العلم تغوص في أعماق قضية تفويت عقار الحديقة الوطنية للحيوانات بالرباط

التحقيق الصحفي من انجاز فريق من هيئة تحرير العلم عبد الله البقالي -لحسن الياسميني - محمد لديب - عبد العزيز اجهبلي - إدريس الزهري - حسني بورحيم قد يكون السيد أحمد توفيق احجيرة وزير الإسكان والتعمير والسياسة المجالية غير معني بهذه القضية بصفة مطلقة، فالمرور بدروب هذه القضية المتشعبة لا تصادف خلالهُ أي أثر لتدخل هذه الوزارة، بل إن الموضوع بقي مرتبطا بين وزارة المالية والوزارة الأولى والمندوبية السامية للمياه والغابات ومكافحة التصحر وولاية الرباط سلا زمور زعير، لكن من المفيد في إطار تسليط الأضواء الكاشفة على هذا الملف الذي أثار كثيرا من اللغط واللغو أن ننصت إلى ما قاله وزير الإسكان.
وزير الإسكان والتعمير والتنمية المجالية يوضح
اعتبر توفيق احجيرة، وزير الإسكان والتعمير، أن المشروع الذي وقعت عليه كل من المندوبية السامية للغابات ومجموعة الضحى، والقاضي بتفويت عقار حديقة الحيوانات بالقرب من حي الرياض بقيم 420 مليون درهم لإنشاء مركبات سياحية وترفيهية وسكنية فاخرة، يعد من بين المشاريع التي تصنف في خانة الصفقات المربحة للطرفين.
واعتبر أن المشروع الذي ستقيمه الضحى في ضواحي مدينة الرباط بالقرب من تمارة يعد من المشاريع المتميزة على المستوى العمراني.
وقال توفيق احجيرة في تصريح للعلم، إن هذا المشروع جاء في وقت أضحت فيه الحديقة في وضعية يرثى لها، معتبرا أن الصفقة التي تمت في إطار من الشفافية، ستساهم في الرفع من المستوى العمراني بالمنطقة، وأضاف أن الضحى تقيم هذا المشروع على الرغم من كون نصف مساحة الأرض التي سيقام عليها، تعد غير صالحة بسبب القطارات التي تمر كل نصف ساعة
وكان السيد أحمد توفيق احجيرة قد حل ضيفا على القناة الأولى مساء يوم الاثنين 21 يوليوز 2008 وتحدث عن جميع الإشكاليات المرتبطة بالاستثمار وقدّم بشكل جلي توضيحات في شأن تفويت عقار الحديقة الوطنية للحوانات مجموعة الضحى. وفي هذا الصدد قال وزير الإسكان والتعمير والتنمية المجالية إن المقاربة التي اعتمدها المغرب في مجال الاستثمار مبنية على مبدإ الشفافية، وأقرت سلطاته الوصية مسطرة واضحة تعكس الحرص الشديد على احترام هذه الشفافية، موضحا في هذا السياق أنه إذا بلغ المشروع المتعلق باستثمار جديد يقل عن 200 مليون درهم فإن المعني بهذا الاستثمار يقدم مشروعه للمركز الجهوي للاستثمار الذي يتكلف بدراسة الملف والجواب عليه في آجال مقبولة، أما إذا تجاوزت قيمة المشروع هذا المبلغ فإن الملف يحال برمته على لجنة وزارية متخصصة يرأسها الوزير الأول شخصيا، وذكر السيد الوزير أن هذه المقاربة مكنت في ظرف زمني وجيز من الموافقة على 8500 استثمار جديد بلغت قيمتها الإجمالية 667 مليار درهم ووفرت 620 ألف منصب شغل قار، وهذه النتائج برأي وزير الإسكان تثبت أن المقاربة مفتوحة أمام الجميع، واستدل في تقييمه الإيجابي لهذه الحصيلة بأن
المغرب أصبح متقدما في الاستثمار على دول منافسة، إذ يحتل المرتبة الأولى على صعيد المغرب العربي والرابعة على المستوى الإفريقي فيما يتعلق باستقطاب رؤوس الأموال الأجنبية.
