Depuis des années, on n'a pas cessé de parler du phénomène des riads maisons d'hôtes dans les médinas au Maroc en rapport avec le tourisme d'une part et la préservation du patrimoine de l'autre. De nombreux ouvrages, articles, émissions audiovisuelles abordent durant près de deux décennies, plus ou moins régulièrement, ce thème devenu très familier. Derrière cet intérêt, il y a l'engouement des étrangers pour les maisons anciennes traditionnelles, dar maison avec patio ou riad maison avec patio et jardin intérieur de style architectural hispano-mauresque où les Occidentaux croient trouver l'incarnation de leurs « rêves orientaux ». Le sujet est tellement fécond qu'il en paraît inépuisable. Et voilà qu'aujourd'hui des chercheurs s'en mêlent dans un ouvrage collectif « Médinas immuables » qui vient d'être présenté dernièrement à la Villa des Arts à Rabat et qu'on peut consulter en ligne, textes intégraux, sur le site Maktabat al-Maghreb Collection électronique du Centre Jacques-Berque : http://cjb.revues.org/275 L'ouvrage auquel ont pris part des urbanistes, architectes, sociolinguistes, économistes, géographes aussi bien du Maroc que d'Allemagne, Belgique, France, Tunisie, est coordonné par Elsa Coslado, Justin MacGuinness et Catherine Miller avec une préface de Ahmed Skounti, anthropologue, et la participation de Mekki Zouaoui, Manon Istasse, Ingrid Ernest, Ahmed Skounti, Anne-Claire Kurzac-Souali, Anton Escher, Rachida Saïgh Bousta, Nabil Rahmouni, Sandra Peterman et Zoubeïr Mouhli. Réparti en trois volets, dont le dernier est constitué de témoignages, l'ouvrage revient avec plus de détails sur l'Histoire d'un phénomène qui avait commencé dans les années 1990 avec des étrangers, Européens essentiellement, qui achètent des maisons anciennes, parfois en ruine, pour les retaper à l'identique. Au début c'était juste pour y habiter, maison secondaire à deux heures de vol d'Europe. Ensuite ce fut pour y recevoir des touristes d'où, par la suite, l'embellie du tourisme aidant, l'entrée en scène massive de la vague des maisons d'hôtes. Un phénomène qui est né, on dirait ex nihilo, avec quelques cas à Marrakech et Essaouira. Actuellement, environ vingt ans après, il s'est grandement développé en génération spontanée et a fait bien sa place sans qu'il y ait de réglementation spécifique pour le régir. Ce qui en fait une infrastructure d'hébergement touristique qui s'est inscrite au début dans l'informel. Les investisseurs alléchés, par le prix extrêmement modique au début et les dividendes qu'on pouvait en tirer, ne reculent pas devant les innovations pour les commodités des touristes européens. Des innovations parfois poussées à l'extrême avec notamment piscine, solarium sur les terrasses pour le cas de Marrakech. Au dépens parfois de la vie intime des voisins, lit-on dans une enquête réalisée en 2009 se basant sur un sondage de deux cents familles vivant à proximité de maisons d'hôtes (« Riads transformés en maisons d'hôtes dans la médina de Marrakech : quel devenir pour le patrimoine intangible » par Rachida Saïgh Bousta, enseignante Université Cadi Ayyad, Marrakech. (Lire article ci-contre). De quelques dizaines d'étrangers propriétaires de maisons dans la médina de Marrakech vers le milieu des années 90, ils atteignent 150 en 1999, 900 en mars 2003 et en 2009 ils étaient 2.160 propriétaires de biens immobiliers dans la médina avec les Français en tête, représentant près du tiers du total, suivis des Italiens, Anglais, Belges, Allemands (Anton Escher et Sandra Peterman). Un dernier recensement montre de nouvelles nationalités de propriétaires pour le moins inattendues : des Thaïlandais et des Indonésiens. Plusieurs avis ont toujours fusé sur les avantages des Riads maisons d'hôtes dont celui de revaloriser la dimension patrimoniale des médinas délabrées et à la dérive, en réhabilitant les bâtisses abandonnées et en améliorant l'environnement tout autour. Pour apprécier cet avantage, il faut se rappeler