الاحتلال غير المشروع.
عدم استكمال الإجراءات المسطرية ضد مخالفي قانون التعمير
بلغ مجموع مخالفات قانون التعمير المسجلة من طرف الجماعة الحضرية بزايو خلال الفترة الممتدة ما بين فاتح يناير 2009 إلى غاية 30 شتنبر 2011، أزيد من 119 مخالفة تتعلق جلها بالبناء دون ترخيص المؤدي إلى ظهور انتشار البناء العشوائي، إذ لوحظ تنامي وتيرته بشكل ملموس خلال السنوات الثلاث الأخيرة. 
ومن جهتها، قامت مصالح الوكالة الحضرية بالناظور بتسجيل 30 مخالفة، خلال الفترة من فاتح يناير 2009 إلى غاية 30 شتنبر 2011 ، تتعلق 25 مخالفة منها ببناء دون ترخيص، والخمس مخالفات الأخرى بترخيص من طرف الجماعة الحضرية زايو دون موافقة اللجنة التقنية المختصة.
وقد أحالت الجماعة تحت إشراف مصالح عمالة إقليم الناظور، 107 مخالفة على وكيل الملك لدى المحكمة الابتدائية بالناظور، بينما لم تدل بنسخ الشكايات الموجهة إلى النيابة العامة بخصوص 12 مخالفة متبقية.
ومن خلال المعاينات الميدانية لعدد من البنايات التي أحالت الجماعة بشأنها شكايات على النيابة العامة، ثبت أن الأشخاص المخالفين لم يستجيبوا لإعذارات الجماعة بإيقاف الأشغال، ولم تُتّخذ في حقهم التدابير اللازمة لإنهاء المخالفة وفقا للمقتضيات الزجرية المقررة في القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير.
وتبين من خلال مراجعة لائحة الشكايات المعنية، أن مصالح الجماعة الحضرية زايو لا تتأكد من إحالة المخالفات التي عاينها موظفوها المكلفون بمراقبة المباني على النيابة العامة بالمحكمة المختصة. فقد ثبت أن هناك حالات عديدة لمخالفات وجهتها الجماعة تحت إشراف مصالح عمالة إقليم الناظور، إلى السيد وكيل الملك لدى المحكمة الابتدائية بالناظور، غير أنها المخالفات لم تسجل بالنيابة العامة لهذه المحكمة.
اختلالات في فرض واستخلاص الرسم على عمليات البناء
سجل تقرير المجلس الجهوي للحسابات، أن تطبيق سعر الرسم على عمليات الإصلاح المحدد في القرار الجبائي رقم 05 بتاريخ 17 يونيو 2008 تم ابتداء من تاريخ 24 مارس 2008 ، في حين شرع في تطبيق السعر الجديد بالنسبة للرسم على عمليات البناء ابتداء من تاريخ 26 مارس 2008 . أما في ما يتعلق بالرسم المفروض على شغل الملك الجماعي العام مؤقتا لأغراض البناء، فقد عمدت مصالح الجماعة الحضرية زايو ابتداء من 16 مارس 2009 إلى تطبيق مبلغ موحد قدره 800,00 درهم بالنسبة لكل رخصة بناء على أساس 20 م 2 كمساحة مشغولة بدل مبلغ 400,00 درهم المحدد في السابق على أساس 10 م 2 كمساحة مشغولة.
وأشار التقرير، إلى أن رخص شغل الأملاك الجماعية العامة مؤقتاً لأغراض البناء التي تسلمها الجماعة في مادتها الثالثة أن الرسم المتعلق بشغل الملك الجماعي العام لأغراض البناء يُستحق كل ستة ( 06 ) أشهر خلافا لمقتضيات المادة 180 من القانون رقم 30.89 يحدد بموجبه نظام للضرائب المستحقة للجماعات المحلية وهيئاتها، التي تنص على ما يأتي: « يحدد السعر الأقصى للرسم المشار إليه أعلاه بأربعين درهما ( 40 ) للمتر المربع عن كل ربع سنة. وتبتدئ أرباع السنة من فاتح يناير و فاتح أبريل و فاتح يوليو و فاتح أكتوبر. وكل ربع سنة شرع خلاله في شغل الملك الجماعي العام يستحق عنه الرسم بكامله .»
وأكد المصدر، أن الجماعة الحضرية بزايو تقوم بتسليم رخصة البناء ورخصة شغل الأملاك الجماعية العامة مؤقتاً لأغراض ترتبط بالبناء دفعة واحدة للمستفيد من رخصة البناء بعد أن يؤدي المبالغ المطابقة لهاتين الرخصتين لدى وكالة 371 التقرير السنوي للمجلس الأعلى للحسابات 2011 المداخيل.
وبما أن رخصة شغل الأملاك الجماعية العامة مؤقتاً ترتبط بالبناء، تجدد عند انتهاء كل ثلاثة أشهر، فإنه يتعين على مراقبي البناء بالجماعة معاينة انتهاء أوراش البناء بعد انصرام هذا الأجل، وإخبار مصلحة الوعاء الضريبي في حالة استمرار المستفيدين من شغل الملك الجماعي العام حتى يتم فرض الرسم ذي الصلة من جديد، غير أن مراقبي البناء بالجماعة لا يقومون بهذه المهمة، وبذلك لا تجدد الجماعة تطبيق الرسم على شغل الملك الجماعي حتى بالنسبة لرخص البناء المسلمة في سنتي 2006 و 2007، والتي لم ينه المستفيدون منها أشغال البناء بعد مرور أزيد من خمس سنوات، ولم يبادروا إلى تقديم طلب الحصول على رخصة السكن كما سبقت الإشارة إلى ذلك.
 ويتبين من خلال مراجعة ملفات رخص البناء التي سلمتها الجماعة الحضرية زايو، أن هناك حالات لم تسلم بشأنها المصالح الجماعية المعنية رخصا بشغل الأملاك الجماعية العامة مؤقتاً لأغراض ترتبط بالبناء، وبالتالي لم تقم وكالة المداخيل باستخلاص الرسم المفروض على هذه العمليات.
وبالرغم من أن إصلاح وترميم المباني بشتى أنواعها يستلزم في غالب الأمر استعمال حيز من الملك الجماعي العام (وضع الواقيات وأدوات ومواد البناء المختلفة). فقد لوحظ أن الجماعة لا تتحقق من شغل ملكها العام من طرف المستفيدين من رخص الإصلاح، ولا تطبق عليهم الرسم المفروض على شغل الأملاك الجماعية العامة مؤقتاً لأغراض ترتبط بالبناء.
وبالنظر إلى العدد المتزايد لهذا النوع من الرخص، والذي حصر مجموعه في 361 رخصة خلال الفترة مابين 2006 و 2010، يتضح أن مداخيل مالية مهمة ضاعت على الجماعة جراء عدم تطبيق الرسم المذكور على عمليات الإصلاح التي ترخص لها.