وفي رد صريح على الانتقادات التي وجهت لصفقة تفويت عقار الحديقة الوطنية للحيوانات بالرباط قال السيد أحمد توفيق احجيرة إن السياسة الحكومية في مجال تشجيع الاستثمار لم ترتكز أبداً على إعلان مناقصات في أسعار العقار بل إنها اختارت أن يكون الاستثمار رافعة حقيقية من رافعات التنمية وذكر في هذا السياق إن دولا منافسة للمغرب في مجال استقطاب الاستثمارات تعطي العقار للراغبين في الاستثمار فوق أراضيها بالمجان بل وتزيد فوق ذلك تسهيلات أخرى، مما يعني أن المنافسة محتدمة في هذا الشأن.
ونفى في هذا الصدد أن تكون الحكومة المغربية قامت بأي تفويت لأي عقار خارج دائرة القوانين المنظمة لذلك.
عبد الرزاق ولي الله عضو المكتب المديري بمجموعة الضحى يصرح
وقال عبد الرزاق ولي الله، عضو المكتب المديري بمجموعة الضحى، إن هذا المشروع، الذي سيقام فوق حديقة الحيوان بتمارة، سيستغرق إنجازه خمس سنوات، وأكد أن مذكرة التفاهم التي وقعت عليها كل من الضحى والمندوبية السامية للغابات تنص على إقامة حديقة للحيوانات والترفيه، بغلاف مالي يبلغ 7.4 مليار درهم، منها 2.4 مليار درهم ستخصص للتهيئة السياحية العقارية للحديقة الحالية، وذلك على مساحة 50 هكتارا، و 420 مليون درهم خصصت للحديقة الجديدة للحيوانات والترفيه بالرباط، التي ستنجز، وفق المعايير الدولية المعمول بها في هذا المجال، على مساحة تناهز 50 هكتارا.
وأكد ولي الله، أن المجموعة التي شرعت فعليا في أشغال البناء في جزء من الحديقة وذلك بعد أن سلمنا جميع المبالغ المالية المتفق عليها مع المندوبية وفق ما تنص عليه مذكرة التفاهم التي وقع عليها الطرفان يوم 26 نونبر من سنة 2006، وذلك بعد أن وقع الاختيار على مجموعة الضحى بناء على مجموعة من المعايير التي تم تحديدها من طرف الجهات المسؤولة.
كما التزمت مجموعتنا، يقول ولي الله، ببناء مآوي ومخابئ للحيوانات على نفقتنا الخاصة وذلك في 30 هكتارا المتبقية، بحيث لن يكون هناك أي أثر سلبي على الحيوانات، برأي خبراء المندوبية أنفسهم.
ويقول هنا لابد أن أشير الى أن 27 هكتارا من الحديقة كانت خالية من أي نوع من أنواع الحيوانات، باستثناء القليل منها، وهي التي قمنا بإعداد الاقفاص لها في مكان آخر من الحديقة نفسها، في انتظار إنشاء الحديقة الجديدة، حيث أن الاتفاقية تنص بالفعل على تحرير نصف مساحة الوعاء العقاري للحديقة الحالية، الذي هو عبارة عن مساحات فارغة غير مستغلة.
وقد قامت الضحى، يؤكد عبد الرزاق ولي الله في تصريحه للعلم، في إطار الإجراءات المصاحبة لهذا المشروع بتسليم مبلغ مليار سنتيم للمندوبية السامية للغابات، الى جانب مبلغ 4 ملايين درهم الذي خصص لبناء الأقفاص ومآوي الحيوانات التي تم تحويلها من أمكنتها، هذا علما أن المجموعة دفعت 420 مليون درهم... قيمة صفقة بشراء الوعاء العقاري الذي كان يشكل حديقة الحيوان.