l'état de délabrement de la médina avant. Parallèlement aux avantages on évoque aussi les inconvénients d'une infrastructure touristique qui aurait tendance à bouleverser un environnement traditionnel par le contraste choquant entre richesse provocante et pauvreté extrême avec en plus l'émergence d'une « ségrégation socio-spatiale marquée par la fermeture des impasses où plusieurs maisons avaient été acquises à coups de dépenses considérables alors que les constructions environnantes étaient surpeuplées et habitées par des familles à bas revenu » (McGuinness, enseignant-chercheur en communication et études urbaines). Les choses tournant de façon telle que le touriste a des droits sans limite sur l'habitant de souche. Paradoxalement c'est de ce dernier et non simplement de murs de maison que dépend la vraie vie de la médina, son charme qui ne peut exister sans la présence des artisans, petit commerçants et habitants garants de la pérennité du patrimoine immatériel inestimable que tout l'argent du monde ne peut créer. Les maisons d'hôtes vivaient au début hors de toutes réglementations sous prétexte qu'elles participaient à l'économie en créant des postes d'emploi et en stimulant l'activité d'artisanat. Le reproche souvent formulé c'est de dire que la totalité de l'argent gagné en devises est transféré à l'étranger via Internet. S'agit-il d'une forme de « néocolonialisme » qui prend en otage le patrimoine pour en tirer le maximum de profit ? Ainsi allait le débat depuis des années sur l'étrange greffe des maisons d'hôtes dans les médinas. Il est vrai, comme rapporté dans l'ouvrage, que les maisons d'hôtes ont créé de l'emploi mais aussi une importante dynamique économique bénéfique pour les artisans maçons, menuisiers, forgerons, nombreux engagés dans les chantiers de restauration, ce qui permet le maintien du savoir-faire traditionnel qui fait aussi partie du patrimoine immatériel et qui aurait tendance à s'effacer faute de pratique. Plusieurs études dans l'ouvrage examinent le phénomène par maintes facettes, des approches sans prétention à l'exhaustivité, prenant pour objet d'observation des médinas qui ont connu le phénomène : Marrakech, Essaouira, Azemmour, Fès, Rabat avec mention d'autres qui ont moins connu le phénomène : Tanger, Asilah, Taroudant. Aussi des médinas qui, malgré leur importance, de par une riche Histoire et une spécificité indéniable, n'ont pas du tout connu ce phénomène comme Salé. Là, une étude sur l'évolution économique de la médina de Salé est réalisée par Mekki Zouaoui, économiste (« Dynamique socio-économique dans une médina non « gentrifiée » le cas de Salé ») et un témoignage de Nabil Rahmouni architecte urbaniste « Médina de Salé : enjeux et paradoxe de la réhabilitation » (Lire entretien ci-après). Gentrification de Londres à Marrakech Dans le livre « Médinas immuables » on, appelle ce phénomène d'installation de propriétaires immobiliers occidentaux dans les médinas marocaines du terme de « Gentrification ». Il s'agit d'un néologisme inventé par une sociologue anglaise, Ruth Glass, dans un rapport réalisé en 1964 pour le compte de la municipalité de Londres afin de « décrire l'installation ou le retour des ménages aisés au sein d'anciens quartiers défavorisés du centre de Londres » fin des années cinquante début soixante du siècle dernier. Le terme par la suite a eu grand succès grâce au fait que le phénomène en question, de local est devenu mondial, avec des différences et particularités selon l'emplacement géographique, Nouvelle-Orléans, Istanbul, Mexico, Salvador de Bahia, Sao Paolo et des villes anciennes marocaines. Le terme provient du mot anglais « gentry » qui désigne une catégorie sociale de propriétaires terriens anglais qui possédaient, à la fin du XVIIème siècle, des maisons dans la métropole et avaient les moyens de se payer des loisirs, aller à l'opéra, au théâtre... Peut-on alors parler de « gentrification » pour le cas du Maroc ? Quentin Willbaux, de nationalité belge, architecte de formation, a un autre avis. Résidant à Marrakech depuis 1986, il avait accompagné en pionnier le phénomène des riads maisons d'hôtes en créant avec son ami marocain Abdellatif Ait Ben Abdellah, une société immobilière « Marrakech Médina » spécialisée dans la vente et une autre « Médina Tarmim » chargée de la restauration des maisons anciennes employant plus de deux cents personnes. Selon lui, on ne peut pas parler de gentrification pour le Maroc dans la mesure où il ne s'agit pas de Marocains riches qui reviennent habiter dans les médinas mais des étrangers débarqués d'Europe ou d'Amérique : « Pour moi, la gentrification, c'est de l'embourgeoisement des centres anciens par les classes moyennes et supérieures, je pense que cela n'a pas eu lieu en tant que tel à Marrakech : où sont les bourgeois marocains qui ont fait la démarche de retourner dans la médina ? Il n'y a pas de profs d'université, de gens de la classe politique, de chefs d'entreprise... Non. Dans la médina, il reste les pauvres, les artisans, des personnes âgées parce qu'ils n'ont jamais voulu déménager, et ils sont de plus en plus rares ceux qui ne veulent pas déménager » (extrait de « De la ville de terre à la ville durable, itinéraire et point de vue d'un pionnier »). Nul doute que ce sont, en majorité écrasante, des étrangers qui ont investi les médinas marocaines pour s'y établir, surtout pour Marrakech. Ce n'est donc, en effet, pas de la gentrification au sens strict retenu pour le phénomène en vogue en Europe, c'est-à-dire des nationaux partis à un moment donné et revenus se rétablir dans le quartier ancien habité par une population très pauvre. Ce n'en est pas moins une réalité de mutation urbaine très visible, remarquable, témoin d'une dynamique réelle, ayant pris de l'ampleur depuis le début des années 90, comme la décrit d'ailleurs Quentin Willbaux qui l'avait vécu et avait suivi son développement jusqu'aux années 2000. Et c'est un phénomène qui se poursuit toujours aujourd'hui. Il consiste dans le changement de la médina, de cité abandonnée à une agglomération « revitalisée, revalorisée, requalifiée » pour reprendre les termes qui reviennent en leitmotiv dans l'ouvrage. Il reste que la réalité de Marrakech n'est pas tout à fait celle qui prévaut par exemple à Fès où, selon Manon Istasse, diplômée en anthropologie sociale Université Libre de Bruxelles, « la population marocaine est impliquée » sachant que « sur 60 maisons d'hôtes officielles, 37 appartiennent à des Marocains... » (« Dynamique de requalification des médinas et préservation du patrimoine : étude en acte dans la médina de Fès »). Les chiffres retracent bien entendu l'état des lieux au moment de l'enquête. Dans un entretien du même auteur avec Abdelfettah Seffar, « maitre-artisan plâtrier par héritage familial » à Fès, entretien qui date de 2010, on apprend que non seulement les Marocains viennent en tête pour le nombre de maisons d'hôtes dans la médina de Fès mais « ils détiennent les plus grandes structures alors que généralement les Français (qui viennent en deuxième position) vont s'impliquer dans une maison de taille limitée (environ 300 à 400 mètres carrés) et assez récente, années 30. La seule exception c'est Riad Laaroussa où pour la première fois quelqu'un refait une maison du XVIIème ou XVIIIème siècle. Comme ils n'ont pas beaucoup de financement, les Français essaient de trouver des produits abordables » A Fès, confie la même source, parmi les plus anciennes maisons, il y en a cinq ou six qui datent des XIIIème et XIVème siècles de l'époque mérinide alors que la majorité des maisons datent du XVIème au XXème siècles. Il est vrai que lorsqu'on parle de « gentrification » c'est surtout pour décrire une situation de personnes qui habitent la maison et non pas qui exploitent celle-ci comme source de revenu économique. On apprend en effet que les exploitants marocains de maisons d'hôtes à Fès n'habitent pas la