وأكد أن مبلغ تشييد أقفاص جديدة لايدخل في نطاق الاتفاق الأساسي الذي وقعت عليه المجموعة مع المندوبية، لكن ذلك في إطار سعي المجموعة للمساعدة في المحافظة على الثروة الحيوانية التي تتوفر عليها الحديقة الحالية، وتأمين أفضل الشروط لعيش هذه الحيوانات، في انتظار ترحيلها الى مقرها الجديد بالحديقة الجديدة، التي تم خلقها من طرف المندوبية عبر شركة أنشئت من أجل هذا الغرض.
واعتبر أن المشاريع التي شرع في تشييدها من مدة وجيزة، لاقت إقبالا كبيرا من طرف الزبناء الراغبين في اقتناء العقار الراقي والفاخر، وساعد على هذا الأمر التصميم المتميز الذي وضع به المشروع، الذي تشكل به المساحات الخضراء حصة الأسد.
وقال إن المشروع، الذي سينجز بالمنطقة، سيتكون من مؤسسات فندقية، ومركب سينمائي متطور وقصر للمؤتمرات ومركز ترفيهي وسوق ممتاز فاخر، وقطع أرضية مخصصة لإنشاء فيلات وشقق فاخرة جدا وعمارات مخصصة للشركات.
ويؤكد ولي الله، أن الأسعار التي طبقتها الضحى، والتي تقل كثيرا عن الأسعار المطبقة في المناطق المحيطة، حيث تتجاوز أسعار المتر المربع في منطقة الرياض 22 ألف درهم للمتر المربع، جعل العديدمن الزبناء يتهافتون بشكل كبير على المنتوج الذي تقيمه الضحى في المنطقة.
وربط ولي الله، المدير العام لمجموعة الضحى للإنعاش العقاري، هذا الإقبال باعتماد وسائل شفافة في تسويق المنتوج العقاري في هذه المنطقة، التي تعد من بين ارقى المناطق السكنية في العاصمة، والتي تقوم على أداء الزبون للسعر الحقيقي المضمن في عقدة الشراء والابتعاد الكلي عن «النوار» وإتاحة تسهيلات كبيرة في الحصول على التمويل البنكي وبأسعار ذات فائدة تفضيلية مقارنة مع الفوائد المطبقة في السوق، الى جانب الجودة التي يتسم بها المنتوج.
واعتبر ولي الله أن هذا المشروع يبقى من بين أكثر المشاريع ضخامة وفخامة التي تقوم الضحى بتسويقها في المنطقة، وقال إن الأسعارالمطبقة تظل جد معقولة خاصة في حالة مقارنتها بوضعية السوق العقاري في المغرب حاليا، والتحملات الاستثمارية الخاصة بإقامة المشروع نفسه، الى جانب المردودية نفسها، التي تظل هي أيضا معقولة مقارنة مع ماهو معمول به في السوق.
مديرية الأملاك المخزنية مكلفة بتدبير بعض أملاك الدولة والأملاك تحت الأرض
هذا ما ينص عليه القانون بالنسبة لتدبير الأملاك العمومية
تعتبر الملكية العقارية العنصر الأساسي في تطبيق برامج الدولة المتعلقة بالاستثمار والتعمير وإنتاج الوحدات السكنية، غير أن المتدخلين في قطاع التعمير والتهيئة يواجهون عدة مشاكل لعل أهمها هو تعدد الأنظمة العقارية وتعقدها.
إن الدولة وأشخاص المعنوية العامة (بصفة عامة)، التي منح لها القانون صلاحية امتلاك الأموال (عقارات ومنقولات) ، تعمل على تسيير هذه الأموال، وفي نفس الوقت تسعى إلى الرفع من رصيدها واحتياطاتها العقارية، لا من أجل تحقيق ربح مادي، كما هو الحال بالنسبة للخواص، وإنما من أجل إشباع حاجيات الصالح العام، وتمكين الدولة وهيئاتها من العقارات والأراضي اللازمة لإنجاز مشاريعها الموجهة لخدمة وتحقيق المنفعة والصالح العام.
والملكية الخاصة للدولة لا تختلف عن الملكية الخاصة للأفراد، ويجوز التصرف فيها بكل أنواع التصرفات القانونية من بيع وكراء وغير ذلك.
ويعهد بتدبير الأملاك الخاصة للدولة الى مديرية الأملاك المخزنية باستثناء الملك الغابوي الذي وإن كان يعتبر ملكا خاصا للدولة، إلا أنه عهد بتسييره وتدبيره للجهة المكلفة بالملك الغابوي.
وحسب المرسوم المؤرخ في 22 نونبر 1978 المتعلق بهيكلة وزارة المالية، فقد كانت هذه المديرية رغم أهميتها تتكون على الصعيد المركزي من قسمين اثنين فقط وهما:
قسم الاقتناءات العقارية الذي يتكون من:
+ مصلحة نزع الملكية.
+ مصلحة الخبرة العقارية.
قسم إدارة الأملاك ويتألف من:
+ مصلحة التسيير.
+ مصلحة الأملاك المعدة للسكنى.
+ مصلحة النزاعات.
+ مصلحة الدراسات والتشريع.
+ مصلحة التفتيش والتكوين المهني.
كما اشتملت مديرية الأملاك المخزنية على مصالح خارجية.
ونظرا لأهمية الاختصاصات المسندة الى مديرية الأملاك المخزنية ورغبة في تطوير أدائها، جاءت المذكرة رقم 15/9622 المؤرخة في 08 نونبر 1988، وأحدثت مصالح جديدة قصد مواكبة القضايا التي يطرحها تسيير ملك الدولة الخاص.
اختصاصات مديرية الأملاك المخزنية:
حدد الفصل الرابع من مرسوم 22 نونبر 1978 اختصاصات مديرية الأملاك المخزنية كما يلي:
اقتناء العقارات وتخصيصها للمرافق العمومية.
بيع الأدوات غير الصالحة للاستعمال، والحطام البري والبحري، وكذلك ثمار ومحصولات ملك الدولة الخاص غير الملك الغابوي وملك الدولة العام.
تصفية الوضعية القانونية للأملاك.
حيازة وتسيير الممتلكات الصادرة في حق أربابها أحكام غيابية، أو الممتلكات الموضوعة تحت الحراسة القضائية، أو المصادرة أو الناتجة عن التركات الشاغرة.
مراقبة بعض العمليات العقارية طبقا للقوانين والأنظمة المعمول بها والمساهمةفي الدراسات وفي إعداد النصوص التشريعية.
التقاضي أمام المحاكم.
غير أن أهم اختصاص هو تكوين وتسيير ملك الدولة الخاص، غير الملك الغابوي، وكذلك الأملاك المعدنية الخاضعة لإشراف وزارة الطاقة والمعادن.
إن تدبير الملك الخاص للدولة يتم عن طريق مجموعة من العمليات والتصرفات التي يسمح بها القانون، وعموما فإن التدبير أو التصرف في أملاك الدولة الخاصة يتم بإحدى طرق ثلاث:
1 بيع أملاك الدولة الخاصة:
إن مديرية الأملاك المخزنية هي التي تشرف على عملية البيع التي تتم بإحدى طريقتين:
أ البيع عن طريق السمسرة العمومية: وذلك طبقا لدورية الأملاك المخزنية رقم 193 الصادرة بتاريخ 02 أكتوبر 1967، وتخص العقارات المخزنية التي يتطلب تسييرها مصاريف كبيرة بينما يكون مردودها ضعيفا، أو التي تكون مساحتها صغيرة، أو بعيدة عن الجهة المكلفة بتسييرها.
والبيع بالسمسرة العمومية يتم وفق مسطرة خاصة تشتمل على مجموعة من الإجراءات.
ب البيع بالتراضي: ويتم اللجوء إليه في حالات عديدة نذكر منها تفويت العقارات الى العاملين بالإدارات والمتقاعدين والأشخاص الراغبين في إنجاز مشاريع سكنية أو تجارية.
وتجدر الإشارة إلى أن النص الذي يسمح بالبيع إما أن يتخذ شكل قرار لوزير المالية إذا كانت قيمة العقار تقل عن 000.250 درهم، أو يكون بمرسوم للوزير الأول إذا زاد مبلغ التفويت عن هذا المبلغ.