médina mais plutôt la ville moderne. Ils sont donc « revenus » vers la médina en tant que gérants et non en tant qu'habitants. On cite aussi les travaux de restauration coûteux, des chantiers plutôt impressionnants pour les anciens palais et grandes demeures de notables comme l'exemple de Riad Fès qui a nécessité l'intervention de 300 ouvriers et artisans sur une période de 14 mois. L'intervention pour la restauration de riad comme maison de villégiature est très minime. Tout plutôt passe sous la houlette de l'économique et du commerce. Anne-Claire Kurzac Souali, docteur en géographie et professeur agrégé au lycée Descartes à Rabat, note que d'après un recensement de 2006 à Essaouira, les interventions de type économique dans le tissu urbain ancien s'élèvent en termes de nombre de projets à 94,7% avec 48,7% pour la mise en activité de formule d'hébergement (maisons d'hôtes, hôtels, appartements en location saisonnière) 32,5% pour les restaurants et 13,5% dans d'autres types de commerce. De plus, « les travaux de restauration représentent un tiers, voire la moitié du placement financier pour maisons d'hôtes haut standing, hôtels de charme et restaurants ». A Essaouira, ce sont les maisons-entrepôts vestiges du grand passé de négoce maritime qui sont d'abord acquises par des étrangers dans la Casbah alors qu'à Marrakech ce sont les quartiers à grande valeur patrimoniale qui furent investis en premier : Mouassine, Laksour, Hart Essoura, Riad Zitoun, Dar El Bacha, Bab Doukkala, etc. C'est dire le travail colossal de réaménagement et de restauration induit par le tourisme ou ce que les auteurs appellent la « gentrification touristique ». La réalité de Rabat non plus n'est pas identique à celle de Marrakech, selon Olivier Toutain, architecte de formation consultant indépendant menant des expertises dans le champ urbain et social (« L'évolution des médinas et politique urbaine »). D'abord le quartier des Oudaya a connu depuis le Protectorat une présence étrangère des militaires français et des Anglais. Pour la classe moyenne marocaine qui s'y trouve, elle aurait tendance à partir pour d'autres quartiers modernes, n'étant pas intéressée à vivre dans un quartier « connoté socialement » entre des familles pauvres et des résidents étrangers avec lesquels on n'entretient aucun contact. Par contre, pour la médina rbatie proprement dite, qui est en retard par rapport à Marrakech, c'est autre chose avec installation d'étrangers du côté du quartier Sidi Daoui. Il s'agit de la partie de la médina qui longe le boulevard Laalou dotée de grandes demeures anciennes assez bien conservées. « Pour Rabat, je pense que nous allons vers une accélération de la gentrification... on remarque que les prix de l'immobilier grimpent. A titre d'anecdote, il y a une dizaine d'années, une grande maison à patio se vendait à 50.000 euros. La même maison vaut dix fois plus aujourd'hui ». Il évoque une dame européenne qui pour l'achat et la restauration d'une maison en médina à Rabat, paie un prix global de 4 millions de dirhams et puis elle la revend à 9 millions de dirhams en 2011. « Les prix sont devenus surréalistes. Même aux Oudayas j'entends parler de prix autour de 10 millions de dirhams (environ 1.000.000 euros) ». Pourtant, ce patrimoine revalorisé qui suscite l'appétit des investisseurs et a fait le bonheur des spéculateurs, surtout au début, personne n'en voulait dans le passé. Bien des héritiers s'en sont mordu les doigts en cédant leur maison à un prix dérisoire croyant avoir réalisé l'affaire du siècle. Car tout le monde pensait que le statu quo de dépréciation du patrimoine des anciennes bâtisses traditionnelles allait perdurer sans fin. Nul ne pouvait prévoir que les masures allaient renaître de leurs décombres. A l'origine, le problème qui se posait pour toutes les médinas, c'est celui de la sauvegarde du patrimoine historique allant à vau-l'eau faute d'entretien. Les habitants des anciens centres historiques les