2 التخصيص : يعتبر الفصل 83 من المرسوم الملكي الصادر بتاريخ 21 أبريل 1967 بشأن المحاسبة العمومية، الأساس القانوني لتخصيص العقارات للإدارات والمؤسسات العمومية تخصص لها بمقابل، إذا لم تكن هذه الأملاك قد اقتنيت باعتمادات خاصة لهذه الإدارات أو المؤسسات.
وتقوم الإدارات بإعداد برنامج سنوي للاقتناءات العقارية وتبعث به إلى مديرية الميزانية قصد المصادقة عليه، لتقوم هذه الأخيرة بعد ذلك بإرسال تلك البرامج إلى مديرية الأملاك المخزنية لتقوم بتنفيذه.
وحينما تقوم مديرية الأملاك المخزنية بتخصيص عقار لفائدة إدارة ما، فإن هذه الأخيرة لا تصبح مالكة له، بل لها مجرد حق الاستغلال، وبعد استغناء هذه الإدارة عنه يتم إعادته إلى مديرية الأملاك المخزنية مجانا.
3 كراء الأملاك المخزنية:
يمكن كراء الأملاك المخزنية سواء تعلق الأمر بالمباني السكنية أو الأراضي الواقعة بالمجال الحضري وكذا الأراضي الفلاحية.
ويتم الكراء إما عن طريق إجراء سمسرة عمومية أو بالمراضاة.
خلاصة
آن الأوان لتغيير تسمية المديرية المكلفة بتدبير الملك الخاص للدولة (مديرية الأملاك المخزنية)، على اعتبار أن لفظ المخزن لم يعد شائع الاستعمال، لذلك يستحسن تغيير اسم هذه المديرية ليصبح مديرية أملاك الدولة الخاصة، وذلك لتمييزها عن الملك العام الذي يعهد بتدبيره لوزارة التجهيز.
إن الإكراهات العقارية في ظل التوسع العمراني الكبير تفرض على كافة المتدخلين في الميدان العقاري بدل المزيد من المجهودات لتسهيل مهمة المستثمرين عن طريق توفير بنيات عقارية جاهزة في ظل الطلبات المتزايدة على الوعاء العقاري، ولهذا يتعين التفكير في سياسة جديدة تمكن من تكوين احتياطي عقاري بيد الدولة من أجل ضبط الرصيد العقاري والحد من المضاربات العقارية والاستجابة لحاجيات الإدارات والأفراد.
حاتم الرحاوي: باحث في العقار والتعمير
رأي خبير في المجال العقاري
الموقع يمثل القاعدة الذهبية لتحديد السعر
وجود عقارات قريبة من الطرق السيارة وخطوط السكك الحديدية يؤثر في أسعارها
اعتبر هشام العمراني، الخبير في المجال العقاري، أن عامل حاسم في السعر النهائي للعقارات السكنية أو الترفيهية يظل الموقع بالدرجة الأولى، الذي اعتبره القاعدة الذهبية التي يعتمدها المنعشون العقاريون في تحديد السعر النهائي للعقار.
وأبرز العمراني، أن هناك مجموعة من العوامل الأخرى تتحكم هي الأخرى في تحديد سعر التسويق، كتوفر المرافق الاجتماعية الضرورية كمراكز التسوق والمؤسسات التعليمية والتجارية والترفيهية.
وأكد أن وجود قطع عقارية بالقرب من الطرق السيارة أو السكة الحديدية يساهم بشكل كبير في التأثير على السعر النهائي للعقار ويفرض على المنعش العقاري عدم استغلال جزء كبير من المساحات التي تطل على السكة الحديدية.
وأوضح أن هذا العامل يجعل من مجموعة من البقع الأرضية التي تطل على السكك الحديدية تبقى غير قابلة للاستعمال، نظرا لشدة حجم الضوضاء الذي يتسبب فيه مرور القطارات، خاصة السريعة منها.
وكان مسؤول من وزارة الإسكان، قد اعتبر أن مرور السكة الحديدية على طول البقعة الأرضية لحديقة الحيوان، التي فوتت لمجموعة الضحى، جعل من هذه الأخيرة تلجأ إلى إقامة مساحات خضراء على طول المساحات المجاورة للسكة.
واعتبر أن جزءا مهما من هذه المساحة يظل غير قابل للاستغلال على مستوى إقامة مشاريع سكنية، والاستعاضة عنها بإقامة مساحات خضراء.
رأي الباحث في علم الاجتماع
ضرورة إعادة النظر في مفهوم المدينة وتجديد إطارات العيش
ينبغي الاعتراف بأن الحديقة الوطنية للحيوانات لم تكن تستجيب للمعايير الدولية المعمول بها في هذا المجال، ولم تكن توفر مجالا ترفيهيا وتربويا لائقا يتعرف فيه المواطنون على حيوانات توجد في مجالات طبيعية أخرى، لهذا فالتفكير في إنشاء حديقة جديدة للحيوانات تحترم المعايير الدولية وتكون إطارا حقيقيا للترفيه والتعرف على مختلف أشكال الحيوانات والطيور يعتبر عملا مطلوبا ومرغوبا فيه متى قامت به الدولة، لكن لا يجب تفويت مفهومه لأحد المستفيدين المتربصين بهذا المشروع وفي هذا الحالة لا نكون أمام مشروع تنموي متكامل ومندمج بقدر ما نكون أمام سلسلة من الإجراءات «الحيل» لخدمة أهداف ومشاريع خاصة. أما بالنسبة لمسألة النظام البيئي للرباط، فلنتواضع بعض الشيء ولنقل، ليس بقاء حديقة الحيوانات بالشكل الذي كانت عليه هو الذي سيحل مشكل التلوث وسيضمن إطاراً إيكولوجيا للعيش، فالمسألة أعقد من أن تحلها مساحة حديقة الحيوانات، إن ما ينبغي هو إعادة تحديد مفهوم المدينة وإطارات العيش وتخليص المفهوم من طابعه الإسمنتي، وعدم نسيان أن السكان يعيشون بين السماء والأرض وبين أشكال للحياة وليس فقط بين جدران الإسمنت اللهم إذا اعتبرنا
المواطنين فئرانا منتهى آفاقها جحور من إسمنت. وفي جميع الأحوال هذا نقاش طويل لا أجد أن المهندسين قد انخرطوا فيه فعليا بالمعنى المدني والسياسي.
ثانيا، مسألة التفويتات فيها نظر، خصوصا عندما يتم الإعلان عن مبدأ المصلحة العامة، فمن حيث المبدأ لا اعتراض على تفويت الدولة لجزء من ملكها إذا اقتضت المصلحة ذلك، لكن وفق شروط محددة تسجل في دفتر تحملات تكون أهم صفاته العمومية والعلنية حتى يكون بإمكان أي فاعل اقتصادي معني المشاركة في المنافسة اقتراح مفهومه للجمع بين مصلحته الخاصة كمستثمر والمصلحة العامة، وطبعا يكون التحكيم والاختيار بناءاً على درجة التطابق مع مطالب دفتر التحملات، ويكون من حق المواطنين الإطلاع على كل المعلومات الضرورية للحكم على المشروع والانخراط فيه بما يتلاءم ومتطلبات المواطنة الفاعلة المكروهة دوما من طرف الرأسمال الذي لا دين له ولا وطن له غير الربح.
أما مسألة تفويت أراضي الجيش فهي تطرح سؤالا سياسيا حول التشريع المغربي الذي لم يجد بعد شجاعته السياسية للحسم فيها، إذ أنه لم يتحرر بعد من التركتين تركة ما قبل الاستعمار وتركة ما وقع أثناءه وفي هذه النقطة بقي اللبس قائما وفي هذه النقطة أستطيع القول إنه لم يكن هناك أي مفعول للاستقلال، فلم نتحرر بعد من التركتين، لم نستقل بعد.
محمد زرنين باحث اجتماعي