avaient quittés peu à peu après l'Indépendance pour aller s'établir dans des villas et appartements quand il s'agit des familles aisées. On quitte l'ancien centre délabré aux ruelles étroites pour aller vers des quartiers résidentiels sur une périphérie « sécurisée » cédant aux sirènes de l'habitat moderne, neuf, plus spacieux, facile d'accès à la voiture avec plus d'intimité individualiste. Bien souvent, le déplacement d'un quartier ancien à un autre signalerait le changement de statut social. Les maisons dans les médinas allaient devenir le refuge des familles pauvres en grande partie issues de l'exode rural à cause du montant abordable du loyer. Des propriétaires sans grandes ressources, ne s'étant pas enrichis après l'Indépendance, louaient des pièces pour subvenir aux besoins. D'autres partis vivre ailleurs confiaient la maison à un gérant. Le phénomène de location s'est accentué suivant la demande avec développement de la formule de « rhen », le pas-de-porte. Ce qui explique que, jusqu'à aujourd'hui, les habitants des médinas sont en majorité des locataires. Les médinas devenaient taudifiées à cause de la grande densité, une famille par chambre, soit une maison pouvant accueillir jusqu'à dix familles. Du fait de l'absence d'entretiens, la densité élevée, l'humidité, la dégradation gagne d'année en année. Pour les anciens proprios partis s'établir ailleurs, ils finissent par ne plus donner signe de vie pour percevoir un montant de loyer très dévalué. Le temps passant, la maison ne bénéficie plus de travaux d'entretien à cause de la modicité du loyer et la pauvreté des locataires. Des masures menaçant ruines, abandonnées à leur sort avec leurs habitants qui n'ont pas où aller, augmentent en nombre d'année en année. Personne ne s'en préoccupe. Aucun programme étatique n'a été prévu pour résoudre ce problème comme s'il n'existait pas. C'est seulement quand la maison s'effondre sur la tête des habitants enterrés vivants sous les décombres que l'on se rend compte que le drame de la maison et des ses habitants existe bel et bien. Cette situation est toujours en cours faute d'une politique volontariste pour y trouver remède. On dira à juste titre que la dévalorisation des médinas pour arriver à leur état actuel ne date pas d'hier mais plutôt du Protectorat, qu'elle s'est poursuivie après l'Indépendance et que la tendance actuelle est « un inversement de la dynamique de dévalorisation et de sous-intégration ». Comment cette tendance inverse est-elle venue ? A l'origine, les pouvoirs publics n'ont pas prévu de programme pour le patrimoine bâti des médinas bien que celles-ci fussent inscrites patrimoine mondial de l'Humanité par l'UNESCO. Sur 9 sites inscrits au Maroc sur la liste du patrimoine mondial, 7 sont des médinas : Fès (1981), Marrakech (1985), Meknès (1996), Tétouan (1997), Essaouira (2001), El Jadida Mazagan (2004) et Rabat (2012). C'est sans doute l'inscription comme patrimoine universel pour Fès et Marrakech qui va peut-être, des années plus tard, avoir un répondant, comme le signale les coordinateurs du livre Elsa Coslado (urbaniste), Justin McGuinness et Catherine Miller (Sociolinguistes) dans le texte inaugural qui aborde l'aspect théorique du phénomène de gentrification. Parmi les éléments qu'on peut retenir de la question du mouvement de restauration des médinas par investissement individuel, en grande majorité des étrangers, c'est la confrontation qui ne dit pas son nom entre sauvegarde du patrimoine des médinas et mercantilisme. Dans le texte de Manon Istasse, on retient ce qui suit : « Or, une maison achetée à l'origine pour sa beauté et sa qualité de patrimoine devient, suite aux importants investissements de restauration, un objet purement économique ». L'idéal ce serait de trouver un terrain d'entente acceptable entre les deux éléments. *néologisme inventé pour « décrire l'installation ou le retour des ménages aisés au sein d'anciens quartiers défavorisés du centre de Londres»
